【大纪元2023年12月09日讯】（大纪元记者李欧综合报导）上一集的文章中，分析了美国经济、抵押贷款利率的走势、房价的预测，还有市场供给面的趋势。今天下集，我还是得来说说利率，经过一个星期之后，又出现一些有利于买家的变化，所以这段期间有想要买房的朋友都要特别留意了！
抵押贷款利率最新表现
上一集我用了很长的一部分来分析通胀和利率的一些关系，还有未来一年可能的走向。大家如果没有忘记，上一次我们谈到抵押贷款利率总体来说会往下走，但是它可能会维持在一定的高度，或许30年固定利率会在5%到6%之间徘徊。
本周我们可以看到最新的30年固定利率表现，又下降了，如果看“抵押贷款每日新闻”的数据，12月6日的表现是7.04%，比一天前、一周前或一个月前都是下降的。11月30日，房地美的数据是7.22%，12月7日已经降到7.03%。2023年结束之前，我们很有希望再次看到六开头的利率。
不过，如果想要回到百分之三的利率，短时间大家可能不能抱有太大的期望。根据凯投宏观（Capital Economics）的预测，到2025年底，利率不会跌至6%以下。上一集中，我也提到两个机构的预测，尽管各方预测的利率区间不相同，但确实都维持在六以上，最低可能会下探到五。话虽然这么说，不过，这几年局势难料，谁都说不准会发生什么事，只能是提供给大家作为一个参考吧！
2024美国房市解析（下集）：利率再次下跌！2024有可能5%吗？！｜房租涨幅｜旧金山豪宅遭砍半价｜2024热门房市【美国地产热点】12/07/2023 干净世界独家内容
2024美国房租表现
接着，我们来谈谈2024年的租房租金趋势。在过去几年，不仅房价很高，租金价格也一直上涨，因为房价太贵，很多年轻人只好选择继续租房，但是在有限的租房供给之下，2022年的房租经历了两位数的涨幅，甚至还要抢租！到了2023年，在建筑商提供更多的多户型住宅之后，全美租金只温和上涨了一些。
2023年第三季，多户型单位的年率估计是38.5万套，租房空置率是6.6%，已经非常接近疫情之前的平均值7.2%。这代表租房市场上的供给量在超过需求量。不过，要注意的是，但在绝大多数的市场上，预计租房还是会比买房更加便宜，更加经济，所以年轻人趋向租房的意愿会更大。
据目前几个统计都指出，许多千禧世代已经过了首次购屋的年龄，而越来越多的Z世代会在租房市场上待更久的时间，Redfin的统计，有近五分之一的千禧世代认为他们永远不会拥有自己的房子；近半数的受访者都认为房价太贵，无法拿出首付款。对某些人来说，租房不是一种选择，而是一种无奈，买不起房那怎么办呢，当然只能继续租房子了！
总体来说，Realtor.com预期2023年，全美租金价格会小幅上涨0.2%，但是2024年他们预测会下跌0.2%，等于差不多维持在2022年的水平。不过Redfin预计，供应还是无法满足需求，明年大空间的租赁单位的价格将会攀升，小型的单位租金的价格将面临下行压力，因为小单位的出租数量较多。由于，自2019年以来，建筑商一直专注于建造较小的公寓单元，所以供需之间的关系，确实是非常重要。
2024卖房好时机？
再来，我们谈谈明年是不是卖房的好时机？大家可能都知道，现在绝大多数的屋主所拥有的抵押贷款利率，都低于现在市场上的利率，所以就产生所谓的锁定效应，导致大量屋主们不愿意上市房屋，他们要锁住他们持有的低利率，直到利率下降。
另外一方面来看，到2024年，二手房卖家可能会面临更多来自建筑商的竞争。由于建筑商在继续维持建造新房，并且提供优惠的买房条件或者进行价格的调整。所以，我们发现现在上市的房屋中，也有越来越多的卖家愿意降低价格。现在不管在哪个房地产在线平台，都可以发现新上市房增加了！其实这是一个挺奇妙的现象，毕竟现在是年末的节日季节，传统上市房地产市场的淡季，但是怎么会突然增加上市房呢？
一方面，卖家对高利率可能会下降更多的期望，感到很渺小了，再低可能也不过就是6%，也只好接受这样的事实；另外，2023年的房市交易量几乎被冻结了，少数卖家只好被迫降价，看到这样的情况，其他的卖家就希望赶在价格进一步下跌之前，赶快上市房产。
我们可以看到Redfin在12月3日四周以来的统计，新上市房同比增加7.1%，增加六万一千多套房产上市，增加最多的是佛罗里达的奥兰多、加州的圣荷西、亚利桑那的凤凰城、佛州的西棕榈滩，还有休士顿等地。
12月3日四周以来的降价比例有5.5%，比去年多出0.3%，不过比例随着越来越接近年底，会一直减少，直到来年的一月才会渐渐增加。这对买家是一个好消息，利率在每周减少，加上房价的让步，会减轻沉重的负担能力。
笔者会建议有意愿购买的买家，可以和近期的高点进行比较，而不是与很久以前的低点进行比较。因为想要住房成本很快大幅下降，是不太现实的事情，这样只会让自己越来越痛苦，而且可能会再次错过买房的时机点。
旧金山豪宅售价拦腰砍！
对于，潜在的卖家而言，在挂牌出售房屋之前，需要考虑当地市场上新建房屋的情况，看看它们的定价区间、优惠方案，然后拟订一个适当的上市价格。不过，不同的价位的房产，调整的幅度也差异很大。
我们来举一个非常极端的例子，在旧金山的豪宅区——俄罗斯山，一栋六层楼的房屋，地址是2626 Larkin Street，这个豪宅有4间卧室，8间卫浴、可以停放5辆车子和一间专属客房。
这样的房产简直是豪华得不得了，可以是你知道吗，在2020年的一月，它以两千万美元的价格卖出之后，去年2022年十月再次上市，只开出略低于两千万的价格，更让人料想不到的是，在接下来的一年里，卖方连降三次价格，终于在今年十一月以999万的价格卖出去了！人家说“生不逢时”，我说这个豪宅是“卖不逢时”，在旧金山名声最不好的时候出售房产，尤其在旧金山富豪纷纷逃离之际。
2024十大热门美国房市
最后，我们来瞧瞧Realtor.com预测的，2024年可能最热门的房地产市场。这些热门市场的房价会比全美多数地区的房价，更加坚实稳固。让人有点意外的是，很多加州的城市回归了，这些高昂的房价导致金州房地产市场，经历了艰难的一年，如今前十名最热门市场中，有5个位于加州，其余的位于东岸和中西部地区。
首先第一个最热门的就是俄亥俄州的托莱多（Toledo），十一月的房价上市中位数只有20万美元，预测未来一年房价将上涨8%左右，销售量将增加14%。主要还是因为它的房价仍然非常低，这对过去两三年来一直在寻求低房价的购房者，有非常大的吸引力。
第二热门的是加州的奥克斯纳德（Oxnard），十一月的房价上市中位数是一百万美元左右，但未来一年还有3.3%的涨幅，房屋销售也可能大幅增加。原因是这里仅距离洛杉矶仅一小时车程，但房价低了十几万美元，而且这里有梦幻的海景、海滩，虽然房价不便宜，但市面上有不少牧场式的房产，或是有可以邻近水域享受生活的住宅。
第三名是纽约州的罗彻斯特（Rochester）十一月的房价上市中位数是239,000美元，2024年预计还有10%的涨幅，销量也可能有6%的增加。由于该地区房价低廉，且位于纽约州北部，可以享受加拿大边境的安大略湖的风光，所以罗彻斯特一直是热门房市的名单之一。当地市场以独立房为主，但买家也可以找到联排别墅和新房建设。
接下来的城市，因为篇幅有限，我就不一一介绍，名单还有加州的圣地牙哥、河滨市（Riverside）、贝克斯菲尔德（Bakersfield），还有麻州的斯普林菲尔德（Springfield）和伍斯特（Worcester），第九是密西根州的大急流城（Grand Rapids），最后是洛杉矶。洛杉矶因为供应量十分有限，当地的房地产经纪预估，一但利率继续下降，更多买家会涌入市场，又会演变成竞购战的局面。◇
责任编辑：李曜宇
