【大紀元2023年07月10日訊】一轉眼2023年已經過去一大半了,現在是時候來談談下半年的房市走向了。去年底,大部分的專家都預測,今年房價的跌幅可能不小,當然也有部分專家預測房價只會有些微跌幅,甚至有少部分人認為,房價還會漲。不管如何,時間證明了一切,目前為止,總體來說房價沒有降太多,但較多的西部城市受到更多的打擊,東北部、中西部卻逐漸受到買家的青睞。好像每個專家都有說對一部分。但是接下來房市可能會如何?請聽我往下分析。
美聯儲加息的步伐
在開始說明下半年的房地產市場之前,我們先來了解,今年美聯儲是否還可能會繼續加息?根據美聯儲的6月份議息會議,在場的18名與會官員,有9名也就是一半的人數,贊成今年下半年再加息兩次,一次是25個基點,加息兩次,也就是再加50個基點,就是0.5%;那麽有4名,預計再加息1次;有兩名,預計今年不會加息;那也有兩名,預計今年會加息3次,甚至有1名成員,預計將會加息4次。
6月份美聯儲已經跳過一次加息,因為美聯儲的官員認為,在經過去年3月份以來的連續10次加息,對經濟確實造成一定的打擊。所以,現在要放緩加息的步伐,讓他們有更多的時間來觀察,加息之後所造成的影響,產生什麼效應?
事實上,加息的動作並不會立馬造成經濟的衝擊,當然一定會有某種程度上的立即影響,但是影響的深度和廣度,是慢慢擴散的,大約有9到10個月的滯後期。從最早一次的加息是16個月前,最近一次的加息是在今年5月。所以,這個效應還在擴散當中,這也就是,美聯儲的官員為什麼需要多一些時間,來觀察加息的影響。
剛才我們說到,有一半的官員贊成今年再加息兩次。這對房地產影響最大的是什麼?就是抵押貸款利率是不是可能再次上升,會不會到達7%以上?或者甚至高達8%。這可能是很多人,很關心的一件事情。根據數據顯示,今年4月,30年期的抵押貸款平均利率為6.32%,到6月底已經上升到6.84%。
從目前觀察起來,利率大約維持在6.5到7%之間的震盪當中,會有一波的上揚,然後再一波的下走,這樣持續反覆的震蕩,大概是目前的形式。那在接下來的7、8、9三個月,是很值得我們密切關注的時間,因為依照傳統來說,這會是一年中,房地產的第二旺季,然後從十月份再逐漸冷卻。
儘管抵押貸款利率非常難以預測,但是近期有幾位專家都認為利率,將有可能會些微下滑。根據Bankrate首席財務分析師格雷格・麥克布賴德(Greg McBride)的說法,第三季度30年期的固定抵押貸款平均利率,可能會在6.4%至6.7%之間。如果,核心通脹可以進一步大幅下降的話,抵押貸款利率也可能會跟著下降。
另外。全美房地產經紀人協會的高級經濟學家納迪亞・伊凡傑盧(Nadia Evangelou)認為,未來幾個月的通脹可能比先前預期的更快得到緩解。根據最新的數據顯示,消費者價格指數的租金增長部分已經見頂,並開始降溫。因此,通貨膨脹應該會進一步的放緩,並在過程中,拉低抵押貸款利率。該專家也認為,30年期的平均利率將降到6.5%以下,徘徊在6.3%左右。
另外一位,德州的抵押貸款銀行業務主席,基思·貝克(J. Keith Baker)的看法,更為樂觀。他說,夏季需求旺盛的時候,利率會上漲0.25左右,然後隨著在第四季度,住房需求下降的時候,抵押貸款利率也會跟著下調。他認為,9月底利率會緩慢下降至6%,甚至略低一些。假如利率真的像這位專家的說法,出現6%以下的行情。那麽我想冬季的淡季,將可能不會是一場淡季。
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房源的庫存量會改善嗎?
除了觀察利率,我們還要看另外一個重點,那就是房源的庫存量。因為疫情以來,不管是二手房,或者是新房的房源數量,都極為缺乏。所以,即便銷售量非常低,但是也無法壓低價格,加上高利率,導致對買家的負擔能力,造成了極大的挑戰。
看到全美房地產經紀人協會的統計,現在全美中等收入買家,有能力購買的價位是不超過256,000美元的房產。換句話說,買家的家庭年收入不超過75,000美元的人,可以承受25萬左右的房價範圍。但是,這個價位的房產,現在在市場上只有23%,也就是不到1/4的房源。但是在5年前,這個收入群體,在市場上有一半的房源可以搜尋。據統計,現在市場上缺少32萬套,價值不超過256,000美元的上市房。
那麼從現在開始到今年底,房地產市場的房源庫存量,有可能會上升嗎?從目前來看,只能說機會渺小。因為抵押貸款利率,仍然在7%以下徘徊。造成了我們一直在說的「鎖定效應」,讓之前享受低利率的屋主,不願意放棄手中的利率。根據Redfin統計,仍有91%的借款人的利率低於6%,而大約82%的借款人的利率低於5%。所以,這些人將不太可能出售房產,去換一套比現在成本更高的房子。
但是,如果利率有可能像上面幾位專家所說的,在今年的第三季或年底出現下滑到6%附近徘徊,甚至以下的範圍。我想會有更多屋主把房子上市。不過,如果利率真的出現6%以下,相信也會造成買氣大幅提升。這樣對庫存量,勢必又造成一定的壓力。而且,如果房市再度火熱起來,這也是美聯儲所不樂見的。所以,我認為在今年年底,第四季之前的利率,普遍會維持在接近7%附近。
另一個有可能增加房源的因素,要看經濟衰退的程度。如果經濟出現進一步的衰退,造成失業率的上升,那麼現有屋主可能會被迫於把現有的房屋賣掉。但是這樣的機率可能有些渺小,因為目前就業和股市,仍然相對強勁,而且裁員的消息,在近幾週有出現放緩的跡象。
新房銷售市場
在新房方面,由於利率保持穩定在6%以上,而且需求仍然不少,二手房的供給量極低;加上建築商近期給出的讓利優惠。因此,新房市場在近2個月以來,出現銷量增長,4月至5月期間,新屋銷售量猛增12%,5月售出763,000套新單戶住宅,同比增長20%。而且,新房開工量、建築許可證核發和完工量等方面,均有顯著的增長。這在前兩週的文章中,有特別分析。從目前來看,利率保持相對較高的情況下,建築商的讓利措施,不管是減價,或者是買斷利率,都可能會持續擴大新房銷售的市場。
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新房建築商DR Horton的首席執行官大衛・奧爾德(David Auld)也向媒體證實,如果銷售持續火熱,購房的優惠措施,有可能減少,但具體要看各地區的市場情況而定。例如西南部的新房數量相對較多,因此建築商的優惠也會較多。但是,在東北部的新英格蘭地區,需求量較為龐大,因此,建築商給出的優惠也會相對較小。
根據約翰博恩斯(John Burns)諮詢公司的統計,現在全美範圍的建築商,平均優惠占銷售價格的4%,而且這個比例還在上升。換句話說,如果你購買一棟百萬美元的獨立房,你將可能獲得建築商4萬美元的讓利。但這個比例就如同剛剛所說的,因地區而異。平均在西南部地區,包括內華達州、亞利桑那州、猶他州、科羅拉多州和墨西哥州,有6.6%之多。在西南部,如果購買一套40萬美元的房屋,你將可能獲得價值26,400美元的優惠。
2023年房市崩盤會發生嗎?
如果你現在問我,2023年接下來的時間,房地產市場會出現崩盤嗎?我想這個答案很大程度上將是,否定的。因為總的來說,房市的庫存供給緊張,而且需求量仍然大過供給,導致房價不是出現直線式下跌,而是在緩慢中修正價格,並不是崩潰。根據凱斯席勒房價指數,今年4月份全美價格,環比上漲1.7%,是連續7個月下跌之後,出現連續第3個月的小幅增長。表現最好的是邁阿密,連續9個月房價上漲,而且環比上漲5.2%;而在西雅圖和舊金山,卻分別下跌12.4%和11.1%,在所有大都會區中位居最後。
止贖房大潮會出現嗎?
另外一個問題:止贖房的數量還會大幅上升嗎?根據ATTOM房地產數據提供商的統計,顯示5月份止贖申請,比4月份增加了7%,比去年增加了14%;止贖的完成量,環比增長38%,同比增長41%。雖然看起來,增長幅度頗大,但那是因為在疫情期間,政府暫停了止贖申請,造成如今會有比較大的增幅。但從歷史上來看,現在止贖房的數量,仍然在歷史低位。而且,因為現在美國房主,在房地產上擁有大量的資產,並且多數都是合格的借款人,所以2023年的下半年,預計也不會出現止贖房大潮。
下半年適合買自住房嗎?
最後一個問題:在下半年的時間裡面,應該買自住房嗎?其實這是一個非常高度個人化的決定,與個人自身的財務狀況至關重要。所以首先,潛在的買家應該使用抵押貸款計算器,來初步估算你的首付款和利率,來看你每個月能夠在住房上投入多少費用,是你可以負擔的。多數專家都認為不要去期待價格會下跌,往往我們無法掌握何時才是最好的購買時機。因此,關鍵不在價格上,而是何時能找到自己喜愛的房子,而且可以滿足家庭當前的需求,並且負擔得起。◇
責任編輯:李曜宇