美國地產熱點

需要買房嗎?美國這些城市供給在增加

文:李歐

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【大紀元2024年11月25日訊】房地產網站realtor.com最近一篇文章標題說:「現在可能是購屋者五年來最好的時機!」乍看之下,會覺得文章的作者是不是搞錯?!利率這麼高、房屋庫存也不多、房價還是很高,怎麼會說是最好的時機呢?但是細看文章之後,說得也不無道理,到底說了什麼呢?我們一起來看一看!

多年來,美國購房者一直抱怨沒有選擇,庫存太少,以至於高於上市價的報價,幾乎是買到房屋的唯一途徑。而且很多時候,購房者不得不犧牲很多才能買到房子,這些犧牲可能包括原本的願望清單,必須刪除一部分,或者在一些項目上降低要求,又或者在報價上給出無退出條款的合約。

所以,本來你想要一個大院子,可能要變成小院子;本來標準的驗屋意外條款(contingency),可能也要被迫放棄。這些對買家來說,都是一大損失。

但是,假如當庫存增加時,買家就會獲得很多機會,這對於想找到符合買家理想的房屋,非常關鍵。要大後院,有大後院的選擇;要學區,有學區的選擇;要家庭辦公室,就有辦公室的選擇;想要停三四輛車,就有能停三四輛車的選擇。

今年年末可能有更多機會

今年年末,美國購房者就可能開始碰到這樣的選擇,根據全美房地產經紀人協會的最新數據,市場上的房屋庫存量,可維持約4.3個月的銷售。這是五年來最長的供應期,之前我們經常看到兩個月、三個月,甚至只有一個月的供應量。事實上,新上市房屋數量,比前一年增加了4.9%。

截至11月17日的一週,Redfin統計,新上市房比一年前增加0.4%,不過可供銷售的的房源增加了11.8%,庫存也到達4個月。同時市場上的銷售速度也再度放緩,上市中位天數42天,相比一年前增加了7天,上市價中位數也比去年同期增加4.6%,來到38萬9,173美元。

然而,在realtor.com方面,截至11月16日當週的數據,上市天數比去年同期增加了10天,新上市房增加了3.5%,可供銷售房源增加25.9%,但是上市價中位數較去年同期下降0.7%。

投資人正在適應新的變化

事實上,現在市場仍然在適應川普當選之後的潛在經濟變化,尤其對預期的提高關稅、減少移民,是不是會牽連帶動通貨膨脹的升溫,進而導致聯準會暫停降息。這都是現在投資人相當關注的焦點,也是現在房地產市場銷售速度緩慢的原因之一。

不過,另外一方面來說,川普在選前也承諾會降低稅收、放寬貸款標準、減少建築商建造新房屋,所面臨的種種文書作業或規定,以及開放聯邦土地用於住房開發。

所以,最終我們得觀察川普政策的哪一邊影響會更大,是不是真的增加通脹,讓美國人更難買房?還是會增加供給,讓市場重新活絡起來?

雖然我們現在還很難給出定論,不過就目前市場的狀態,一方面抵押貸款利率仍然很高;另一方面,供給有增加、買方有需求,所以價格依舊沒有因為銷售低迷而降低。

現在是購屋者五年來最好的時機 你信嗎?|年末可能有更多機會|這些城市 供給正在增加|缺乏新建房 4大原因 11/23/2024

市場更加平衡的跡象

既然利率我們控制不了,那就看看哪裡有更多的房屋供應量,至少在相同利率之下,知道哪裡有更多的選擇機會,對購房者來說,更能找到符合理想的房產,價格上或許也能有合適的價位。

而且,因為現在銷售速度緩慢,降低開價的賣家也一直占有一定的比例,例如在最近的一個數據中,降價房屋的比例為18.6%。有些房屋一開始開價過高,在幾週後都開始降價,才慢慢引起買家的興趣,有的賣家甚至同意承擔部分成交費用,有的則同意買家聘請承包商來檢查可能需要的升級,甚至協商維修事宜。

這些跡象都在表明,房市更加平衡了,雖然還達不到真正的「買方市場」,但比起2021年、2022年,情況確實好多了。

這些城市有更多新上市房

那麼哪裡有更多的庫存呢?如果你想在以下這些城市買房投資,可能會獲得意想不到的機會。首先,根據Redfin的數據,同樣是11月17日的一週,華盛頓特區比去年同期增加15.3%的新上市房,舊金山增加15.1%,西雅圖增加14.3%,紐約增加12.8%,巴爾的摩增加8.3%。

這些都是美國的一線大城市,除了巴爾的摩以外,其它市場的房價都非常高昂。在去年同期,抵押貸款利率幾乎是最高的時候,這些高價位的大城市,遭遇了最嚴重的房市冷卻,不僅賣家不敢賣房,買家也不敢進入市場。

進一步看細節,華盛頓特區當前的房屋市場具有一定的競爭性,上市房屋平均收到2份報價,並在約42天內售出。上個月華盛頓特區房屋的中位數售價為65.5 萬美元,自去年以來下降了2.2%,每平方英尺的中位數售價為517美元,比去年下降了1.3%。今年10月共售出567間房屋,高於去年的497套。

再看到舊金山的房地產市場,比起華盛頓特區,舊金山的競爭更為激烈,上市房屋平均收到5份報價,並在大約19天內售出,快於去年的24天。上個月舊金山房屋的中位數售價為150萬美元,較去年上漲7.6%,每平方英尺的中位數售價為987美元,較去年上漲0.7%。

西雅圖的房地產市場,上市房屋平均也收到2份報價,並在大約13天內出售。上個月西雅圖房屋的中位數售價為87.8萬美元,較去年上漲7.8%,每平方英尺的中位數售價為553美元,自去年以來下降了1.7%。

接下來是紐約的市場,房價比去年上漲7.9%,售價中位數為532,600美元。比較特別得是,前面3個城市的房價,都在2022年6月左右達到高峰,然後開始降價。但是,紐約在今年6月已經超過2022年的價位,再從今年6月開始也往下調整。此外,紐約上市天數中位數為36天,較去年同期減少9天。

最後,看到馬里蘭州的巴爾的摩,上市房大約41天內售出,比去年增加了11天,銷售速度大幅拉長;上個月房屋中位數售價為22.2萬美元,較去年上漲8%,每平方英尺的中位數售價為159美元,自去年以來上漲了5.3%。

這幾個城市,除了新上市房都比去年增加之外,還有一個共通點,就是房價雖然幾乎都比去年高,但是都已經從兩年前的高峰下降。可以見得,利率升高之後對這些市場的衝擊。但是隨著大家逐漸習慣,而且感覺利率並不會太快降低,所以近來的買房速度也有所加快。

這些城市正在減少上市房

另外,有幾個城市的新上市房卻正在大幅減少,德州的奧斯汀下滑21.4%,亞特蘭大下滑16.3%,德州聖安東尼奧下滑15%,拉斯維加斯也減少了13.1%,底特律減少9%。

這些上市房減少的城市,房市熱度都比較低,上市天數往往都比較多,報價競爭的情況也比較少,因此房價也連帶受到影響,很多房價從2022年開始就往下調降,雖然近一年也有回升,但還是差距比較大。

總體來說,美國房價仍是呈現溫和上揚的狀態,尤其9月份,受到利率的連續走低,房市熱度再度被短暫炒熱,顯示潛在的購房者依舊有很大的動力想要買房。

四大因素 缺乏新建房

說到底,美國長久以來的缺乏新建住房,是直接導致了這次的住房危機的元凶之一,據估計缺少的房屋數量從280萬套,到超過700萬套不等。全美住宅建築商協會的首席執行長,吉姆・托賓(Jim Tobin)認為,美國之所以會缺乏新建房,主要有四大原因。

第一是土地成本太高昂,近年來,在許多地方的土地成本大幅上升,因為土地供應量大幅下降,而且有很多大城市卻沒辦法高密度開發,例如在洛杉磯、西雅圖和芝加哥等美國主要城市,至少75%的住宅區專門用於獨立單戶住宅。這意味著隨著住房需求的增加,這些地區卻無法容納更多的住房。

第二是缺乏工人,全美建築工人短缺,估計約有50萬名工人的需求,熟練工人尤其短缺,這也推高了建造新住房和翻新現有房屋的成本。

第三是法規太多,建築商面臨巨大的監管負擔,近年來不斷增長的住房需求,直接影響了地方、州和聯邦的一系列法規——從限制性的單戶分區,到能源法規要求。這些法規減緩或扼殺了全美各地社區的住宅建設。在住房方面,州和地方政府控制著大部分法規,這些法規透過限制或減緩建設,造成最大幅度地抬高了住房成本。

最後是「鄰避主義」,許多當地的限制性法規,都對新建房起到阻礙作用,當地居民的「鄰避」或「不要在我的後院」的情緒,也反對新建房屋。為何當地人會反對?原因很簡單,因為社區中的額外住房,會壓低他們的房屋價值,或影響當地的交通、生活品質。

吉姆・托賓說:在全美各地面臨的挑戰之一是,人們已經擁有的東西,但他們不希望任何人同樣擁有這些的東西。我們的地方政府官員,不會支持更多的住房開發,因為他們擔心當地選民的強烈反對。

我們只好展望明年,預計當選總統川普將對住房成本產生複雜的影響。好的一面是川普將取消一些聯邦法規,並開放一些聯邦土地用於新住房;但是另外一方面,大規模驅逐可能會減少本已稀缺的工人供應,而且新關稅,也可能會提高建築材料的成本。這些政策,都會牽動市場的供應能量。◇#

責任編輯:李曜宇

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