【大紀元2025年09月14日訊】（John Rampton撰文／大紀元記者吳蔚溪編譯）由於房價不斷上漲、工資停滯不前以及市場競爭激烈，很多年輕人根本買不起房。對於Z世代（1997年以後出生的人）和千禧一代（1981年至1996年之間出生的人）來說，買房子更像是中彩票，而不是成年生活中的正常一部分。那麼，Z世代和千禧一代還有機會圓住房夢嗎？
根據投資物業交換服務公司（IPX1031）的數據，今年有63%的美國人買不起房，其中包括87%的Z世代和62%的千禧一代。
儘管新聞標題聽起來很可怕，但如果你了解危機的原因，並知道自己能做些什麼，就能更好地應對。
為什麼會有住房危機
負擔不起住房的問題並不是新鮮事。然而，在過去十年裡，這個問題急劇惡化。由於多種因素的影響，如今的房地產市場已經成為歷史上最具挑戰性的問題之一。
房價增長遠遠超過工資
從1985年到2022年，美國的房屋中位價上漲了423%，而家庭收入只增長了216%。換句話說，房價上漲的速度幾乎是工資的兩倍。
換句話說，如果房價和收入保持同樣的增長速度，那麼2022年的房屋中位價應該是261,650美元，而不是433,100美元。
自2000年以來，房價進入了爆炸式增長階段，差距變得更大。在過去20年裡，房屋中位價上漲了162%（從165,300美元漲到433,100美元），而收入只上漲了78%（從41,990美元漲到74,580美元）。因此，在21世紀的大部分時間裡，房價的漲幅是工資的兩倍多。
如果房價自2000年以來，按和收入相同的速度上漲，那麼今天的房屋中位價應該是294,000美元左右。
與此同時，住房負擔差距也創下了新紀錄。2022年，獨棟房屋的中位價是家庭收入中位數的5.6倍，這是自1970年代初以來最糟糕的比例。與幾年前相比，這一數字大幅上升，主要原因是新冠疫情引發的房價飆升。
住房供應少 但需求很大
由於2008年金融危機，新房建設大幅放緩。在經濟大衰退期間，房屋庫存很低，建築商變得謹慎，投資者則大量買下被銀行收回的房產。等到千禧一代準備買房時，房源已經不夠了。
隨著Z世代進入同一房屋市場，他們面臨更加激烈的競爭。這競爭來自：
• 其他首次購房者；
• 正在縮小住房規模的嬰兒潮一代；
• 投資者和公司購買獨棟住宅作為出租房。
由於住房供應緊張，出現了競價戰，房價隨之上漲。
學生貸款削弱了購買力
許多千禧一代在「大衰退」（Great Recession）期間或之後畢業，而Z世代則在經濟不確定的時期進入職場。兩代畢業生平均背負著約38,000美元的學生貸款債務。
根據Empower的調查數據，Z世代參與調查者平均每月需支付526美元的學生貸款，遠高於其它所有年齡段平均284美元的月供。
此外，到2025年，近三分之一的借款人將面臨更高月供，超過一半（56%）的借款人將難以儲蓄或投資。
通貨膨脹和利率上升
2020年和2021年的抵押貸款利率處於歷史低位，導致需求激增。隨著2022年通貨膨脹飆升，美聯儲加息，雖然價格保持不變，但這導致每月購房花費翻了一番（在某些情況下甚至翻了三倍）。
如果一套30萬美元的房屋在2021年的利率為3%，那麼每月本金和利息的花費約為1265美元。如果利率為7%，那麼同樣的房屋每月的花費超過2000美元。
代際財富差距
嬰兒潮一代和X世代的購房者在80年代和90年代可以以低得多的房價收入比購買房屋。隨著他們資產淨值的增長，他們獲得了財務優勢。雖然首付補助使一些年輕買家受益，但對於那些沒有世代財富的人來說，競爭環境並不公平。
對年輕一代的情感衝擊
金錢並不是一切——住房關係到人生的重要節點和穩定感。當你無法買房時，你可能會：
• 推遲結婚和家庭計劃；
• 和上一代相比時產生失敗感；
• 高昂的租金讓人無法存錢。
由於這些挫敗感，一些年輕人開始質疑，擁有住房是否真的值得。
你可以做什麼：Z世代與千禧一代的應對策略
雖然房地產市場很艱難，但買房或建立長期穩定生活並非不可能。以下是一些戰略性的方法。
重新設定目標：擁有住房不一定是最終目標
現在在理想社區買一棟獨立屋可能不現實，但你可以考慮以下幾種替代選擇：
• 公寓或聯排別墅：通常更實惠，維護成本較低；
• 多戶型住宅：你可以自住一戶，出租另一戶，用租金來抵消房貸；
• 「入門房產」：購買較小、較舊的房子，逐步翻新。
即使這不是你永久的家，進入市場也能幫助你累積資產。
加強你的財務狀況
如果你想在開始購房之前提升購買力，可以採取以下措施：
• 通過償還高利息債務來降低負債收入比；
• 提升信用評分，即使只是提高20分，也能獲得更好的貸款條件；
• 積極存首付款，即使這意味著近期需要做出一些犧牲；
• 如果計劃未來買房，可以考慮設立自動轉帳儲蓄。
有計劃地建立首付款基金
對33%的千禧一代購房者來說，存首付款是買房過程中最具挑戰的部分。但如果有明確計劃，這個問題是可以解決的。
• 開一個專用帳戶，把首付款和日常開支分開。開設高收益儲蓄帳戶能讓資金增長更快。最好設置從支票帳戶自動轉帳到「未來住房基金」；
• 制定切實可行的時間表。根據目標買房時間，計算每月需要存多少錢。額外的錢還能用來還債和提升信用分數；
• 儘量削減開支。小的節省積少成多。比如減少外出就餐、取消不用的訂閱、推遲大旅行。如果在租房，可以考慮縮小房型或暫時搬回父母家，這會有很大幫助；
• 利用意外收入。退稅、工作獎金、現金禮物都能加速儲蓄。
了解首次購房援助計劃
聯邦、州和地方的項目可以幫助支付首付款、過戶費或提供優惠貸款條件。例如：
• 聯邦住房管理局（FHA）貸款：首付最低可達3.5%；
• 美國退伍軍人事務部（VA）貸款：符合條件的退伍軍人可免首付；
• 各州補助：符合條件的購房者可獲得5,000至20,000美元的援助。
提前研究一下是值得的——你可能獲得比預期更多的幫助。
房屋「黑客」策略
通過「房屋黑客」，你可以利用住房來創造收入，例如：
• 長期出租一個臥室；
• 使用短租平台（如Airbnb，法律允許的情況下）；
• 把地下室或車庫改造成出租單元。
這樣，你可以大大減輕房貸壓力，並更快積累財富。
擴大選房範圍
由於疫情，遠程工作變得更普遍，居住選擇也更靈活。即使把搜索範圍僅僅擴大20～30英里，住房可負擔性也會大大提高。可以考慮：
• 二線城市；
• 農村或郊區；
• 尚未完全開發的有潛力社區。
當暫時還無法買房時
即使現在條件不允許，你仍然可以在使當前生活穩定的同時，為未來的購房做好準備。
協商租金
多數情況下，房東更喜歡穩定的租客，而不是頻繁更換租客帶來的風險和成本。你可以嘗試：
• 簽更長期的租約以換取較低租金；
• 主動承擔一些小維修；
• 預付幾個月房租以獲得折扣。
合住安排
合租不僅僅適合大學生——它能大幅降低開支，幫助你增加更多儲蓄。
投資其它渠道
當你暫時買不起房時，可以考慮把儲蓄投資於指數基金、不動產投資信託（REITs）或高收益儲蓄帳戶。這樣資金能持續增值，而不是閒置。
長期解決方案（超越個人層面）
住房危機不僅僅是個人財務問題，還需要政策和文化層面的調整。雖然你無法同時影響所有因素，但了解它們有助於推動改變。長期解決方案包括：
• 改革城市分區法規，允許更多多戶型住房；
• 提供激勵機制，鼓勵新建住房，尤其是可負擔住房；
• 規範大機構投資者購買獨棟住宅的行為；
• 學生債務減免將提高住房可負擔性；
• 提高公眾意識，支持友好住房的政策和組織，推動這些變化實現。
結語
由於數十年的經濟變動、政策決策和市場動態，Z世代和千禧一代買房的難度越來越大。
儘管制度存在缺陷，但個人仍然有多種選擇。在這個艱難的市場中，你仍然可以通過了解原因、創造性地制定住房策略，以及利用一切可用資源來實現擁有住房的目標。
無論房地產市場如何，你的準備、策略和韌性都在你的掌控之中。
原文：The New American Dream: Why Millennials and Gen Z Can't Afford Homes刊登於Due博客網站。
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責任編輯：高靜#
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