【大紀元2026年08月12日訊】（大紀元記者Mary Prenon報導／張純之編譯）數十年來房價持續上漲，使得美國高房價地區數以千萬計的屋主在出售自住房時，可能面臨高達數十萬美元的資本利得稅。一份最新報告指出，這一風險正在擴大至更廣泛的市場，尤其是人口和房價快速增長的地區。
房地產專業人士和分析人士表示，這可能導致許多屋主暫緩出售房屋，進一步加劇全美住房短缺，並使近年來日益嚴重的住房負擔問題惡化。他們指出，一項已有近30年歷史的資本利得稅豁免法規，是造成這一問題的因素之一。
聯邦議員正推動一項兩黨法案，以擴大這項稅賦豁免額，一些議員希望法案能在今年獲得通過。
何時購得房屋很關鍵
根據1997年通過的《納稅人減稅法》（Taxpayer Relief Act），個人在出售主要住宅時，可享有25萬美元的資本利得免稅額，已婚夫婦則可享有50萬美元的免稅額。
與此同時，美國房地產市場房價大幅上漲。根據全國房地產經紀人協會（NAR）數據，全美房屋中位價從1997年的12.9萬美元上升至今年4月底的41.77萬美元，成長逾2倍。一些高房價市場如今的房屋中位價已超過100萬美元。
NAR於5月18日發布的一項分析發現，約1310萬名美國屋主，約占自有住房家庭的15%，持有超過目前免稅額上限的未實現資本利得。
從州層面來看，夏威夷約51.3%的屋主持有超過25萬美元的未實現資本利得，其次為加州43.6%、華盛頓特區36.2%、馬薩諸塞州33.1%及華盛頓州29.9%。報告指出，在這些高房價州的一些城市，包括聖荷西、聖地亞哥和檀香山市區，超過免稅門檻的自有住房家庭已占多數，其中聖荷西的比例高達63%。
值得注意的是，報告指出，過去10年房價快速上漲的州，尤其是有大量家庭在2000年代房價大幅上漲前，以及2012年之後房價上漲前購房的州，屋主接近資本利得稅免稅門檻的比例正在快速增加。這些州包括愛達荷州、猶他州、亞利桑那州和內華達州。
報告特別列出愛達荷州博伊西和田納西州納什維爾，這兩個大都會區都有大量屋主在近期房價大幅上漲前購買房產。兩地持有超過免稅門檻未實現資本利得的家庭比例分別為21.5%和17.9%。
報告指出：「這凸顯了一個重要問題：資本利得稅的風險不僅取決於房價如今有多高，也取決於屋主是在什麼時候購買的房屋。」
根據NAR數據，今年第一季有5個大都會區的房屋中位價超過100萬美元，其中聖荷西-桑尼維爾-聖塔克拉拉地區以203萬美元居首。博伊西和納什維爾的房屋中位價則分別為48.4萬美元和40.51萬美元。
過時稅法造成賣房高稅負
報告指出，若按通貨膨脹調整，自《納稅人減稅法》通過以來，這項免稅額對應的購買力已減半。這意味著，25萬美元免稅額按1997年的購買力計算，約相當於12.465萬美元；50萬美元免稅額則約相當於24.929萬美元。
NAR經濟學家納迪亞·埃萬傑盧（Nadia Evangelou）告訴《大紀元時報》：「最大的誤解是：這只涉及豪宅；但實際上，這些是人們多年前購買的普通住宅，如今隨著時間推移大幅升值。這絕對是一個問題，比許多人所意識到的更廣泛。」
埃萬傑盧表示，由於資本利得是在出售房屋時產生，因此擔心觸發巨額稅務負擔的屋主可能會選擇「等一等」。
洛杉磯屋主、羅迪歐地產（Rodeo Realty）房地產經紀人安妮·羅素（Anne Russell）告訴《大紀元時報》，她絕對不會放棄這筆交易中原本可以賺到的錢。
羅素在一棟3,000平方英尺、擁有5間臥室的住宅居住了近40年。她於1988年以35萬美元購入，之後進行了多次翻修和一次大規模擴建。目前，她估計這棟房屋的市場價值約為280萬美元。
如今子女都已長大並搬出家門，羅素希望出售房產，但她表示，自己卻被這項近30年前制定的聯邦資本利得稅法「困住了」，因為這項法律將使她面臨近15%的資本利得稅。與此同時，加州還要徵收13.30%的所得稅。
「即使扣除多年來我對這棟房屋進行的所有重大改造的花費，我仍然要繳納數十萬美元的資本利得稅。這不會讓加州人或其他處於相同境況的人搬離自己的房屋。」羅素說。
DeLeon Realty創辦人肯·德萊昂（Ken DeLeon）此前對《大紀元時報》表示：「這項過時的資本利得稅法人為造成了住房短缺。」
「許多在自己房屋中居住了30年甚至更久的老年人都想出售房屋，但如今房屋價值已經翻了三、四倍。其中一些賣家如今可能面臨超過100萬美元的資本利得稅。」
對住房市場的影響
埃萬傑盧表示，由於約85%的房屋銷售涉及既有住房，因此增加住房庫存最快的方式，就是促進現有住房的流轉。然而，她說，目前的資本利得稅法正在阻礙這一過程。
紐約市StreetMatrix市場分析師兼市場部主任喬納森·米勒（Jonathan Miller）對《大紀元時報》表示，資本利得稅帶來的財務負擔，很可能是阻礙屋主掛牌售房的最大原因之一。
「庫存正在減少，而這對市場上既有住房價格的上漲影響更大。」他說，「供應越多，房價就越有可能開始趨於穩定。」
米勒指出，在美國東北部，由於住房供應有限，搶購競價戰仍然十分普遍，大約每4套房屋中就有1套以高於要價的價格售出。
聖地亞哥Compass旗下房地產經紀金伯利·施密特（Kimberly Schmidt）表示，過時的資本利得稅豁免額度上限，正在嚴重影響整個南加州的住房供應。
她對《大紀元時報》表示，聖地亞哥是全美住房供應最緊張、房價最高的市場之一，目前迫切需要增加住房庫存。
施密特說，聖地亞哥縣獨立屋中位售價為110萬美元，沿海地區的中位價格甚至更高，賣家可能面臨巨額資本利得稅。因此他們通常會選擇繼續持有房屋，這意味著上市出售的房屋更少。
米勒表示，新建住房對增加庫存的作用有限，因為在美國大多數房地產市場，新房僅約占總住房庫存的10%。
聯邦法案擬翻倍免稅額
來自兩黨的聯邦議員已提出立法，以解決這一問題。
「更多住房上市法案」（More Homes on the Market Act）最初於2022年由民主黨籍加州眾議員吉米·帕內塔（Jimmy Panetta）和共和黨籍賓州眾議員邁克·凱利（Mike Kelly）提出。該法案將修改稅法，把出售自住房屋的資本利得稅豁免額提高至個人50萬美元、已婚夫婦100萬美元。
帕內塔仍對國會今年通過該法案抱持希望。
他對《大紀元時報》說：「我們推動這項法案通過的方式之一，是將其附加到下一個可能的稅賦方案中。可負擔住房是我的選民最關心的問題，我將繼續推動聯邦層面的解決方案，以增加住房供應並降低住房成本。」
帕內塔在聲明中稱，目前出售房屋的資本利得稅豁免額「已經過時」，並指出這些已有近30年歷史的稅賦門檻「抑制了我們的房地產市場，並導致住房供應不足」。
凱利在聲明中補充說，那些多年來對房屋進行改造和投資的人，正因「巨額稅務負擔」而受到「不公平的懲罰」。
該法案已獲得121名兩黨議員共同提案支持，其中包括22名來自加州的議員。
紐約州共和黨眾議員邁克·勞勒（Mike Lawler）對「更多住房上市法案」今年能夠通過充滿信心。
作為該法案的重要支持者，勞勒對《大紀元時報》表示，更新現行稅法將使長期持有房屋者更容易出售房屋，從而幫助更多住房進入市場。
他說：「這是一個簡單、符合常識的方式，可以緩解住房短缺，讓年輕家庭有公平的購房機會，也讓老年人在退休和長期照護方面能保留更多辛苦賺來的錢。」
帕內塔表示，他將繼續與兩黨同僚合作，推動這項立法通過。該法案還獲得全國40個團體的支持。
另一項類似法案「資本利得通脹紓困法案」（Capital Gains Inflation Relief Act）於2025年2月由共和黨籍德州參議員泰德·克魯茲（Ted Cruz）在參議院提出，之後被提交到參議院財政委員會，目前仍停留在該委員會。◇
責任編輯：方平
