上次我们谈到一些比较普遍的方案，这次，我们要介绍比较特殊的方案，或许未来可能会用到。
逆向房屋抵押贷款
这是受政府保障的贷款，只有62岁以上的人可以申请。政府希望这些人不会在年老时失去房子，在没有钱可以还贷款的时候，可以利用此房贷，以房屋净值还贷款，抵押的房屋必须是自用住宅，而借贷金额就是房屋净值，绝对不可将此笔借贷用于买另一间房子。这种贷款不能直接向政府单位申请，要透过配合的银行办理。
房屋净值信用贷款
这是以房屋净值作为抵押的房贷，最高可借贷的金额就是房屋的净值，借贷期间内，可以随时借贷及还款。大部分的房屋净值信用贷款采用浮动利率。此贷款用于买房子，可以作为第一或第二房贷。如果不买房子，此贷款会连结信用卡，像是现金借贷的再融资，而借贷的钱会累积在信用卡。
建筑贷款
建商没有足够资金盖房子，会申请建筑贷款。我们买预售屋前，最好确认建商的财务状况，避免建商无法按时还款，建案会停摆。有的建商也可能请预售屋的买方申请建筑贷款，减轻本身负担。申请建筑贷款除了要符合一般房贷的条件之外，还要提供建筑蓝图、设备、建造许可证…等资料，建商本身也要有保险和合格执照。最高可借贷金额是建筑完工后的价值，而借贷金额会按照工程进度拨款。
购屋与重建贷款
有些人会买旧房子，然后重新装潢。一般房贷只提供买房子的资金，有一种房贷叫购屋与重建房贷。顾名思义，这是两阶段的房贷，第一阶段是买房子的资金，通常可借贷金额为买价的75-80%，第二阶段就类似建筑贷款，银行会依工程进度拨款。完工后，两种房贷会合并成一个房贷。
次级房贷
借贷存在风险，一般来说，银行会筛选借款人，确保借出去的钱拿得回来。然而却有一些银行愿意承担高风险，推出了次级房贷，使信用有瑕疵，收入来源不明，资产不多或没有的人，不符合一般房贷申请条件的人，也有机会贷款买房子。对无法申请一般房贷的人而言，次级房贷是一大福音，只是因为风险高，所以利率会比一般方案高。不过最后因为管理不良，造成次级房贷风暴，致使经济严重受创。
除了次级房贷，还有一些房贷也属于高风险房贷，例如不查收入房贷及无证明文件房贷。这些不良房贷，因为造成经济风暴，所以都从市场上消失了。未来会不会重新出现，谁也不知道，所以还是让各位了解一下这些房贷的内容。
不查收入房贷
不查收入房贷是指，申请人于申请书自行填写收入金额，要提供资产证明文件，但是不用提供收入证明文件。想申请的人，信用分数至少介于680-720分，且贷款与价值比不可高于95%。
不查收入及资产房贷
不查收入及资产房贷是指，申请人不用提供收入证明，也不用提供资产证明。申请人的信用分数必须至少700分，且各家银行规定，贷款与价值比不超过70-90%。
无证明文件房贷
申请此房贷时，不须提供任何工作、收入、或资产的证明，可以说是只要递交一份空白的申请书就好。个人的信用和抵押物件的价值是贷款是否通过的要素。
以上就是比较特殊的房贷方案，方案的内容是我们考量的重点。不过还有两项重要的房贷附加条件，与成本息息相关，顺带说明一下，分别是私人房贷保险和提前还清贷款罚则。
私人房贷保险
私人房贷保险主要保障银行的权益，当借款人无法持续还款，且拍卖后的金额也不足以补足剩余的贷款，保险公司会代替借款人还款。通常，借款人的自备款低于二成，银行就会希望借款人要购买保险。所有保险公司和银行都利用保费对照表计算保费，金额不一定相同，不过差不多。
下列因素影响私人房贷保险的保费：
贷款与价值比：贷款与价值比越高，保费越高。
信用分数：信用分数越低，保费越高。
购屋或再融资：再融资的风险比较高，保费比较高。
自用住宅或第二住宅：第二住宅风险比较高，保费比较高。
固定利率或浮动利率：浮动利率风险比较高，保费比较高。
银行没有硬性规定借款人一定要保险，如果真的不想保，就支付比较高的利息。利息不能抵税，而私人房贷保险的保费可以抵税。比较后，就会知道有私人房贷保险的方案比较划算。整个贷款期间，贷款与价值比会变动，如果降至80%以下，可以主动通知银行，免去保险费。
提前还清贷款罚则
没接触过贷款的人，应该想不到提前还清贷款还要罚钱吧！如果借款人提前还款，银行的利息收入就会减少，所以，才会以此罚则弥补一些损失。罚则分为两种，软性和硬性。软性提前还清贷款罚则是指，卖了房子而提早还清贷款不会受罚，不过如果是办理再融资而提前还清，就要受罚。硬性提前还清贷款罚则是指，不管什么情况，只要提早还清贷款，就会受罚。
大部分的浮动利率房贷都有提前还清贷款罚则，有些会允许借款人提早还清一部分的借款，每个方案的罚则不同。签约前，务必详读罚则内容，问清楚任何疑问。
房贷选择也是一门学问，网路上资讯也很多，建议各位先了解一些基本方案，然后询问房贷专员或中介的意见，希望各位可以找到适合自己的方案。
贻达贷款
5008 Buford Hwy #C
Chamblee, GA 30341
陈贻达（678）860-8788。◇
