【大纪元2015年11月27日讯】（大纪元记者李扪心新西兰报导）本周，新西兰官方利率网站（interest.co.nz）发布第三季度报告，称创记录的净移民的涌入，使得在未来的5年内，即使新房的建造显着增加，奥克兰房屋供应短缺的局面也不会发生显着的变化。
新西兰始创（NZ Initiative）的专家詹森•克拉普（Jason Krupp）则回应说，目前虽然没有“灵丹妙药”，可以一下就改变奥克兰房市过热的状况，但从蒙特利尔和休斯敦等城市的成功经验看，工党的住房政策可能更接近正确的方向。
工党住房政策发言人菲尔•特怀福德（Phil Twyford）对《大纪元》表示，工党对国外许多城市和国家的政策作了研究，吸取他们成功的经验，希望能够采取有效措施，阻止奥克兰房市泡沫进一步胀大，切实有效地增加可负担住房的建造，让更多新西兰人能够拥有自己的住房。
蒙特利尔的“他山之石”
克拉普在对加拿大蒙特利尔（165万人口，2011年）进行了详细考察研究后，建议住房建筑部部长尼克•史密斯（Nick Smith）到蒙特利尔考察，看看他们如何在有限的土地上，合理规划，能够让市民都买得起房。
由于蒙特利尔整座城市建在一个小岛上，所以能够用来建房的土地自然是异常紧张，这一点与目前奥克兰所处的状况非常相似。但两个城市房屋可承担程度却著有明显差距。奥克兰是除了香港之外，世界上房价最难承担的城市，平均房价与家庭平均收入比为8.2；而蒙特利尔却能够把平均房价与家庭平均收入比，维持在4.3，这确实需要“绝杀技”。
蒙特利尔的城市经济师马里奥•颇莱（Mario Pol□se），总结了蒙特利尔的3大绝招：灵活的建筑法规，通过租借仲裁法庭控制租金、避免投资者随意涨价，以及由市政当局承担基础设施建设的费用，然后通过税收逐渐再收回。
这样做的好处是，由于基础设施的成本没有加到房屋销售价格中去，所以房价都会自动降低；同时因为房价低，用来援助政府的税收也较低，这同时也意味着基础设施的费用，分摊在资产的整个周期当中，而不只是一次性的前期投入，这就避免了给新建房屋加价。
克拉普认为，工党的政策，是把奥克兰住房政策向正确的方向推了一把。蒙特利尔的做法，与工党放松城市边界和住房高度的限制的计划相似，这对于把房价降到让多数新西兰人都可承担的目标，应该会很有助益。克拉普表示，我们知道这些措施有效，也一直在推广，因为这些在蒙特利尔和休斯敦都成功地实践过了。
“松绑”很重要？
利率网站的季度报告说，按照政府和奥克兰市在2年前签订的住房协议，如果要能赶上人口的增长，每年必须建造1万3,000套房屋；但两年过去了，特殊建房区的房屋只建成了100多套，市政府颁发的建筑许可，去年也只达到8,300多套，这就出现5,000套的缺口，并且还没算上奥克兰净移民的创记录增加，所引发的更多需要。
截止到今年9月，新西兰净移民达到了创记录的6万1,234人，其中选择在奥克兰的大约是2万9,100人，加上人口自然增长的1万4,500人，奥克兰去年人口净增加4万3,500人。按每户最多3口人计算，总共需要1万4,500套住房，才能让增加的人口居有定所。这样奥克兰去年房屋供应短缺6,200套房，再加上连续这些年累积的房屋缺口，让供应欠缺达到了2万4,000套，显示奥克兰的房屋供求仍在继续恶化。
特怀福德对《大纪元》说，如果我们想要把居民的房屋拥有率提升到可以负担的水平，就必须改革规划条例，这样才能允许更多的可负担房屋建造。但是在目前，有很多规定阻碍了可承担房屋的建造。这就迫使建筑商们在边缘郊区建造新房，因为需要新的基础设施的建造，比如道路、用水、下水和供电系统等等，所以新房的价格一点都不便宜。
同时，住在这些新区的人，可能得花几个小时的时间在高速公路上开车，工党认为应该放松对于住房高度和密度的限制了，工党倾向于奥克兰规划更多的中等密度住宅区。专家预计，在未来的30年里，奥克兰人口将增长75万人，如果我们现在不学会如何改变住房密度，无法建造足够的房屋，到时根本就不可能容纳那么多人。
特怀福德也注意到，因为土地价格越来越高，所以很多人买了建地，并不是要建房，而是放在那，等到价格上涨之后再出售。比如在特殊建房区，一些人就是买卖土地，从中牟利，并没打算建房。另外一方面，因为土地价格太高，所以那些建筑商不想造便宜房屋，这样才能赚更多的钱，这导致可承担房屋的建造很少。
加高加密是趋势
特怀福德表示，尽管有这样那样的问题，要想从根本上解决奥克兰住房供应的问题、缓解过热的房市，在一些街区增加建房密度，应该还是有效的。他认为，不是很多人都喜欢住在边远的郊区，每天在高速公路上花费一个半小时，很多人还是希望住在城区，所以在一些稍远一点的城区，比如Onehanga、Panmure、New Lynn、Avondale等，我们可以在那里建造可承担的、并可公开上市的住房，打造现代的城区，让那里有良好的公共交通、购物和公共设施。
特怀福德说，儅土地价格昂贵时，最可以负担的住房形式应该就是中等密度住宅区了，这样可以减少每一套住宅所用的土地，从而降低住宅价格。以前，因为城区的规划不好，有很多房屋的建造存在问题，同时很多奥克兰人不喜欢住房密度太高，害怕变成像贫民区一样。其实，只要有好的城区规划（不止是好的住房设计），应该可以达到既能增加住房密度，又能够有足够的空间和绿地，这样的话，中等密度住宅区就能够提供给民众很好的居住环境。
特怀福德表示，很多外国城市就是采取了这种规划，成功地控制了房价，让民众在有可以负担住房的同时，又保证了很好的居住环境。比如悉尼和墨尔本，很多新西兰人去那里，尤其是在一些周边城区的中心、火车站的周围，都是这种中、高密度住宅区。
当然不是所有的区域都要改变。对于那些景色优美、或者有着历史遗迹的区域，那肯定是要保护的。但对于一般的城区，如果我们只因为要保护自己现有的那点利益，而阻碍在那里建造更多的住房，这就等于在告诉子孙：这里没有你们住的地方。把他们往外赶，无论如何也难说这么做有道理。
本周，媒体透露，奥克兰市政府把10几个高档住宅区，从单一住宅区改成了混合住宅区，此事引发了各方不小的反响。有些团体和居民担心，大奥克兰统一计划，可能给了市政府太多的权力，可以轻易改变住宅区的性质，使城区的发展失去有效控制。有些人担心增加住房密度，会引起这些地区房价下跌，尤其像Epsom和Mt Eden等名校网街区，大量地增加价格较低廉的联排房和公寓，不但影响这些名校招生和学区的划分，对原来花天价挤进这些街区的居民来说似乎也不公平。不过也有一些人感到高兴，特别是一些一直想要装修旧房、或加盖新房的人来说，没有了原来的种种限制，可以凭自己的努力让房产升值，这自然是个好消息。统计数字显示，奥克兰的单一住宅区房屋的数量已经从36.1%下降到28.8%。
基础设施要跟上
上周，国际货币基金组织（IMF）在对新西兰考察后，发布报告建议，政府应加大力度建造新房，同时增加基础设施的建设。特怀福德表示，IMF的建议与工党的措施相吻合。政府希望市场能够自动解决供应短缺问题，但目前看来成效不大，房屋供应仍在恶化。所以工党希望政府更多直接参与。
在基础设施建设上，目前新西兰没有廉价和有效的筹资措施，是由开发商来承担基础设施建设的费用，然后他们再把这些花费转嫁给购买新房的人。
工党希望改变基础设施建设的资金来源模式，将由当地政府通过债券借贷，来支付基础设施建设。因为地方政府的借贷一般可以得到较低的利息，并且这个债券是长期债券，偿还期限可能会与这个项目的期限同样长，比如说30年，这样就不会对目前的房价造成冲击。虽然这保持了使用者付钱的方式，但不是像现在这样，把所有基础设施建设的花费一古脑加在新房上，使得新建房屋的价格，一下子就上跳5万到10万，而这些都加到买房者的房屋贷款上，使得民众不胜重贷，同时也在推高整体房价，形成恶性循环。
变投机为投资？
对于禁止外国买家的政策，特怀福德强调，工党支持外国投资，鼓励外国人在新西兰进行工业、加工和新技术等的投资，从而给新西兰带来实质效益和工作机会、或扩展国际市场。但工党反对非居民在房地产上的投资，因为他们只是想获得资产增值，结果只是推高了房价，所以更像是投机。这不但没有给新西兰人带来实质的好处，相反，只能让本来就紧缺的房屋供应更加恶化，房价也越来越难以负担，导致很多新西兰人无法买得上自己的住房。
工党希望禁止外国买家购买新西兰现成房产。如果他们想在新西兰买房，那他们只能购买新房或自建新房，这样才能增加房屋供应量。
这个政策是目前澳大利亚正在实施的。在过去的一年里，澳大利亚已经成功地吸引了300亿新西兰元的海外投资，在悉尼和墨尔本建造新房，其中大部分资金来自中国。
本周，中共媒体报导，在过去的6个月里，当局共查处了300多个地下钱庄，涉及金额高达8,000多亿人民币。特怀福德相信，其中有一部分资金已经流到了奥克兰房地产市场上，但目前新西兰还没有比较有效的措施可以阻止非法资金的流入。
责任编辑：张莉莉
