陈建友律师:奥克兰仓库大火 责任追究有讲究

人气 449

【大纪元2016年12月09日讯】(大纪元记者张德辉、马有志旧金山报导)对于发生在加州奥克兰上周末的仓库大火,现场搜索已经告一段落,遇难者人数维持在36人。同时,官方也表示,尽管最终调查结果还没有出来,但起火点可能源自一楼的冰箱和电器,起火原因不像蓄意纵火。

奥克兰市官方在前几天表示,将对仓库大火展开刑事调查。火灾责任的追究可能旷日长久,错综复杂。加州房地产律师陈建友说,因为大火造成众多人命损失,责任追究会很严厉。

律师陈建友表示:目前,在很多信息未获披露,媒体报导真实性未能最后确认的情况下,不容易做出责任判断,但可以通过事件分析,让读者了解房地产相关法律问题,提高安全意识,保护生命和财产安全。

一般来说,房产物业的违章改建和违章使用只是民事问题,但业主、承租人或派对组织者若知法犯法,并因此伤人害命,就可能被追究刑事责任。

加州房地产律师陈建友。(大纪元资料图)
加州房地产律师陈建友。(大纪元资料图)

起火原因对责任判断起关键作用

关于起火原因,我们目前得到的信息是由于冰箱起火,但冰箱为什么起火?如果不是纵火,那是冰箱自身电路原因吗?是建筑物电路原因?是派对引起?还是违章改建所致呢?这些都有待查实,此外,也要看租赁合同内容等因素。

如果仓库被违法改建、违法改变用途、违法举办派对不是导致事故的直接原因,至少也是造成人员伤亡的间接原因。

仓库被违法改建

据大纪元报导,奥克兰消防局长芮德(Teresa Deloach Reed)说,仓库里面有很多私建的隔间,租户住的隔间不是在一楼或者二楼,而是在1.5楼。还有一个用货板搭起来的临时楼梯,这样严重改变结构,让人很难逃生。另据事故调查人员说,这个仓库险象环生……随意拉扯的电线和线路板,随时都有可能引起火灾。

奥克兰城市纪录,这栋建筑由华裔吴楚恩(Chor N. Ng,音译)以信托形式持有,2014年10月奥克兰市政府曾指业主(或承租人)在没有获得许可的情况下,在这栋建筑兴建住房和“其他结构”。

陈建友表示,该仓库2014年10月被追究过违建,如果业主(或承租人)有纠正,就没有责任。如果吃了罚单而不做纠正,罚单本身与防火安全又有关系,那责任就很大。正常情况下,政府也不会允许业主(或承租人)2014年拿了罚单而2016年还不纠正。

仓库被违法改变用途

仓库可以用来办公,但通常不能用于住人。

据报导,这家仓库的承租人和管理员是一位白人男子德瑞克.阿墨涅(Derick Ion Alemany),他把仓库租出去给人住,散租客每人每月收300至600美元。

仓库起火时间在晚上11点之后,一些住户很有可能因为睡着来不及逃生而死亡。仓库住人是业主的责任?还是承租人的责任呢?

租赁合同内容很要紧

如果仓库签了居住的合同,本身就是违法的,属民事责任。造成人身伤亡,业主就可能被追究刑事责任。

据悉:仓库的业主吴女士(Chor N. Ng)的女儿Eva表示,她们出租房子给这些艺术家的时候,曾经多次问过他们是否有人住在里面。得到的答复是没有,但有人可能会工作到很晚。如报导属实,可能业主并不允许租客住在仓库中,业主对于承租人改变仓库用途也并不知晓。这样承租人兼管理员的责任就很大。

奥克兰仓库火灾现场俯拍图。(奥克兰市府提供)
奥克兰仓库火灾现场俯拍图。(奥克兰市府提供)

仓库违法举办音乐派对

据悉,当晚在这个被称为幽灵船(Ghost Ship)的仓库举办了一个音乐会,门票10美元一张。脸书显示派对的组织者之一叫 Jon,是一位奥克兰居民,曾在旧金山现代艺术博物馆作过视听技术员。

音乐会的举办者曾经向奥克兰市政府申请派对许可,遭到了市政府拒绝,但音乐派对如期举行。陈律师说,这种情况下,演出举办方就是知法犯法,死了人,责任较为重大。

房东可能的责任是什么?

如果下述三种条件能同时满足,房东就没有责任:
第一、违法改建:如果租客在房东不知情、不允许的情况下违法改建,房东没有责任。如果是房东主导的违章改建,在政府干预下,于发生火灾之前得到了纠正。

第二、出租合同:如果房东的出租合同只允许租客在仓库工作,而不允许居住。
第三、音乐会:如果房东不允许在仓库开音乐会。

反之,违背上述任何一条,房东就有民事和可能的刑事责任。

承租人兼管理员可能的责任是什么?

如果下述各项条件能同时满足,承租人兼管理员是没有责任的。
第一、承租人不知晓、不允许在仓库开音乐会。
第二、承租人没有瞒着业主违法改建。
第三、承租人没有做二房东,把仓库租给人居住。

反之,违背上述任何一条承租人就有民事和可能的刑事责任。
据悉,有人在受访中指认承租人向租客收钱,允许他们住在仓库中,却疏于管理。另外,承租人兼管理人对仓库通道中乱堆放物品,影响逃生也有一定的责任。

另外,派对组织者知法违法,关系重大。

30年未入检“幽灵船” 奥克兰市长称将汲取教训改革
12月7日小雨下,奥克兰“幽灵船”仓库失火附近的路口的鲜花丛中,有人在缅怀逝去的生命。(周凤临/大纪元)

政府为什么不能断然举措、避免火灾事故?

据报导:自2014年10月,政府向业主发出违建处罚;11月14日有人向政府投诉该建筑堆积了大量垃圾;11月17日政府派员登门检查,可能被拒之门外,中间似乎有多次纠错机会,但最终未能避免这场大悲剧。到底政府能不能采取断然措施,比如破门而入,或者停水停电,强制租户迁离呢?

陈建友律师表示:如果没有确凿犯罪证据,政府不能向法官申请破门而入。假如政府掌握建筑中种大麻的证据,就可以申请逮捕令强行入屋检查。这个幽灵船(Ghost Ship)仓库只是一般建筑违章,政府不能破门强为。假如业主经常收到罚单而置之不理,政府可以请检察官发起调查,但这是一个相对漫长的过程。

政府更不可能以停水停电来要挟,因为这是违法的,很可能导致租客的安全问题。

旧金山湾区可能还有住人的仓库,如何防火未然?

很多仓库建筑年份老旧,很可能是按照奥克兰旧的建筑条例设计的,安全标准不太高。当时仓库的消防条例可能不要求一定要有多少紧急出口,不要求安装消防喷淋系统。

奥克兰市政府做一年一度的防火检查,这并不是加州的法律规定。市政府有钱就做,没有钱也可以不做,不做也不会因此被追责。

业主和租客如果住在这样的仓库中,就得非常警惕,从这次仓库大火中吸取教训。否则一旦出事,追悔不及。

今后建筑法规会有什么改变?

陈建友说,其实美国的法律法规是很完善的,许多规定是基于过去发生的悲剧事件。就像这次悲剧后,政府将来对于类似仓库住人或者违章改建,可能会加重处罚。但也只能是先不断地给罚单,再请检察官向业主发起民事追究。最后,如果业主或租客还是拒绝执行法院命令,再以藐视法庭加以治罪。

是否导致政府对姻亲房管理趋严厉?

陈建友律师表示, 姻亲房与仓库的差别很大,仓库根本不是为居住设计的,如住人会存在健康和安全隐患。但姻亲房本身是在住宅里面,如果符合政府审批和管理条例,可以入住。

旧金山湾区依然面临严重的住房短缺,所以旧金山已经尝试让姻亲住宅合法化。政府不应因为仓库失火,而严管姻亲房。陈律师也告诫,未合法化的姻亲房如果拿来出租,没有出事,是民事问题;如果造成人身伤亡,业主可能被追究刑事责任。

要想定期快速浏览一周新闻集锦,请点这里。

责任编辑:王洪生

相关新闻
房地产纠纷中 律师信起关键
解约房客 我该怎么办?
产权共有改康斗 有利租客房东
陈建友律师IRA土地投资讲座会
纪元商城
这种肥皂不会耗损 永远陪伴你
每日更新:春天里的素色清道夫 不知疲倦
这种杯子为何如此火爆 加州女子偷65个被捕
这些亚马逊好物 让你生活品质大提升
如果您有新闻线索或资料给大纪元,请进入安全投稿爆料平台
评论