许亿:我家的围墙谁做主?

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【大纪元2016年02月23日讯】曾经家门口的一个社区,因为政府要在社区边上拓宽一条小路,做小游园。于是要征收这个社区里靠路的一点绿地。冲突也就由此发生。业主们与政府派来的城管几番大战。到最后,政府胜利。游园日后建成,不过围墙往社区里砌进去一大块。私家绿地,变成了公共绿地。

我一朋友便是这该社区业主,也参与此事。因为身为某校的副校长,所以被有关部门谈话。当然,可不只谈为了公共事业,个人吃点亏算什么之类。据他讲,当时就算是吃了哑巴亏。一言以蔽之,他道,活流氓!

最近,《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》提出,我国新建住宅要推广街区制,原则上不再建设封闭住宅社区。已建成的住宅社区和单位大院要逐步打开,实现内部道路公共化,解决交通路网布局问题,促进土地节约利用。

看到这节,便联想到上面一节事来。以公共利益的名义,似乎可以肆意妄为,无往不利。

在十几年前,单位分房刚进入尾声,商品房建设也刚刚起步。那时候房价还不算高,房屋建设的水准也不算很高。我就看到有专家讨论关于建设开放式街区的问题。那时候,我刚入地产这行。所以比较关注。

开放型社区的好处,当然和最近这个政策的指向合拍,也就是减轻了城市的内部交通负担。使人们行走的路线更为多元畅通。不可否认,是有一定的意义。

但当时更主要讨论的一个焦点,其实讨论的是政府职能缺位的问题。当时的观点认为,闭合式的社区将本该由政府主导的治安保洁功能丢给了物业,变成由业主承担,是不合适的。那时候,还是有点社会主义思想的余念,强调由政府主导社会功能,而不是动不动就让老百姓掏钱。

老百姓的公共意识不容易培养,即便到今天,收取物业费也是比较纠结的社会问题。但进步其实也是显而易见的。今天许多社区的业主,自发组织,承担社区的维护责任,使之更宜人居。

十几年的从业经验,看从过去单位开放式的公房环境里,到闭合式社区的过度。在事实的城市发展中,已经不全然是城市建设理念的变迁。不客气的讲,其中涉及到当政官员的利益、面子、政绩。当时最流行的说法,叫做“经营城市”,简而言之,也就是如何从城市建设中获得利益最大化。

所以各地往往市长大手一挥,一个新城区便诞生,划好路网,公共配套,点状布置好公园学校医院。也以此为中心,以远近论肥瘦。价格高高的拍卖出去。而且土地越卖越大块,于当地政府而言,不断出地王才是王道。于开发企业而言,买回齐整的土地,好做规划,做中心景观,做内部配套,五脏俱全,都曰造一个城。以规模延揽客户。

所以十几年来,不再见有谁讨论,关于城市建设人性化的问题,无不好高骛远,做大做强。而无数巨无霸的闭合式社区,在各地批量兴建。一处处,划地为牢,将城市块状化。不可避免,一些如交通堵塞,阶层分化等城市病也出来了。

接着病急乱投医,一拍脑袋,政策就推出来。但就像一个人,不知节制,吃成一个大胖子。也有一身的胖子病。血压高,心脏不好,糖尿病。这些毛病,难道靠抽脂就能解决吗?

就事论事,就眼下社会环境,闭合式社区的好处当然不言而喻。有更多的绿地,且有更好的维护、安静、安全。很多社区里实施人车分流,有私属的车位,健身器材等等。而且无论维护,还是折损都由业主承担。自有天地,乐得其所。

一个合适的房子买到手,很多人大半生的积蓄下去了。其中近半,是缴纳税负。所以对于政府的义务,业主可是一点没有少承担。另外,关于房产税的讨论这些年一直没有停息过,要不是最近降库存,恐怕也是早就出台了。

当年百废待兴,可以好好做规划的时候,被利益驱动,无所作为。如今问题出来了,痛定思痛。准备有所改变。关上门想出一个主意,竟是拿业主的既得利益下刀。这就是我对这个政策的感受——状似科学,极不道德。舆论也是骂上一片,但高堂上诸位,目前俨然不动。

一宗土地拍卖出来,是有容积率要求的。(所谓容积率,就是在一块土地上建设房子面积与土地面积的比率)。一个开发商基于效益最大化的考虑,将社区的各方面配比,一般做到了最极致。尽可能的绿地,景观;勉为其难的车位配比(越老的社区,车位事实是严重不够的),总而言之,开发商不傻,他想方设法将容积率做到最足。而为这个容积率下建设出来的产品买单的,最终还是业主。

所以一旦开放。势必影响到社区的整体性。好比,我买一个蛋糕。但上面的奶油要与人分享。除了感受不公,也很恶心。

不公和恶心,也只是屁民感受,但这个拍脑袋出来的政策,就和上次那个熔断一样,恐怕带来灾难性后果,也是不出意料的。。

很多社区内实施的是人车分流,且也是慢速车道。外车呼啸而过,多少会影响到社区内行人的安全。车道根据社区设施,外人一时半会,未必弄得清社区路是怎么走。以国人驾驶这点素质,慌不择路,造成拥堵,碰撞,也不难遇见。

还有盗抢的风险,车位乱停,导致绿地减少的可能。以及有专家好像说,以后社区不设保安,而改为按楼设保安保洁。就业是上去了,可是费用呢?住更差的环境境,却要付更多的钱?业主何辜。

最后要说,这些社区业主会甘心把围墙打开吗?十几年的房地产发展历史也是各地强拆的血泪史。想不到,以为房产过剩,强拆风暴告一段落了,哪里想到马上接着要轮到业主的围墙保卫战了。说好的不折腾呢?

有人会说,你慌什么,这个意见主要说的是未来不建设封闭社区吗,至于拆不拆建成社区的围墙,还不一定呢。要我说,现在房地产库存在那里,你还往哪里建设开放社区去?谁去建?至于建成的封闭社区,越是城中心,越不被保障。当年宣传中的市内阔景豪宅,变成今日路边小杂楼。所谓市值的缩水,谁承担?

还有人说,那些政府部门的大院开放应该首当其冲。可是想什么呢你。可能吗?

某网站做了调查,已经有大半的人明确反对。假如这个调查再更有针对性些,比如只对封闭社区的业主来做。我估计至少九成以上的反对。但反对有用吗?

可惜中国的事情,不到四天两熔断的地步,不会停止。#

--转自作者博客

责任编辑:南风

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