許億:我家的圍牆誰做主?

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【大紀元2016年02月23日訊】曾經家門口的一個社區,因為政府要在社區邊上拓寬一條小路,做小遊園。於是要徵收這個社區裡靠路的一點綠地。衝突也就由此發生。業主們與政府派來的城管幾番大戰。到最後,政府勝利。遊園日後建成,不過圍牆往社區裡砌進去一大塊。私家綠地,變成了公共綠地。

我一朋友便是這該社區業主,也參與此事。因為身為某校的副校長,所以被有關部門談話。當然,可不只談為了公共事業,個人吃點虧算什麼之類。據他講,當時就算是吃了啞巴虧。一言以蔽之,他道,活流氓!

最近,《中共中央國務院關於進一步加強城市規劃建設管理工作的若干意見》提出,我國新建住宅要推廣街區制,原則上不再建設封閉住宅社區。已建成的住宅社區和單位大院要逐步打開,實現內部道路公共化,解決交通路網佈局問題,促進土地節約利用。

看到這節,便聯想到上面一節事來。以公共利益的名義,似乎可以肆意妄為,無往不利。

在十幾年前,單位分房剛進入尾聲,商品房建設也剛剛起步。那時候房價還不算高,房屋建設的水準也不算很高。我就看到有專家討論關於建設開放式街區的問題。那時候,我剛入地產這行。所以比較關注。

開放型社區的好處,當然和最近這個政策的指向合拍,也就是減輕了城市的內部交通負擔。使人們行走的路線更為多元暢通。不可否認,是有一定的意義。

但當時更主要討論的一個焦點,其實討論的是政府職能缺位的問題。當時的觀點認為,閉合式的社區將本該由政府主導的治安保潔功能丟給了物業,變成由業主承擔,是不合適的。那時候,還是有點社會主義思想的餘念,強調由政府主導社會功能,而不是動不動就讓老百姓掏錢。

老百姓的公共意識不容易培養,即便到今天,收取物業費也是比較糾結的社會問題。但進步其實也是顯而易見的。今天許多社區的業主,自發組織,承擔社區的維護責任,使之更宜人居。

十幾年的從業經驗,看從過去單位開放式的公房環境裡,到閉合式社區的過度。在事實的城市發展中,已經不全然是城市建設理念的變遷。不客氣的講,其中涉及到當政官員的利益、面子、政績。當時最流行的說法,叫做「經營城市」,簡而言之,也就是如何從城市建設中獲得利益最大化。

所以各地往往市長大手一揮,一個新城區便誕生,劃好路網,公共配套,點狀佈置好公園學校醫院。也以此為中心,以遠近論肥瘦。價格高高的拍賣出去。而且土地越賣越大塊,於當地政府而言,不斷出地王才是王道。於開發企業而言,買回齊整的土地,好做規劃,做中心景觀,做內部配套,五臟俱全,都曰造一個城。以規模延攬客戶。

所以十幾年來,不再見有誰討論,關於城市建設人性化的問題,無不好高騖遠,做大做強。而無數巨無霸的閉合式社區,在各地批量興建。一處處,劃地為牢,將城市塊狀化。不可避免,一些如交通堵塞,階層分化等城市病也出來了。

接著病急亂投醫,一拍腦袋,政策就推出來。但就像一個人,不知節制,吃成一個大胖子。也有一身的胖子病。血壓高,心臟不好,糖尿病。這些毛病,難道靠抽脂就能解決嗎?

就事論事,就眼下社會環境,閉合式社區的好處當然不言而喻。有更多的綠地,且有更好的維護、安靜、安全。很多社區裡實施人車分流,有私屬的車位,健身器材等等。而且無論維護,還是折損都由業主承擔。自有天地,樂得其所。

一個合適的房子買到手,很多人大半生的積蓄下去了。其中近半,是繳納稅負。所以對於政府的義務,業主可是一點沒有少承擔。另外,關於房產稅的討論這些年一直沒有停息過,要不是最近降庫存,恐怕也是早就出臺了。

當年百廢待興,可以好好做規劃的時候,被利益驅動,無所作為。如今問題出來了,痛定思痛。準備有所改變。關上門想出一個主意,竟是拿業主的既得利益下刀。這就是我對這個政策的感受——狀似科學,極不道德。輿論也是罵上一片,但高堂上諸位,目前儼然不動。

一宗土地拍賣出來,是有容積率要求的。(所謂容積率,就是在一塊土地上建設房子面積與土地面積的比率)。一個開發商基於效益最大化的考慮,將社區的各方面配比,一般做到了最極致。盡可能的綠地,景觀;勉為其難的車位配比(越老的社區,車位事實是嚴重不夠的),總而言之,開發商不傻,他想方設法將容積率做到最足。而為這個容積率下建設出來的產品買單的,最終還是業主。

所以一旦開放。勢必影響到社區的整體性。好比,我買一個蛋糕。但上面的奶油要與人分享。除了感受不公,也很噁心。

不公和噁心,也只是屁民感受,但這個拍腦袋出來的政策,就和上次那個熔斷一樣,恐怕帶來災難性後果,也是不出意料的。。

很多社區內實施的是人車分流,且也是慢速車道。外車呼嘯而過,多少會影響到社區內行人的安全。車道根據社區設施,外人一時半會,未必弄得清社區路是怎麼走。以國人駕駛這點素質,慌不擇路,造成擁堵,碰撞,也不難遇見。

還有盜搶的風險,車位亂停,導致綠地減少的可能。以及有專家好像說,以後社區不設保安,而改為按樓設保安保潔。就業是上去了,可是費用呢?住更差的環境境,卻要付更多的錢?業主何辜。

最後要說,這些社區業主會甘心把圍牆打開嗎?十幾年的房地產發展歷史也是各地強拆的血淚史。想不到,以為房產過剩,強拆風暴告一段落了,哪裡想到馬上接著要輪到業主的圍牆保衛戰了。說好的不折騰呢?

有人會說,你慌什麼,這個意見主要說的是未來不建設封閉社區嗎,至於拆不拆建成社區的圍牆,還不一定呢。要我說,現在房地產庫存在那裡,你還往哪裡建設開放社區去?誰去建?至於建成的封閉社區,越是城中心,越不被保障。當年宣傳中的市內闊景豪宅,變成今日路邊小雜樓。所謂市值的縮水,誰承擔?

還有人說,那些政府部門的大院開放應該首當其衝。可是想什麼呢你。可能嗎?

某網站做了調查,已經有大半的人明確反對。假如這個調查再更有針對性些,比如只對封閉社區的業主來做。我估計至少九成以上的反對。但反對有用嗎?

可惜中國的事情,不到四天兩熔斷的地步,不會停止。#

--轉自作者博客

責任編輯:南風

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