【大纪元2016年08月19日讯】那是2009年美国经济大衰退（The Great Recession）的一天，一位相当着急、讲话带有上海腔的华人来找我，30岁出头、满头大汗，在初夏的日子显得有点不合时宜，他要求我帮他进行一场“改朝换代”：把现有的康斗（Condominium）管理委员会推翻，换成华人为多数的委员会，然后进行合理合法的收费，套一句英文的名言，此乃高贵的使命（Noble Mission）。
康斗易主 气势汹汹 闹剧收场
何乐不为，我遂找了一位好友——退休的老外律师来坐镇，他当过州检查官，参与一百多个康斗的审核（审核康斗的出售管理计划书 The Offering Plan，坊间俗称Condo Book）。因为所有参加这场“易主”运动的康斗业主都需要签同意书、并且公证，为了能更方便行事，我还去考了州公证官（Notary Public）。然后我带着公证官的印信，花了近七个晚上公证了将近五十个康斗业主，超过总数的一半（整栋楼接近一百个公寓），接着成功地逼原委员会重新选举委员。
这栋楼超过80%的业主都是华人，但是原委员会共五人，却只有一位华人，就是来找我的那个人。所以只要再有两个华人进入，就有可能由华人控制，这两位人选的决定已经是很不容易的事，最后决定是这两位：一位台湾来的男士年约60岁，另一位是福州来的女士年约25岁上下。
在美国，康斗买卖自由，业主有所有权（DEED)，不必经过管理委员会来买卖，但委员会（BOARD）则有权决定管理费的多寡，也有权决定钱怎么花。
长话短说，选举委员会当天老外几乎全到，老中只来了四分之一（签名人士的四分之一），但仍然有得拼。孰料福州姑娘和上海先生（找我那位）私下谈不拢，姑娘硬是死活不出席，这整个破局——本来胜利在握，岂料出席人数和老外不相上下，硬闯也许也能通关，但这下委员候选人不来，就一切泡汤，老外笑死。“易主”失败，残局一盘。
纽约市工作人员超过十人以上的康斗较多，人员开销都是用每个月各业主交纳的管理费来支付。（Fotolia）
在美买康斗你须知的三件事
第一，最重要的就是检查管理费用的历史记录。
从最原始的出售计划书到每年的财务报表都要看，买方律师至少都要求近两年的财务报表，看钱收多少、花多少、怎么花的。
有时候有余钱，管理委员会有权不发还给各业主，而当做管理经费保存（Reserve）。但有的管理委员会操作会议-有意把保存经费提高，再要求业主每月补交到要求的数目。这些都可以从交费历史看出其中的门道，所以委员的人品和能力也是重要的考虑。
每个月管理费多少不是买方唯一要知道的，有时候某个月会多出来，原因是康斗在那个月刚好完成公共部分的整修，例如进入大厅的整修或换新或电梯修理，都可以在完成那个月加收。交的费用不是月月相同，如果历史记录显示相同的地方每年都在修，那就要注意可能有鬼。
第二，知晓管理委员会如何产生。
在出售管理计划书里，所撰写的管理委员是如何产生的，也是非常重要的内容，有些文字内涵使得新买的业主要进入委员会是不可能的。
为什么说这个很重要，因为康斗的管理委员会权力相当大。一般来说，康斗由管理委员会雇用经理（Manager）和现场管理员（Super）。大的康斗有办公室，管理员住在大楼内，负责管理大楼的工作人员，纽约市工作人员超过十人以上的康斗较多，人员开销都是用每个月各业主交纳的管理费来支付。
虽然有些康斗管理委员会成员不能领薪水，然而很多管理委员会不外请经理，委员会成员轮流当经理，就名正言顺领工资了。成为利益既得者，想要改朝换代-谈何容易。
第三，留意康斗内自住的空间出问题、谁负责修理。
比如漏水的话，哪些属于管理委员会修，哪些是业主的责任，要仔细研究。这个包括如果是热水管漏水，在隔板内属于共有共享，当然是管理委员会的责任；但假如是墙壁伸出的入水（冷热）开关漏水，谁需要付修理费？
另外紧急事情发生时，有无通报机制？没有24小时看门（Doorman），需特别注意楼门管理员（Super）的电话和住处，有紧急事件发生，不通报，可能要付很大的责任，那费用由谁来出？漏水造成其它住户的损失，如果受损住户有保险，会叫保险公司处理，管理委员会也会叫康斗的保险公司出来处理，究竟由谁付修理费？康斗的业主们最好心里有数。
买完康斗后还需要留意的事宜
既然是康斗，那要注意和知道的事情不少，未签约买进之前就得先知道收费历史、管理好坏、安全与否、和谐氛围、左右上下邻居是否知情达理（楼上喜欢聚会，必然有影响；左右隔壁夫妻天天吵架就有危险性；左右邻居常打小孩等等），买了再后悔，为时已晚矣。所以说在纽约住久了，个个都是福尔摩斯。
这里也为读者提供几个原则，妥善处理买完康斗后的常见事宜：
第一，最好为自己的康斗公寓投保。有了保险，自己公寓如果没有损失或者损失很小而且保险不会给付，就不必自己去通知保险公司。
第二，如果另外住户有损失并且其保险公司已经写信来通知或威胁，则必须请自己的保险公司出面应战。
第三，不要回答任何非书面没有正式文件的赔付询问，不管是电话或面对面的问询，切记言多必失。
第四，管理委员会如果没有正式书面通知就寄账单来，假如肯定错误不在自己，就得请律师处理，或请保险公司处理，不要和管理委员会硬干。
第五，最好不要和管理委员会任何会员有任何冲突，一切在正式法律文件上来解决，怎么说都是废话，解决不了问题。
第六，楼门管理人员是住户每天都可能见面的人，要保持良好关系，有益无害。◇
责任编辑：林燕
