“建房出租”能救珀斯公寓吗?

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【大纪元2017年10月27日讯】(大纪元记者彭妮、杨新云综合报导)在珀斯,从Victoria Avenue至东珀斯区的Causeway,这个区间就建有大约6000套公寓,最近几年,在Subiaco、Scarborough、South Perth及其它许多都市区域的高楼猛增。对于投资者来说,公寓十分抢手,但是能为这些公寓找到租客,最好是长期租客,已经成为公寓业主们面临的主要投资挑战。

西澳房地产信息及研究公司Y Research的董事长斯通(Damian Stone)说:“自从矿业繁荣期结束以来,在整个珀斯住宅和商业地产市场,业主和租户进行安全投资转移(注:flight to quality,金融术语,即投资者觉得自己的投资处于高风险状况时,就卖掉此投资,并把资金转向比较安全的投资),这反映了珀斯房地产市场出现的两大趋势——多样性选择和可负担能力。”

他接着说:“鉴于过去十年创纪录的公寓承建数量,公寓租客与写字楼租客有了更多的租赁机会来选择其青睐物业。同时,现在房产的可负担能力已达20年来的最高水平。”

根据Y Research的研究,自2000年以来,珀斯的公寓数量已经翻番,达5万套左右,但只有3.5%的都市人口居住在公寓,此数字远低于远澳洲其它城市和全球的公寓居民人数。

这是西澳政府和珀斯各地方政府共同面临的主要难题,因为他们想阻止城市扩张和增加都市人口。工党的地铁网络Metronet政策就是围绕交通运输地点建造大量公寓。政府和开发商正在想办法吸引更多人在公寓长期居住,而不仅局限于投资。

斯通说:“在接下来的十年,珀斯公寓市场需要解决的关键问题是,业主自己是否会住一套公寓?高品质及处于优越地理位置的公寓将吸引更多西澳人在未来的日子里对这个问题给予最肯定的答复。”

澳洲引进“建房出租”救市

面对租房者比例上升,澳洲住房负担能力问题加剧,澳洲开始试行在其它发达国家已见成效的“建房出租”(Build To Rent)这一住房策略,从而鼓励开发商及其它投资机构对新建和现有经济适用房的投资。

“建房出租”的理念,是房子由开发商或其它类型的投资机构所建设并拥有,即房子建成后,不出售,而是长期租给人住,通过租金获取回报。这种租赁方式不同于目前的房产租赁市场,它可以允许租客锁定长期租约,并赋予他们一定的权利来适当地对房屋做出改变。

国际商业地产咨询公司世邦魏理仕(CBRE)的一份最新报告称,“建房出租”将成为澳洲房地产市场中的新型重要模式。在未来几十年内,社会机构投资者或将拥有价值高达3000亿澳元的住宅资产。

澳洲建筑巨头Mirvac集团准备推出澳洲第一座建成后只租不卖的公寓楼,他们的计划得到几大养老金基金会的支持。除了Mirvac,Lendlease和Stockland等大型建筑商都准备在澳洲推出这种具有“建房出租”模式的住宅开发项目。

世邦魏理仕高级总监兼澳洲研究部门主管Stephen McNabb表示,此模式虽不是解决住房负担能力危机的灵丹妙药,但是它能够帮助首次置业者和资金有限的投资者进入房地产市场。澳洲顶级建筑公司Woods Bagot的伦敦分公司主管Jonathan Clarke也认为,对于珀斯刚起步的公寓市场,若采用该模式开发,将增强公寓品质,激励公寓销售,并能吸引长期租客。

“建房出租”把租客当客户

澳洲顶级建筑公司Woods Bagot的伦敦分公司主管Jonathan Clarke和副主管Simon Saint一直在向全澳的政治和商业领袖们介绍关于“建房出租”的建房理念,这个理念意味着专门为吸引和留住租户而设计建造的公寓。

Clarke表示,这种金融模式有助于增强“建房出租”的优势,从绘图到完工,能建造出绝对高品质的公寓。他说:“这对于开发商是个真正的激励,他们会去了解从现在到未来25年的时间里,人们真正想要什么样的公寓,并能建造符合人们期待值的公寓。

他接着说:“持有‘建房’出租理念的开发商们需要把他们的投资组合视为一个品牌,并且让居民感到自己是公寓开发项目组的一部分,这对将来入住者来说至关重要,这些公寓提供了个性和灵活的设施,并为社区做出了贡献。”

珀斯有越来越多的公寓开发项目,如Fremantle的Woolstores、和The Old Swan Brewery。虽然大多数新公寓都以命名、设计理念和便利设施在市场上排名前列,但Clarke认为,随着人们对独特公寓的不断渴望,开发商需要不断创新。他说:“开发商可以这几个问题着手,如这个社区是否会从公寓开发中受益?我们如何利用此优点来设计特定公寓?”这对于是否正确遵循““建房出租””的模式来建设公寓至关重要。

Clarke接着说:“如果你(开发商)开始考虑人们如何使用空间,以及随着时间的推移将如何变化,你就可以提供令人称赞的公寓,那会让人们长期居住于此,这将成为数年的宝贵资产。”

理想的“建房出租”理念正如一个高档的酒店客房,Clarke表示,尽管公寓的生活空间设计非常重要,但是公寓大楼的便利设施和氛围也同等重要。

“建房出租”针对多元用户

时髦的设计通常是年轻人的追求,但希望缩小住房面积的老年人也正在成为具有很大影响力的租户阶层。斯通称,在西澳矿业繁荣期间,许多公寓被寻求高租金受益的投资者购买,他们把一些其他买家排挤出市场,如有潜力的住房拥有者、首次置业者、年轻专业人士和缩减住房面积业主。

但随着房价下跌,希望缩减住房面积的业主们,他们把公寓作为自己的经济住房,同时,公寓也对年轻买家敞开了大门。“为了符合居住者的期望,宜居性正成为公寓的关键指标,因为他们希望公寓价格便宜的同时,还希望地理位置优越、靠近公共交通与当地商店及便利设施。”斯通说,“在未来的公寓项目中,开发商将开发多种类型和风格的公寓,并改进常规的室内空间,如餐厅、私人影院和屋顶娱乐区。优质的公寓设计和按照住户要求具有定制功能的物业将会吸引当前市场大部分公寓销售。”

Clarke认为,如果“建房出租”的开发理念在珀斯实施,那么会有更多的人会选择公寓生活,这将帮助改变租户和开发商对待公寓开发的态度。

“如果我们将生活在公寓里的居民看作一个客户,他们的需求应该被优先考虑。这样,人们就会选择长期在公寓居住,同时也为那些投资公寓的投资者们创造了真正的价值,这是一种不同的开发方式,得从小的方面开始做起。”他说,“过去,我们不看好公寓,因为设计和管理有问题,‘建房出租’模式将帮助业主们更加专业化,让其充分利用好自己的投资。与悉尼、墨尔本或海外相比,珀斯的公寓市场刚刚起步,所以我们有很多机会采用不同方式来开发公寓。”

在英国、德国和美国,“建房出租”计划已取得成功。在美国,“建房出租”是最大的房地产类别,每年有超过2150亿美元的收入。

责任编辑:高敏

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