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也许是时候改换更长期固定房贷利率了

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【大纪元2021年06月25日讯】(记者李扪心综合报导)如果房屋贷款利率开始上升,也许您应该考虑把当前的低利率贷款,锁定在一个比现在的合同更长的时间段,比如把现在的1年或2年期贷款,改成3年或5年期的贷款。下面让我们一起来看看选定在何时,以及如何决定是否要改换。

在过去的一周里,interest.co.nz网站的掉期利率图表,发生了一些急剧提升的变化,特别是2021 年第一季度 GDP结果(1.6%增长)的发布、显示了新西兰经济增长出人意料地强劲。

本周,一年期掉期利率上升了 8 个基点,达到 2020 年 4 月以来的最高水平;

两年期掉期利率上涨了16 个基点,达到 2020 年 3 月以来的最高水平。

由于长期掉期/债券利率的上升,已经开始推动长期固定房屋贷款利率的上涨,因此人们怀疑这些短期掉期利率的新上涨,是否会对 1 年期和 2 年期房屋贷款利率产生同样的影响,促使它们也很快上涨。

多少人会受到影响

是否改变固定利率期间,这对许多人来说很重要,因为所有固定房屋贷款利率34%的贷款,将在未来6个月内开始提升利率,另外还有37%,将从未来6个月到12个月之间开始提升利率。

这些数字在其他新闻机构的报导中,这可能会更高一些。但事实上不会那么高,因为房屋贷款的“浮动利率”部分不太可能受到影响。

使用循环信贷的借款人受利率变化的影响也要小得多,因为他们是严守纪律的借款人,他们以聪明的方式使用该工具并了解其好处。其他使用浮动房屋贷款为企业营运资金提供资金的中小企业或微型借款人,也需要同样的资金出入的灵活性。

有些房主把固定利率房屋贷款的一小部分变成浮动利率,这样可以保留随时偿付房贷的机会,应该也不太可能会选择不那样做的好处。因此,选择浮动利率房贷的部分,已经处于可能的最低水平了。

是时候加长固定贷款利率的期限了

新西兰央行还预计,4 年内官方现金利率(OCR)将上升到 2%。要实现这一目标,他们可能需要从 2022 年初开始,就要从0.25% 的当前OCR水平开始逐步提高。

尽管银行的经济学家们对从何时开始提升的估计各不相同,但从 2022 年第一季度开始,似乎非常可能。

如果您认为房屋贷款利率将从明年第一季度开始提升,那么现在就是要考虑把现在的低利率固定到更长时间的好时机了。

当然,在利率上升的市场中,违约金问题可以不算在讨论范围之内。因为如果你打破低利率合同,把它转换成更长的利率更高一些的合同,银行实际上只会收取手续费。当然也不排除个别情况下可能会影响违约金,但一般情况下会是这样。

现在锁定长期利率,比如固定在3年、4年或者5年期,你可能这样做的一个原因,是因为按照你的判断,在你现有的固定利率合同到期之前,短期利率很可能会在未来12个月内大幅上涨。所以,如果你想要再等等之后再采取行动,那么您可能就会面临更高的房贷利率。

目前,主要几大银行的2年期固定利率,为 2.55% 至 2.59%。而5年期固定利率可以在约3.69%拿到,比2年期固定利率多了约110个基点以上(1.1%多)。

如果你想将现有贷款合同改变,那么推测一下,到时2.55% 的两年期利率仍然会存在、以及3.69% 的五年期利率仍然存在的可能性,到底有多大?

那时,掉期利率需要上升约+100 个基点(+1%)才能弥补你换成更长期固定利率提升所受的损失。如果你认为房贷利率将会上涨更多,那么你可能应该考虑转换成更长期的固定利率。

未来的不确定性

目前的房贷利率异常低。监管机构正在寻找“正常化”的机会,但央行量化宽松的作法,使这变得更加困难。

自2008年全球金融危机以来,“正常”的利率,可能更像是 5% 的2年期利率,更像是 6.5% 的5年期利率。但是,你可以认为我们不会回到“旧常态”,您也许是对的。但其他人可能会说,市场和监管机构往往会调整过度,因此未来变化的风险是上行的。

但是,如果您对未来的事情感到不安,您可以选择利率相对较低的确定性(最多5年)。像这样的决定往往与数学计算无关,更多的是关于你对风险和不确定性的容忍度。

当您在计算您的个人房屋贷款时,额外的还款负担可能会让您选择“确定性”,这样即使风险很大,您将始终会有2.55% 的利率可供选择。

按照推测利率计算一下

尽管还需要几年的时间,但 2% 的 OCR 可能会使短期利率至少增加 1.75%。这可能会将现在2.19% 的一年期固定利率提高到近 4%,把其他期间的固定利率提高到超过或接近 5%。

长期利率不仅受到新西兰央行政策设置的影响,还会受到国际影响因素的影响,这使得它们更难以预测。

现在可能是清理您现有的固定利率房屋贷款合同并计算一些数字的好时机。你可以利用interest网站上的全功能房屋贷款计算器,就能比较两种情况。这个网站上还有违约金计算器。

如果市场以一致的方式推高短期批发利率,那么现有的极低房屋贷款利率可能不会持续太久。但它仍然只是“如果”,即使它目前看起来更有可能。

利率下降过程中的不确定性,并不会带来对可能造成伤害的潜在惩罚;但利率在上行途中的不确定性就会有惩罚;但与利率上升相关的好处,就是如果你决定改变固定利率的期限,那么你需要额外付的违约金,将会是微不足道的。

像这样的决定不仅仅是计算几个数字,所以你最好还是向那些注册的独立来源,寻求一些专业建议,他们应该可以帮助你根据自己的财务状况做出正确的判断。

责任编辑:筱康

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