【大纪元2022年06月25日讯】（大纪元记者李欧编译报导）现在似乎一切都变化很快，疫情爆发后，美国房地产一度暴跌后又暴涨，然后高通胀似乎一发不可收拾，联邦短期利率、抵押贷款利率随之急升“应战”，现在许多人正盯着自2006年以来，美国住房市场的最大幅度下降。
根据《财富》杂志的报导，把现在房市的转变称为“房地产调整”是比较公平的，现在称其为“房地产萧条”或“房地产崩盘”还为时过早。目前，我们正在观察美国房地产市场试图在抵押贷款利率飙升的情况下寻求平衡。如果事情真的变得一团糟，美联储可以介入并再次对利率施加下行压力。
也就是说，降温的房地产市场已经看到房价下跌的可能性增加。至少在区域层面上。
CoreLogic预测，在2022年4月至2023年4月期间，美国房价将再上涨 5.9%。但并非每个房地产市场都会如此幸运。对此《财富》请CoreLogic分析全美各地住房市场的评估。在其研究的392个区域房地产市场中，CoreLogic发现45个市场在未来12个月内，将出现当地房价下跌的可能性超过50%。上个月，只有26个市场属于该风险范围，等于一个月有73%的增加。
为了确定区域房价下跌的可能性，CoreLogic还评估了当地的收入增长预测、失业预测、消费者信心、债务与收入比率、负担能力、抵押贷款利率和库存水平等因素。然后，CoreLogic将区域房地产市场归为五个类别之一，按该市场的房价在未来12个月内下跌的可能性进行分组：
非常高：价格下跌的可能性超过70%
高：50–70% 概率
中等：40–50% 概率
低：20–40% 概率
非常低：0–20% 的机会
其中159个市场属于“非常低”风险组，另有152个房市位在“低”组，36个市场位在“中等”组，41个市场属于“高”组，仅有4个市场被归类为价格下跌“非常高”的可能性：分别是华盛顿州的贝灵厄姆（Bellingham）、俄勒冈州的本德（Bend）、华盛顿州的布雷默顿（Bremerton）和亚利桑那州的哈瓦苏湖城（Lake Havasu City）。
CoreLogic的副首席经济学家塞尔玛・赫普（Selma Hepp）表示，因为利率上涨、高通胀和对经济衰退的担忧，导致房价下跌的概率越来越大，所以这次的“高”风险以上的数量激增。
虽然多数住房市场专家认为房价下跌的可能性仍然很低，但这标志着区域价格下跌的可能性连续第3个月上升。这种趋势很可能会持续下去。原因之一：六月份的分析使用了四月份的住房数据，与我们在五月看到的相比，四月的房地产市场要强劲得多。看看犹他州的普罗沃（Provo）就知道了，47.8% 的卖家在五月份下调了标价。所以，当CoreLogic下个月进行分析时，很可能会看到面临价格修正风险的市场数量再次大幅增加。
从过去看，疫情加剧的房地产热潮，已将美国房地产市场推向了可负担性的极限。穆迪分析公司（Moody’s Analytics）和佛罗里达大西洋大学（Florida Atlantic University）的经济学家进行的两项独立分析发现，美国绝大多数地区的房地产市场都处在房价“被高估”的处境。
根据房地产数据公司ATTOM最近的一份报告，芝加哥大都市区的8个县和纽约大都会区的6个县，位列全美50个最危险的房地产市场之列。其余的主要在东海岸，特别是在克利夫兰和费城的都会区、中西部和加州内陆。
在CoreLogic评估数据中，四月份全美392个最大的区域房地产市场中有70.7%被“高估”。三月份时，67.9%的市场贴上了“估值过高”的标签；二月份这一比例为64.7%。
《财富》表示，仅仅被“高估”并不能保证价格修正；然而，如果房价与潜在的经济基本面过于脱节，那就麻烦了。房价增长不可能永远超过收入增长。更不用说，“高估”是房地产泡沫所需的两个关键要素之一，另一个是“投机”。◇
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本文刊载于旧金山6月25日地产版
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责任编辑：李曜宇
