作者：Dave Spooner
（大纪元记者吴蔚溪编译）想转换成自动收租？本文是一份综合指南，介绍房东采用自动转账的好处和注意事项。
要点
■在租赁协议中包含自动转账条款
■不限定租户只能使用自动转账（或电子支付）
■符合公平住房法规
■（特殊情况时）有拒绝租金自动入账的机制
■了解NACHA的规则和规定
■留意租户付不出房租的情况
如果你是房地产投资新手或是新任的物业经理，你有责任提供租户你有哪几种收租方式。自动收租越来越受到房东和租户的欢迎，但也常常引起双方的质疑和担忧。
如果你考虑让租户自动缴付房租，你需要先了解一些事项。在本文中，我们将简述自动转账收租金的好处，以及开始这么做之前需要了解的六个要点。
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自动收房租的好处
自动收租通常透过银行或物业管理软件平台进行，是一种每月自动从租户的账户将租金转账到你账户的租金收取方式。
你可能对网上支付账单比较熟悉。自动收租与在线账单支付略有不同，主要的区别在于，租户同意其所属的银行从他们的账户将租金转账到房东的账户。自动收租另一个概念就是，租户允许房东每个月从他们的账户中扣除租金。
自动转账是管理每月相同金额定期付款（例如租金）的绝佳方式。自动收租的好处还包括：
■保证租户按时付租金
■租户减少滞纳金的问题
■即使没有租金宽限期，也不用担心
■双方在月初的压力都较小
房东采用自动收租需要了解什么？
想要转换成自动收租之前，需先了解一些重要事项。采用自动收租系统之前，请记住以下六个提示：
1. 在租赁协议中加入自动转账条款
制订租赁协议时，请务必将你所有的租赁政策和期望写进去，包括付款方式和要求。每份租约都要详细说明租户有哪些支付租金的选项，其中包括自动转账。还需说明使用自动转账应如何透过物业管理软件或其他平台操作，因为租户的网路操作素养参差不齐。
2. 不限定租户只能使用自动转账（或电子支付）
这是有关房东收租与法律相关的一个重要条款。在某些州（例如加利福尼亚州），房东要求租户只能以电子方式支付租金是违法的。这些州要求房东必需提供至少一种离线缴付租金的方式，例如现金或支票支付。这种要求同样适用于允许自动转账的州，你是否可以要求租户设定自动转账取决于你的房产所在的州。了解哪个州在当地实行哪些法律非常重要，这有助于你在必要时为租户提供多种租金支付的选择。
3. 符合公平住房法规
即使有些州没有明确禁止自动转账，但房东要求租户设定自动转账也可能被解释为违反公平住房法。一些保护租户免受年龄歧视的州，视房东要求租户通过自动转账付房租为对年长租户的歧视，因为长者大多不熟悉网路操作。
如果你的租户中有年长的，规定他们仅能在网上支付租金可能会引发对方不必要的压力，甚至迫使他们另寻新住处。制定租金支付政策时要谨慎，还要注意你的租约是否遵守公平住房法规。
4. 拒绝租金自动入账的机制
无论你使用哪种收租方式，你都必须有拒绝租金入账的选项。这很重要，因为某些州在驱逐程序进行期间，接受全额或部分付款可能会延迟法律诉讼，法院会要求你提交全新的投诉。为了避免这种情况，必要时，例如租约到期时，你要能够拒绝租金自动入账，并让对方完全停止自动付款，这一点非常重要。
5. 了解NACHA的规则和法规
NACHA是“全国自动清算协会”，负责监管自动清算所（ACH）（连接所有美国银行并用于各种电子资金转账系统）的网络与安全。例如，NACHA要求商户（如房东）制定一份书面安全政策，解释如何储存租户信息。这些规定确保房东无论何时处理租户信息，都能保障敏感信息的完整性和保密性。在实施自动收租之前，请确保你的支付处理平台符合NACHA的规定。
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6. 留意租金不足的情况
即使租户启用了自动转账功能，也不表示他们100%保证付租金。如果租户账户中没有足够的钱支付租金，转账不成功，你就无法按时收到租金。在许多州，发生这种情况时，允取房东收取服务费；请查明所在的州可以合法收取多少费用。
自动支付租金对房东和租户都有好处，只是还有一个学习的过程。了解以上6个要点，你就能做好准备，顺利整合这种租金收取方式。
原文：What Landlords Need to Know About Automated Rent Payments刊登于Entrepreneur（企业家）网站，授权《大纪元时报》转载。
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