作者：Dave Spooner
（大紀元記者吳蔚溪編譯）想轉換成自動收租？本文是一份綜合指南，介紹房東採用自動轉帳的好處和注意事項。
要點
■在租賃協議中包含自動轉帳條款
■不限定租戶只能使用自動轉帳（或電子支付）
■符合公平住房法規
■（特殊情況時）有拒絕租金自動入帳的機制
■了解NACHA的規則和規定
■留意租戶付不出房租的情況
如果你是房地產投資新手或是新任的物業經理，你有責任提供租戶你有哪幾種收租方式。自動收租越來越受到房東和租戶的歡迎，但也常常引起雙方的質疑和擔憂。
如果你考慮讓租戶自動繳付房租，你需要先了解一些事項。在本文中，我們將簡述自動轉帳收租金的好處，以及開始這麼做之前需要了解的六個要點。
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自動收房租的好處
自動收租通常透過銀行或物業管理軟件平台進行，是一種每月自動從租戶的帳戶將租金轉帳到你帳戶的租金收取方式。
你可能對網上支付帳單比較熟悉。自動收租與在線帳單支付略有不同，主要的區別在於，租戶同意其所屬的銀行從他們的帳戶將租金轉帳到房東的帳戶。自動收租另一個概念就是，租戶允許房東每個月從他們的帳戶中扣除租金。
自動轉帳是管理每月相同金額定期付款（例如租金）的絕佳方式。自動收租的好處還包括：
■保證租戶按時付租金
■租戶減少滯納金的問題
■即使沒有租金寬限期，也不用擔心
■雙方在月初的壓力都較小
房東採用自動收租需要了解什麼？
想要轉換成自動收租之前，需先瞭解一些重要事項。採用自動收租系統之前，請記住以下六個提示：
1. 在租賃協議中加入自動轉帳條款
制訂租賃協議時，請務必將你所有的租賃政策和期望寫進去，包括付款方式和要求。每份租約都要詳細說明租戶有哪些支付租金的選項，其中包括自動轉帳。還需說明使用自動轉帳應如何透過物業管理軟件或其他平台操作，因為租戶的網路操作素養參差不齊。
2. 不限定租戶只能使用自動轉帳（或電子支付）
這是有關房東收租與法律相關的一個重要條款。在某些州（例如加利福尼亞州），房東要求租戶只能以電子方式支付租金是違法的。這些州要求房東必需提供至少一種離線繳付租金的方式，例如現金或支票支付。這種要求同樣適用於允許自動轉帳的州，你是否可以要求租戶設定自動轉帳取決於你的房產所在的州。了解哪個州在當地實行哪些法律非常重要，這有助於你在必要時為租戶提供多種租金支付的選擇。
3. 符合公平住房法規
即使有些州沒有明確禁止自動轉帳，但房東要求租戶設定自動轉帳也可能被解釋為違反公平住房法。一些保護租戶免受年齡歧視的州，視房東要求租戶通過自動轉帳付房租為對年長租戶的歧視，因為長者大多不熟悉網路操作。
如果你的租戶中有年長的，規定他們僅能在網上支付租金可能會引發對方不必要的壓力，甚至迫使他們另尋新住處。制定租金支付政策時要謹慎，還要注意你的租約是否遵守公平住房法規。
4. 拒絕租金自動入帳的機制
無論你使用哪種收租方式，你都必須有拒絕租金入帳的選項。這很重要，因為某些州在驅逐程序進行期間，接受全額或部分付款可能會延遲法律訴訟，法院會要求你提交全新的投訴。為了避免這種情況，必要時，例如租約到期時，你要能夠拒絕租金自動入帳，並讓對方完全停止自動付款，這一點非常重要。
5. 了解NACHA的規則和法規
NACHA是「全國自動清算協會」，負責監管自動清算所（ACH）（連接所有美國銀行並用於各種電子資金轉帳系統）的網絡與安全。例如，NACHA要求商戶（如房東）制定一份書面安全政策，解釋如何儲存租戶信息。這些規定確保房東無論何時處理租戶信息，都能保障敏感信息的完整性和保密性。在實施自動收租之前，請確保你的支付處理平台符合NACHA的規定。
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6. 留意租金不足的情況
即使租戶啟用了自動轉帳功能，也不表示他們100%保證付租金。如果租戶帳戶中沒有足夠的錢支付租金，轉帳不成功，你就無法按時收到租金。在許多州，發生這種情況時，允取房東收取服務費；請查明所在的州可以合法收取多少費用。
自動支付租金對房東和租戶都有好處，只是還有一個學習的過程。了解以上6個要點，你就能做好準備，順利整合這種租金收取方式。
原文：What Landlords Need to Know About Automated Rent Payments刊登於Entrepreneur（企業家）網站，授權《大紀元時報》轉載。
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