【大纪元2023年10月09日讯】投资房地产的人，在很多人的印象中都是非富即贵，他们用投资房的正现金流，或是房产升值创造更多的财富。但是，口袋里要是没几毛钱，每个月都在为生活必需开销烦恼的人，真的有办法投资房地产吗？这一集就要和大家来聊聊“没钱”的房地产投资术！
投资房地产当然是要有越多钱越好啰，毕竟有钱才能在市场上跟人家抢房，尤其现在美国的房贷利率这么高，你付的现金越多，就不用给银行赚那么多利息，也没有房贷保险，甚至是All Cash买房，那你抢到房子的概率就像打电玩开外挂一样，手到擒来。但是，不够资本怎么办？比如一般的受薪阶级，光是每个月花在生活必须的费用上，根本存不到什么钱，就算不吃不喝，现在房价动辄就是四五十万、七八十万美元，到底何时才能存到首付款也不知道！
穷人投资故事 咸鱼翻身
先和大家分享一则投资故事，据《财富》杂志报导，故事的主人翁是一对低薪的受薪阶级夫妻，阿里和乔许（Ali and Josh Lupo）。他们大学时主修人类服务学（Human Service Majors），在上学的时候，教授就直接告诉他们，这个行当赚不了很多钱，但是你只能接受它。这真的是有点残酷。也正如他们教授说的，两人毕业后只能过着简朴的生活，一年两个人的总收入只有85,000美元，同时还背负十万美元的学贷。
2017年的时候，当他们要筹办婚礼，甚至没有钱办婚礼。因为他们的钱只够用在生活必须的房租、汽车花费之上。因为这样的痛苦经历，乔许开始思考如何理财、如何减轻生活成本。后来，他发现有一种贷款方式，能够让他们购买一套复式公寓，不仅首付款比较低，而且可以把两个单位中的其中一个拿去出租，再拿这个租金支付部分的房贷。为了这个目标，他们放弃蜜月旅行、卖掉车子，用401(k)省下来的所有钱，在2018年的时候，购买了他们的第一套出租房。
这对夫妇购买的第一套房产是价值158,000美元的两户型住宅，30年期固定抵押贷款的利率是4.8%。首付14,200美元，约占房屋价格的5%。然后，这对夫妇以每月925美元的价格出租楼上的住房，有5间卧室、两间浴室，这样一来，他们每月只要支付459美元的房贷。如今，这个住宅楼上的租金已经升值为2,425美元。
乔许也说，钱就是他们的痛点，所以当初为了买房，提出十几次报价都被拒绝了，对手要不是全现金，就是提高报价来抢房，他们根本没有机会。后来，买到的这个复式公寓实际上是Off-Market买到的，也就是没有上市的房产，是当地的一对夫妻卖给他们的。
有了第一个投资起点，阿里和乔许开始认真的存钱、还钱，两个人还打了六份工，同时也在建立房地产的网络和人脉。2019年的时候，他们已经偿还超过三万元的学贷。正当2020年准备投资下一个房产时，疫情发生了！不过，很幸运的是，他们没有碰到租霸，租客很按时的缴房租。
后来，在2020年的春天，乔许又买下街上另一栋房子，搬到新买的房子，并且把旧的复式公寓全部出租。到了2022年2月，夫妻两人就已经把所有学贷都还清了。2023年4月，这对夫妇又以26万美元的价格、以6%的房贷利率，在纽约州奥尔巴尼购买了自己的个人住宅，支付10.5%的首付，并支付每月大约1,900美元的房贷。短短的几年内，偿还十万美元学贷，还成为资产可观的房地产投资人。
故事说完了，真的很替乔许夫妻高兴，他们当初跨出了第一步，而且努力建立起他们的房地产版图。所以，没有钱的小伙伴们，也不要担心，我们现在就来看看房地产网站Auction.com的房地产专家提供的5种投资方法，这些都是专为资本很少的新手小白们提供的投资办法。
别说“没钱”投资房地产！｜房地产专家教你五种“缺钱”投资术｜穷人投资故事｜零首付、低首付、低利率、低成本贷款、找到买房优惠【美国地产热点】第133集
零首付贷款
第一个办法，就是先去买一个自住房。如果你的身份合格，你可以利用退伍军人贷款、美国农业部贷款，以零首付、低利率购买自住房。然后，在那里居住至少一年，然后搬出去，再将房子变成出租房产。
不能不说这个贷款资格有很多的限制，比如你不是美国大兵，你也不是从事农务的工作者。但是，其实条件也是很弹性的，例如你是现役军人的家属，或者是你住在农业部指定的农村地区，你都可能符合资格。而且这种贷款不仅零首付、利率也非常低，收入资格的门槛也很低，也可能没有房贷保险，还有更长的还款时间。因为申请的资格、适合的方案有很多的细节，我在这里没办法详细说明，要请大家去网上自行研究了（视频中有相关连结）。
低首付贷款
第二个办法，去买一间复式公寓，住在其中一个单位，同时出租其它的单位。这个方式就是刚刚乔许使用的办法，你可以透过联邦住房管理局（FHA）贷款，购买两单元或四单元的复式公寓，首付款要求仅3.5%。屋主必须住在其中一个单位之中，并可以出租另外的单位以获得额外现金流。而且，租金部分有75%的额度，可以用来增加买家的贷款负担能力。
比如一套复式公寓价值575,000美元，所需的最低月收是5,500美元，但是每月租金收入2,000美元，用2000乘以75%，就能得到1,500美元的额度，买家的最低收入要求便从5,500美元，降到4,000美元。
利用房屋净值
第三个办法，在你的主要住宅或其它投资房产上，建立房屋净值信用额度（HELOC）。如果你有主要住所，或在其它房地产的租赁物业上拥有大量净资产，许多银行会给你一个房屋净值信用额度，然后你可以将其用于房地产投资。举例说，如果你现在有房屋价值20万美元，但是仍欠5万美元的贷款，银行将为你提供15万美元房产净值中70%到80%的房屋净值信用额度，大约是10万到12万美元。
例如许多人会使用房屋净值信用额度来做短期炒房，因为它会比传统的银行贷款更快速，当你急需用一笔资金的时后，房屋净值信用额度就可以帮你快速获得资金。就像有些人刚好差一笔费用来交割房地产，如果去一般银行贷款需要一个月的时间，但是如果你可以从房屋净值中提取资金，可以三五天就拿到钱了。
房屋净值信用额度的利率通常是最优惠利率加上1%或2%，目前大约为5%。但是，房屋净值信用额度的主要优点是它通常没有成交成本，银行只需对你的房产进行路过估价，就是说估价人员只需要在外边看一看房子就可以确认估价，所以买家可快速成交，有些银行甚至不会向你收取评估费用。
但是请小心，HELOC房屋净值信用额度的利率是可变动式的，从技术上讲，它是你财产的第二抵押贷款，所以，你可能需要在利率较低的情况下，偿还更多的本金。假设最优惠利率保持稳定，当你每个月固定支付本金时，利息金额也会下降。
寻找卖家优惠
第四个办法，要求卖家支付你的成交费用。在许多房地产交易中，房产卖方愿意支付买方的成交费用以刺激销售。相对的，你也可能要提出卖家需要的要价或接近要价。
其实，只要你的租金足以支付你的所有费用，并为你提供每月少量的现金流，那就值得投资了。但如果每月房贷还款，加上税金和保险费，等于或大于你的租金，那最好就寻找另一笔交易。在一些市场上，冷清的房地产交易，卖方或许愿意为你提供一些优惠，尤其是新房销售的市场。但是，在抢房的情况下，这种优惠，我们并不能奢望。除非，你像上面的故事，找到off-market的交易，能和卖方个别的讨价还价，对于急于脱手的卖家有机会获得成交。
寻找贷方优惠
第五个办法，寻找可以支付成交费用，或为你的首付款提供援助的贷款方。因为现在的房贷利率实在太高，接近8%的三十年固定利率，吓着很多想买房的人，导致房贷申请量持续低温，所以贷款方为了刺激房贷申请也推出一些优惠。不过买家也要留心，有些贷款方虽然提供补助优惠，但是会稍微调高利率来做为交换。
例如，Quicken Loans与房地美的房贷计划，最近为购买独立房的自住房买家提供1% 的首付款。如果，买方愿意再支付1%首付款，Quicken Loans也会另外提供2%的补助金。不过，对买家也有条件限制，信用评分必须达到680分，债务收入比不得超过45%。
最后，还是再次提醒，每个方案的细节有很多，也可能会随时变动，在这里无法一一详述和更新，还是要请大家要自行研究适合自己的项目。◇
责任编辑：李曜宇
