【大紀元2023年10月09日訊】投資房地產的人，在很多人的印象中都是非富即貴，他們用投資房的正現金流，或是房產升值創造更多的財富。但是，口袋裡要是沒幾毛錢，每個月都在為生活必需開銷煩惱的人，真的有辦法投資房地產嗎？這一集就要和大家來聊聊「沒錢」的房地產投資術！
投資房地產當然是要有越多錢越好囉，畢竟有錢才能在市場上跟人家搶房，尤其現在美國的房貸利率這麼高，你付的現金越多，就不用給銀行賺那麼多利息，也沒有房貸保險，甚至是All Cash買房，那你搶到房子的機率就像打電玩開外掛一樣，手到擒來。但是，不夠資本怎麼辦？比如一般的受薪階級，光是每個月花在生活必須的費用上，根本存不到什麼錢，就算不吃不喝，現在房價動輒就是四五十萬、七八十萬美元，到底何時才能存到首付款也不知道！
窮人投資故事 鹹魚翻身
先和大家分享一則投資故事，據《財富》雜誌報導，故事的主人翁是一對低薪的受薪階級夫妻，阿里和喬許（Ali and Josh Lupo）。他們大學時主修人類服務學（Human Service Majors），在上學的時候，教授就直接告訴他們，這個行當賺不了很多錢，但是你只能接受它。這真的是有點殘酷。也正如他們教授說的，兩人畢業後只能過著簡樸的生活，一年兩個人的總收入只有85,000美元，同時還背負十萬美元的學貸。
2017年的時候，當他們要籌辦婚禮，甚至沒有錢辦婚禮。因為他們的錢只夠用在生活必須的房租、汽車花費之上。因為這樣的痛苦經歷，喬許開始思考如何理財、如何減輕生活成本。後來，他發現有一種貸款方式，能夠讓他們購買一套複式公寓，不僅首付款比較低，而且可以把兩個單位中的其中一個拿去出租，再拿這個租金支付部分的房貸。為了這個目標，他們放棄蜜月旅行、賣掉車子，用401(k)省下來的所有錢，在2018年的時候，購買了他們的第一套出租房。
這對夫婦購買的第一套房產是價值158,000美元的兩戶型住宅，30年期固定抵押貸款的利率是4.8%。首付14,200美元，約佔房屋價格的5%。然後，這對夫婦以每月925美元的價格出租樓上的住房，有5間臥室、兩間浴室，這樣一來，他們每月只要支付459美元的房貸。如今，這個住宅樓上的租金已經升值為2,425美元。
喬許也說，錢就是他們的痛點，所以當初為了買房，提出十幾次報價都被拒絕了，對手要不是全現金，就是提高報價來搶房，他們根本沒有機會。後來，買到的這個複式公寓實際上是Off-Market買到的，也就是沒有上市的房產，是當地的一對夫妻賣給他們的。
有了第一個投資起點，阿里和喬許開始認真的存錢、還錢，兩個人還打了六份工，同時也在建立房地產的網絡和人脈。2019年的時候，他們已經償還超過三萬元的學貸。正當2020年準備投資下一個房產時，疫情發生了！不過，很幸運的是，他們沒有碰到租霸，租客很按時的繳房租。
後來，在2020年的春天，喬許又買下街上另一棟房子，搬到新買的房子，並且把舊的複式公寓全部出租。到了2022年2月，夫妻兩人就已經把所有學貸都還清了。2023年4月，這對夫婦又以26萬美元的價格、以6%的房貸利率，在紐約州奧爾巴尼購買了自己的個人住宅，支付10.5%的首付，並支付每月大約1,900美元的房貸。短短的幾年內，償還十萬美元學貸，還成為資產可觀的房地產投資人。
故事說完了，真的很替喬許夫妻高興，他們當初跨出了第一步，而且努力建立起他們的房地產版圖。所以，沒有錢的小夥伴們，也不要擔心，我們現在就來看看房地產網站Auction.com的房地產專家提供的5種投資方法，這些都是專為資本很少的新手小白們提供的投資辦法。
別說「沒錢」投資房地產！｜房地產專家教你五種「缺錢」投資術｜窮人投資故事｜零首付、低首付、低利率、低成本貸款、找到買房優惠【美國地產熱點】第133集
零首付貸款
第一個辦法，就是先去買一個自住房。如果你的身份合格，你可以利用退伍軍人貸款、美國農業部貸款，以零首付、低利率購買自住房。然後，在那裡居住至少一年，然後搬出去，再將房子變成出租房產。
不能不說這個貸款資格有很多的限制，比如你不是美國大兵，你也不是從事農務的工作者。但是，其實條件也是很彈性的，例如你是現役軍人的家屬，或者是你住在農業部指定的農村地區，你都可能符合資格。而且這種貸款不僅零首付、利率也非常低，收入資格的門檻也很低，也可能沒有房貸保險，還有更長的還款時間。因為申請的資格、適合的方案有很多的細節，我在這裡沒辦法詳細說明，要請大家去網上自行研究了（視頻中有相關連結）。
低首付貸款
第二個辦法，去買一間複式公寓，住在其中一個單位，同時出租其它的單位。這個方式就是剛剛喬許使用的辦法，你可以透過聯邦住房管理局（FHA）貸款，購買兩單元或四單元的複式公寓，首付款要求僅3.5%。屋主必須住在其中一個單位之中，並可以出租另外的單位以獲得額外現金流。而且，租金部分有75%的額度，可以用來增加買家的貸款負擔能力。
比如一套複式公寓價值575,000美元，所需的最低月收是5,500美元，但是每月租金收入2,000美元，用2000乘以75%，就能得到1,500美元的額度，買家的最低收入要求便從5,500美元，降到4,000美元。
利用房屋淨值
第三個辦法，在你的主要住宅或其它投資房產上，建立房屋淨值信用額度（HELOC）。如果你有主要住所，或在其它房地產的租賃物業上擁有大量淨資產，許多銀行會給你一個房屋淨值信用額度，然後你可以將其用於房地產投資。舉例說，如果你現在有房屋價值20萬美元，但是仍欠5萬美元的貸款，銀行將為你提供15萬美元房產淨值中70%到80%的房屋淨值信用額度，大約是10萬到12萬美元。
例如許多人會使用房屋淨值信用額度來做短期炒房，因為它會比傳統的銀行貸款更快速，當你急需用一筆資金的時後，房屋淨值信用額度就可以幫你快速獲得資金。就像有些人剛好差一筆費用來交割房地產，如果去一般銀行貸款需要一個月的時間，但是如果你可以從房屋淨值中提取資金，可以三五天就拿到錢了。
房屋淨值信用額度的利率通常是最優惠利率加上1%或2%，目前大約為5%。但是，房屋淨值信用額度的主要優點是它通常沒有成交成本，銀行只需對你的房產進行路過估價，就是說估價人員只需要在外邊看一看房子就可以確認估價，所以買家可快速成交，有些銀行甚至不會向你收取評估費用。
但是請小心，HELOC房屋淨值信用額度的利率是可變動式的，從技術上講，它是你財產的第二抵押貸款，所以，你可能需要在利率較低的情況下，償還更多的本金。假設最優惠利率保持穩定，當你每個月固定支付本金時，利息金額也會下降。
尋找賣家優惠
第四個辦法，要求賣家支付你的成交費用。在許多房地產交易中，房產賣方願意支付買方的成交費用以刺激銷售。相對的，你也可能要提出賣家需要的要價或接近要價。
其實，只要你的租金足以支付你的所有費用，並為你提供每月少量的現金流，那就值得投資了。但如果每月房貸還款，加上稅金和保險費，等於或大於你的租金，那最好就尋找另一筆交易。在一些市場上，冷清的房地產交易，賣方或許願意為你提供一些優惠，尤其是新房銷售的市場。但是，在搶房的情況下，這種優惠，我們並不能奢望。除非，你像上面的故事，找到off-market的交易，能和賣方個別的討價還價，對於急於脫手的賣家有機會獲得成交。
尋找貸方優惠
第五個辦法，尋找可以支付成交費用，或為你的首付款提供援助的貸款方。因為現在的房貸利率實在太高，接近8%的三十年固定利率，嚇著很多想買房的人，導致房貸申請量持續低溫，所以貸款方為了刺激房貸申請也推出一些優惠。不過買家也要留心，有些貸款方雖然提供補助優惠，但是會稍微調高利率來做為交換。
例如，Quicken Loans與房地美的房貸計劃，最近為購買獨立房的自住房買家提供1% 的首付款。如果，買方願意再支付1%首付款，Quicken Loans也會另外提供2%的補助金。不過，對買家也有條件限制，信用評分必須達到680分，債務收入比不得超過45%。
最後，還是再次提醒，每個方案的細節有很多，也可能會隨時變動，在這裡無法一一詳述和更新，還是要請大家要自行研究適合自己的項目。◇
責任編輯：李曜宇
