【大纪元2023年12月25日讯】上一次的视频特别谈了纽约州的2024年房地产市场分析，这次我要专门来讲2024年的加州房市了。
分析2024年之前，先说2023年的加州房地产市场。过去的一年，加州可以说是在苦苦挣扎，交易量受到高利率压制，被严重拖累，加上疫情以来的搬家大潮还没有完全消退，而且旧金山的市中心现在还是冷冷清清，办公室的空置率据最新的报告指出，都还没有触底。
世邦魏理仕最新的初步数据，2023年第四季度，旧金山城市办公楼空置率再创历史新高，上升至35.9%，与上一季度的34%相比，还略有上升。
再来看今年10月份的加州房市表现，据加州房地产经纪人协会（CAR）的统计，总体来说，10月份加州独立房销售年化率总量为241,770套，比9月份增长0.3%，比2022年10月下降11.9%。
加州房价中位数为840,360美元，比9月下降0.4%，比2022年10月上涨 5.3%。今年初到10月份为止，全加州的房屋销售量下降了27.2 %。
其中独立房销售量的部分，已经是连续28个月都是同比下降的表现。也就是说，已经有两年又四个月，每个月的销售数据，都比上一年同期还要减少。这个跟加州市场的供应量稀少，加上高利率的打击，还有搬离加州的人数众多，都有关系。
2024年 加州房地产市场 要转运了吗？旧金山还在苦苦挣扎｜明年三个因素 有利买家！五大加州新住房法律【美国地产热点】12/21/2023
明年三大因素 有利买家
不过，好消息是，10月份的销售降幅是最近4个月以来最小的。加州房地产经纪人协会表示，越接近年底，对买家逐渐出现几个有利的因素。其一是更多的上市房产在市场上停留的时间更长，换句话说抢房的程度比较缓和了。
其二，出售价超过标价的房屋减少，这表示卖家知道现在市场交易非常稀少，担忧销售缓慢的心理，可能会激励更多的卖家提供一些谈判空间，甚至就像我之前分享的极端案例，有一间旧金山豪宅，卖家连续降价三次之后，终于以50% off的价格认赔卖出。
其三，现在三十年固定利率正在逐步下降之中，12月20日，抵押贷款每日新闻的数据，6.64%的利率比一周前又下滑0.18，比一个月前下滑0.74。虽然说现在通胀危机还没有完全解除，但是在各项经济数据都好于预期的情况下，使得12月份的美国消费者信心指数，也出现了自2021年以来的最大增幅，指数来到110.7，是7月份以来的最高值，也高于经济学家的预测。
所以，综合上面三个因素，未来几个月对加州房屋的买家来说，会比2022年升息以来的购房环境稍为宽松一些，不过因为加州房价仍然非常高昂，所以当然对买家的经济负担还是会相当沉重。
加州销售量 唯一正成长的地区
从加州的大区域来分析，中央谷地区的销售量较去年下降幅度最大，同比减少11.3%，其次是南加州（-7.4%）、旧金山湾区（-3.9%）、加州远北地区（-2.3%）。但是中央海岸地区却增加了1.9%，是唯一销售量成长的地区。
从各县来分析，加州房地产经纪人协会追踪的52个县中，有36个县，10月份的销售量呈现同比下降，其中16个县下降超过10%，还有4个县下降超过20%。
加州销量最差的县
下降最大的有，德尔诺特县（Del Norte）下降47.4%，是降幅最大的，其次是斯坦尼斯劳斯县（Stanislaus）（-28.0%）和特哈马县（Tehama）（-25.0%）。
另外，有15个县的销售量比去年有所增加，其中在旧金山以北的三一县（Trinity）增幅最大，同比增加600%，其次是纳帕县（Napa）（49.1%）和拉森县（Lassen）（46.7%）。
唯一房价上涨两位数的地区
再来看到房价部分，刚才有说到，10月份的房价中位数大约是84万美元，同比又上涨5.3%。在不同地区的涨幅差异也很大，中央海岸的中位数价格年涨幅最大，达到12%，是唯一一个上涨两位数的地区，当地的蒙特雷县（Monterey）涨幅更是达到29.8%，圣塔芭芭拉县（Santa Barbara）也有22.9%。
南加州地区也涨了6.5%、旧金山湾区5.7%，和中央山谷4.0%。只有远北地区，是唯一一个价格下降的地区，同比呈现下滑4.3%。
加州这里最抢手
其中旧金山湾区的市场，相对还是比较抢手的，因为加州只有5个县，至少有一半的房屋售价高于要价。这5个县中，有4个都位于湾区：阿拉米达县（Alameda）有72%，比例最高，其次是旧金山（67%）、圣塔克拉拉（Santa Clara）（65%）和圣马刁（San Mateo）（58%），最后一个是中央山谷地区的格伦县（Glenn），刚好有一半的房屋，售价高于要价。
2024出现房市反弹？
大致上看完今年底的加州房市，2024年的市场，总的来看还是会很紧张，虽然房屋的上市量有得到一些缓解，但还是很低迷。但是，看到利率的稳步下降，加州房地产协会预测，明年的加州房市会出现大反弹！
他们预计2023年的销售量是年减22.2%，但是2024年将会增加22.9%，从2023年的年销售量27万，直接站上2024年的33万。房价也会从81万，增加到86万，但考虑到利率的下降，住房负担能力可能会保持不变，还是非常严重。
当然这些预测的准确性要取决于很多的经济因素，包括经济成长、失业率、通胀率、非农就业、全美GDP等等。经济学家对经济前景仍然存在分歧的看法。不过，随着能源价格的下走，以及制造业回流美国，感觉2024年会偏向乐观情绪。
这些经济因素现在看起来都比较稳定，可能不用过于担心，反而现在比较多的不稳定因素是外部因素，比如持续的新冠疫情后效应，病毒还在或多或少的影响世界不同范围的人，另外地缘政治的紧张局势、自然灾害和政策变化，都可能会对加州房地产市场造成不同程度的冲击。
以地缘政治来说，假如世界的另一端再次发生战火，对经济的打击也会是一个巨大的未知数，对油价、航运、晶片、供应链⋯⋯哪方面的影响都可能会直接或间接的冲击地产市场。
2024加州哪些住房新法生效？
说到政策的变化，的确在加州2024年又出现一些变化，州长加文·纽森在2023年签署了多项法案，这些法案大部分都将于2024年1月1日生效。
首先，租客将不再需要交出几个月的租金作为保证金。一项新法案规定，房东可收取的押金，不得超过一个月的租金金额。该法律将于明年7月1日起生效。
第二，租客不得因被人向执法部门举报、涉嫌犯罪活动，或其它滋扰活动而被驱逐。这部分法律的确很“左”，对租客一昧的保护之下，就算房客有犯罪活动也不能驱逐，这很可能又会成为一条侵害房东权益的恶法。
第三，自2024年4月1日起，房东将更难根据无过失正当理由政策驱逐房客。目前的政策允许房东，在房东或房东的家庭成员想要搬入的情况下，驱逐租户。新法律将要求家庭成员在90天内搬入，并在那里居住至少12个月。这条法律也是在限缩房东驱逐房客的权力。
第四，只要电池符合一定的安全标准，租户现在就可以在公寓内为电动滑板车和电动自行车充电。
第五，新法律消除了教会、宗教组织和非营利大学，在其土地上建造经济适用房的障碍。换句话说，这些组织所使用的土地，更容易被用作建造经济适用房。
加州关于住房的法案还有很多得到签署，同时也非常的繁杂，比如还有多个关于环境品质的住房法案，也有土地利用、土地密度的法案，还有附属住宅单元的进一步使用规定，另外对融资、住房停车位也有多个相关新法在明年生效。
加州为何长年有住房危机？
虽然加州的住房法律多如牛毛，但是住房单位却长期无法满足市场需求，根据加州住房发展部门的估计，加州拥有3,900万人，经济规模比法国或俄罗斯还要大，每年应该需要建造18万套住房，才能跟上人口成长的步伐。然而，在这方面，加州的记录却很可怜，过去十年加州平均每年增加不到8万套房屋。
如果，加州的住房法规再不进一步松绑，对加州的经济发展恐怕将会受到严重影响。我们可以看到，一个拥有全美12%人口的州，却住着全美22%的流浪汉，洛杉矶估计有75,518人无家可归；在湾区，也都有38,000人无家可归。
即便我们说2024年可能是加州房市的反转年，但是现在的事实是，大多数租屋者将其收入的30%以上用于支付租金，近三分之一的人将其收入的50% 以上用于房租，超过300万个家庭被归类为有“租金负担”问题，超过50万户家庭被归为有“租金严重负担”问题。
加州可能是世界上最适合居住的地方之一，但是它的政策却越来越不宜人，尽管当局也在试图改变现状，但是它似乎还没有让人很满意，或者说没有真正的解决问题，甚至是一错再错。◇
责任编辑：李曜宇
