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23年来最高房贷利率美国买房最艰难时刻

文：李欧

8月底的抵押贷款利率已经升到二十多年来最高位，使得买房异常艰难。(Shutterstock)

更新 2023-08-28 1:59 PM 人气 687

【大纪元2023年08月28日讯】很不幸的，30年期固定抵押贷款利率在这个月以来，已经不止有7%，甚至来到7.4%或7.5%的附近！如此高昂的利率，加上跌不下来的昂贵房价，2023年8月已经成为本世纪目前为止，住房负担能力最差的月份。本集内容，我要和大家来谈谈现在美国买房到底有多难！

近一两周以来，抵押贷款利率的表现，在房地美方面，8月24日周四公布的平均30年固定利率是7.23%，这已经是利率连续上涨5周的表现，也是过去23年来最高的抵押贷款利率。我们可以再看“每日抵押贷款新闻”的数据，8月23日的利率落在7.36，比前一天下降0.13%，但比一个月前上涨0.38%，更是比一年前大涨1.63%，过去的52周以来，最高的利率落在7.49%，最低点是5.73%。

最近利率怎么会这么高呢？虽然乐观的通货膨胀数据，引发很多专家预测美联储明年将会降息，但是10年期国债收益率还是很高，所以，这通常意味着抵押贷款利率也会很高。那为何国债收益率很高呢？最主要的原因是，现在投资者越来越担心，美国政府承担了过多的债务，而为了偿还债务，美国财政部可能会发行过多的新国债来为这些债务融资，这么做将会把国债价值拉低，但是就会增加债券的收益率。

因此，我们现在看到固定抵押贷款利率一直在飙高，创下2000年以来的最高水平。在这一波抵押贷款利率飙升之前，亚特兰大联储局就监测到住房负担能力，已经恶化到超出了标准水平。根据“抵押贷款银行家协会”的数据，截至8月18日的当周，房屋售价为72万6,200美元以下的30年期抵押贷款平均合同利率为7.31%，高于前一周的7.16%。巨额贷款方面，售价超过72万6,200美元的房屋，30年固定利率为7.27%，高于前一周的7.11%。

联邦住房管理局支持的30年固定利率平均值，从6.93%上升至7.09%。15年期的国债收益率升至6.72%，高于上周的6.57%。

涨破天花板２３年来最高房贷利率！｜利率冲天买家望天兴叹｜百万房价越来越多｜连入门房产都难买【美国地产热点】第128集

贷款申请量降！降！降！

2006年房地产泡沫达到顶峰时，出现过这种购房负担能力大幅下降的情况，但是如果我们考虑到最新的抵押贷款利率飙升，今年8月将是买房最艰难的时刻。我们再看到抵押贷款银行家协会的数据，截至8月18日，当周的抵押贷款申请量的市场综合指数，较一周前下跌4.2%，至184.8。一年前，这个指数是270.1，显示贷款申请大幅下降。

另外，衡量购房抵押贷款申请的购买指数，也较上周下降5%，这是1995年4月以来的最低水平，表示有更多的买家被利率远远的甩在后面。

房价持续处在历史高位

寻找美国中位数房价的买家，每月还款金额自疫情爆发前已经涨了一倍，2019年夏季，购买美国典型房价，每月还款不到1,200美元，到2023年7月已经涨到2,430美元。这些年虽然工资有所上涨，但还是远远落后于每月住房成本的增长。

7月份的二手房销售量，年增长率为407万套，经全美房地产经纪人协会的统计，又比6月份下降2.2%，比一年前更是下降16.6%，但是销售中位价比一年前上涨1.9%，达到40万6,700美元，房价持续处在历史高位。

销售量低迷、房价走高，库存量依旧一蹶不振，库存总量为111万套，比6月份增长3.7%，但比一年前下降14.6%。按照目前的销售速度，未售出库存的供应量为3.3个月。库存之所以比上个月增加，主要还是因为交易量稀少，导致库存累积，并不是新上市房的增加。

美国百万房价越来越多

来看另一个数据，就会知道为何有很多人被利率、房价远远抛在后面。Redfin统计今年6月的房价，有8.2%的美国房产超过百万美元，这个比例很接近去年6月的高峰8.6%。因为市场上的待售房屋太过稀少，造成许多房价被推高，让本来已经稍微下降的房价，重新长高了！2019年6月，才有略高于4%的房价是100万美元以上。

过去一年来，七位数房价的占有比例，在今年2月份跌至7.3%的低点后，目前正在回升。7月份美国房屋销售价格中位数上涨3%，创去年11月以来最大涨幅。高端住宅的价格上涨速度更快，第二季度美国豪宅的中位售价，同比上涨4.6%，到达120万美元。

对于买家来说，价值七位数房价的再度增加，说明了美国住房负担能力面临严峻的挑战，对于使用贷款的买家，每月还款要比一个月前贵上许多，更不用说是一年前了。

其中东北地区的百万美元住宅增加速度最快。属于纽约市热门郊区的布里奇波特（Bridgeport）都会区，有超过四分之一（25.8%）的房价至少为100万美元，高于一年前的23.1%，是全美增幅最大的。其次是波士顿，从20.3%增加至21.5%，以及新泽西州的纽瓦克（Newark），从8.7%增加到9.7%。

总而言之，在美国99个人口最多的城市中，有55个城市，其价值100万美元以上的房屋比例逐年上升，只是大多数上升幅度并不大，往往不到一个百分点。另外，有3个都会区的百万美元住宅比例，没有出现变化，其余有41个都会区则出现了下降。

西海岸百万房产减少中

昂贵的西岸城市，是百万房下降最多的地区，西雅图的这个比例从去年的39.3%下降至33%，是分析中降幅最大的都会区。其次是加州的奥克兰，从55.1%降到49%；加州的奥克斯纳德（Oxnard），从40.2%降到34.5%。其它还有洛杉矶、圣地亚哥、圣荷西、旧金山、阿纳海姆（Anaheim）、纽约和华盛顿特区，也都是百万房价占比下降的大都市。

为何美国高价地区，尤其是西海岸地区，百万美元住宅的份额大幅下降呢？因为这些市场比其它地区降温更快。去年以来，不断上升的抵押贷款利率和不断裁员的科技行业，让这些地方的许多购房者，不敢随便踏入房地产市场。不过，近期随着买家习惯了利率上升，和经济趋于平稳，这些购房者现在又开始出现反弹。

到目前为止，加州百万美元以上的房屋比例，仍然是全美最高的。首先是旧金山有81.2%，但是低于去年同期的84.2%。第二名是圣荷西有79.6%，去年是82.9%。接下来是阿纳海姆、奥克兰、圣地亚哥和洛杉矶，这些地方比去年有所下降，但是大约四成到五成的房产，仍然至少为100万美元。

百万房产最少的地区

反观百万房产最少的都会区，出现在德州和铁锈带地区，在内布拉斯加州的奥马哈（Omaha），百万房产的比例只有0.2%，其余还有俄亥俄州的代顿（Dayton）；德州的麦卡伦（McAllen）；德州的埃尔帕索（El Paso）；俄亥俄州的阿克伦（Akron）；底特律（Detroit）；纽约州的布法罗（Buffalo）；伊利诺伊州的埃尔金（Elgin）和纽约州罗切斯特（Rochester），这些都是百万美元最少的都会区。但是其中有很多比例都在上升当中，而在西海岸昂贵城市却在下降。

为何这些低房价城市的百万房出现增加？如果大家有印象的话，在前几次我谈到热门房市中，刚刚说的城市，有很多都是其中的名单，因为他们房价很低，而在买房负担能力大幅下降的今天，这些地区就特别受到买家的青睐，而且往郊区移动的趋势还是在进行中，很多人都在寻找低成本的住房地区，离开昂贵的地区。

入门房产持有成本涨三倍

穆迪分析公司的首席经济学家马克・赞迪表示：“更高的利率，加上更高的房价正在压垮人们的承受能力。这就是我们几乎没有房屋销售的部分原因。”穆迪对数据的检查显示，某些地区的住房，现在的每月还款是几年前的三倍或近四倍。

在以工业和航空经济而闻名的堪萨斯州的威奇托（Wichita），自2019年以来，入门房价的每月还款额增长了惊人的271%，是调查中增幅最大的，入门房价格从大约85,000美元，上涨至目前的21万美元。

入门住房价格的每月成本飙升，现在正在考验美国一些历史上房价最便宜的地区，以印第安纳州的韦恩堡（Fort Wayne）为例，与2019年相比，现在入门级房屋每月的还款金额上涨了近900美元。这些房屋的成本已从约10万2,500美元，飙升至22万9,900美元。换句话说，每月还款约为1,270美元，而在四年前仅仅只要329美元。

在北卡罗来纳州的格林斯博罗（Greensboro-High Point），以前的经济适用房，已从2019年的约81,000美元，涨至约18万2,000美元，已经大幅缩小了与附近较高房价城市的差距。

田纳西州的孟菲斯（Memphis）也有类似情况，孟菲斯是一座标志性的南方城市，以音乐和低廉的生活成本而闻名。自2019年以来，该市两居室房屋的每月付款上涨了216%以上。2019年7月，孟菲斯的平均房价仅有56,950美元，是全美最便宜的大都市，但现在的入门房价已经涨到大约12万美元。在德州的基林，入门房价从95,175美元涨到18万9,500美元，每月成本上涨了199%。