【大纪元2026年05月30日讯】（大纪元记者陈光澳洲悉尼编译报导）随着工党政府准备对关键的房地产税收优惠政策进行改革，澳洲住房市场的投资者活动有所回落。最新贷款数据显示，新的投资者贷款出现下降。
据澳洲房地产投资网信息，澳洲统计局最新季度贷款数据显示，今年第一季度，新的投资者住房贷款总数下降了5.3%，投资者贷款总额同期下滑3%，降至415亿澳元。
这一下滑是住房融资整体放缓的一部分。数据显示，新住房贷款承诺总数当季下降了6.2%，降至139,794笔。
澳洲统计局金融统计主管Mish Tan表示，此次下滑发生在今年2月和3月连续两次现金利率上调之后。
随着借款总数的缩减，投资者的平均贷款额也降至约70.9万澳元，低于上一季度的71.7万澳元。
而就在房产投资者的势头有所减弱之时，联邦政府在刚刚出台的2026/2027财年预算案中，推出了针对负扣税和资本利得税的重大改革。
根据5月12日公布的联邦预算案，从2027年7月1日起，负扣税优惠将主要限于新建住房。
虽然现有投资性房产将不受影响，现有房主仍可继续从收入中扣除租金损失，但对于在改革生效后购买二手房的投资者而言，相关规定将大幅收紧。房产亏损将不再能抵扣工资收入，而只能用于抵扣未来的房产相关收入或收益。
此外，政府还将取消现行的50%资本利得税减免，改为采用通胀指数化机制，并对实际收益征收至少30%的税率。
新房投资者则可选择享受50%的资本利得税减免，或采用新的指数化调整方案。
专家表示，在负扣税和资本利得税政策调整后，投资者行为可能发生转变。
经济学家和市场分析师预计，这些变化将在未来几年对投资者贷款趋势产生直接影响。
尽管政府表示，相关税改旨在为住房市场创造公平的竞争环境，增加住房供应，从而提高澳洲年轻人和首次置业者的购房能力，其意图是引导投资者需求从现房市场转向新建住房，但经济学家认为，此举的预期效果恐难实现。
“负扣税和资本利得税优惠政策的调整，可能会导致短期内房价下跌约5%，因为投资者会因房产投资的税后回报率下降而撤离市场。”AMP首席经济师Shane Oliver说。
他同时表示，这些改革能否在长期改善住房可负担性“令人怀疑”，而且由于供应短缺进一步推高房价，首次置业者可能更难买到新房。
根据财政部的模型预测，这些改革措施预计十年内帮助约7.5万名澳洲人拥有自己的住房，相当于每年7,500人。
然而，预算案也指出，这些税改也将在十年内导致住房供应减少3.5万套。
“照此趋势，这远非年轻选民所期待的解决方案，尤其是考虑到财政部长预计这些改革将导致住房建设数量减少。”昆州房地产协会会长Antonia Mercorella说。
她表示，那种认为投资者减少后，想买房的首次置业者就会立即填补市场空缺的理论是错误的。
她说，政府的论点“过于简单化”，忽视了住房负担能力才是阻碍人们置业的真正障碍。
“在这种情况下，针对这些复杂改革可能带来的整体影响，并没有可靠的模型分析，只有一种解决代际公平问题的‘良好感觉’。”Mercorella说。
业内专家还预计，负扣税和资本利得税政策的调整将对租赁房源产生不利影响。
“取消现房负扣税的政策，加上资本利得税优惠的可能缩水，几乎肯定会推高租金。”Mercorella说。
她认为，政府应该把重点放在供应上。“增加供应能提高住房可负担性，并改善首次置业者的购房机会。而这些税改却让我们偏离了这一关键目标。”
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