【大纪元10月24日讯】(大纪元记者张华牛顿市报导)新英格兰大波士顿台湾商会于10月19日下午假牛顿市侨教中心举办“收购法拍屋(foreclosure)窍门座谈会”及“法拍屋参观团”，吸引了社区80多人参加，将大厅挤得水泄不通。座谈会由许漱馨会长、简月娥副会长和胡美惠副会长三位主讲。
法拍法律时间表
首先由房贷专业的胡美惠律师解释法拍屋时间表，违约通知是法拍屋程序的第一步，因屋主拖欠多月贷款后，银行就会发出违约通知，一般银行会给30至60天的时间让屋主想法偿清贷款。
如果屋主还无能力偿清欠款，银行就可开始法拍屋谈判。而银行不需要上法庭申诉就可以进行拍卖。但美国有法律规定，如果屋主是在服役军人和海军，他们的财产不能拍卖。因此银行需上land court申请释放证书，如果在2~3个月没有人抗议，可开始法拍屋。今年有一项新法律，银行每五年需给屋主90天的时间让屋主准备。因此银行准备法拍屋至少需2~3个月。
今年风暴的特产─Short Sale
接着由Martocchia地产资深经纪简月娥说明short sale及过程，short sale的意思是“不足或短缺销售”，也就是低于屋主所欠金额销售。一栋房屋之所以会short sale，大多是因为物主无力偿付所欠贷款，又不希望法拍，所以通过正式途径，一般是由经纪人出面与贷款公司(银行)商议。如果银行同意，物主就可以把房屋以低于房屋实际欠款额上市。
short sale是今年的金融风暴和次贷危机下的特产。目前由于市场变化，有些银行会接受比房屋买进价低很多的售价，因为它们需要现金。 银行也可避免费时间的法拍屋过程，在short sale过程中，屋主仍住在其里面，会维护房子。
short sale屋主必须向银行递交除签约合同外一些其他所需文件证明自己无力支付贷款。比如说银行无存款、突然失业、离婚或配偶死亡等。银行需要看到足够的理由，有些银行还要买卖双方出具公证来证明双方没有利益关系等。
short sale 也可以作房屋检查，但对方概不负责，只是买房人对房屋作个了解而已。就是说房屋的状况不能成为讲价的条款。通常买方都会做房屋检查，但有的short sale的房屋，银行已经给停水停电，那么可做的检查就很有限。如果事后发现问题，买方不可能向卖方要求赔偿，因为short sale就是这样的。
回收屋部门(REO)
最后由瑞比士地产资深经纪许漱馨解释联络银行(或贷款公司)的回收屋部门(REO)。当一个房子经过法拍程序后，若乏人问津或银行认为价钱太低，宁可回收，这时银行就成为房子的所有权人。
银行的主要商业行为是存款放款，不是拥有地产，所以银行希望把房子卖出的意愿很高。通常他们都委托地产中介公司代理销售，这个阶段，你的地产中介人又可扮演一个很重要的角色。
REO的特点是价钱由银行决定，房屋已是空房，由于是银行本身之资产，在产权方面绝对清楚，购屋的过程也比较快，银行五天内需决定是否接受出价，然后马上签合约，也因为这样REO比较适合有财力的买主。
而现场抢标(auction)会受气氛与临时紧张状况所感染影响，而一味的追高价格抢标得标后，可能与市价房屋相差不远，甚至还要更高。当了冤大头而不自知，这一点是值得购屋者注意的/并且房屋状况也未知，现场抢标则适合有经验的地产投资者。short sale则需要耐性。
收购法拍屋前的准备
由于房价下跌加上法拍屋数量急骤上升，这提供了想长期投资地产的投资人一个很好的切入点。法拍屋一般均较市价之房屋价格略低二至五成左右。两位经纪都强调在想收购法拍屋前都应该做点准备。
1. 列出一个你想要的房子特点
不管你是第一次买房或投资，应根据自己的需要列出要买的房子特点，例如多少个睡房、多大居住面积、是否要有车库及是否一定要靠近公共交通等等。依据重要性的前后顺序列出，你不可能找到100%符合你条件的房子，但是这个清单会帮助你集中火力，区分必要的和次要的条件，能够80%符合所需就可以考虑了。
2.了解你自己的信用分数(Check your credit score)
你可以去银行或贷款公司请他们帮你预先批准贷款额度，这一般是免费的服务，在这过程他们会去调出你的信用分数。
3.安排资金来源
除非你打算全都用现金买，不然所有的法拍屋都要求买方提供银行或贷款公司预先批准的证明书。这一步如果没做到，那么即使看到中意的房子，也无法提价(offer)。法拍屋一般要求在30天内过户，所以，如果资金来源没有把握，最好不要贸然行事，否则会被没收大笔的订金。
4.找个好的地产中介做帮手。
不管你是第一次买房或买法拍屋，甚至你是有经验的地产投资者，能找一个有经验的地产中介人提供讯息，可以节省很多时间，避免诸多不必要的风险，能够真正找到长期投资会有好回报的地产。
麻州法律规定，买方可以雇用自己的经纪人，以保护你的利益。很多人误以为要多付佣金，其实95%以上都是由卖方付的佣金。如果没有自己的中介人是白白放弃法律上给你的权利，你怎么去找一个买方中介人(Buyer’s Agent) 呢？
5. 找好地产律师检查银行文件。
6. 找好房屋检查员能在短期通知中来检查，以及找好承包商备用估计修理花费。
此次演讲深受大众欢迎，许会长会后宣布当天将参观三间法拍屋：一间在牛顿市，两间在Waltham。有位女士陪双亲远从Chemlsford开车来，听到20个名额的参观团早就爆满，只好希望能跟车参观。◇
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