【大纪元11月21日讯】（大纪元记者张茹澳洲墨尔本编译报道）地产权威们再一次凝视着他们的水晶球，这次他们看到的景像是玫瑰色的。据最近QBE借贷保险的一份报告显示，到2012年6月份，所有省会城市的中间房价都将以两位数字上涨，其中墨尔本房价上涨约19%。
为什么会这样呢？让我们听听地产专家Mark Armstrong的分析：
在一个地产周期中，当市场呈现上涨趋势时，首房购买者往往起到了极先锋的作用。在现实中我们看到的情况也确实是如此，3月-9月这6个月间，首房购买者的积极表现有力的支撑了市场。但他们毕竟财力微薄，在所有购买者中仅占不到10%的比例，而且他们通常购买低价位的房子，因此尽管房价大幅上涨，他们对中间房价的推动作用还是微乎其微的。举个例子说，一个首房购买者买了一套30万的物业，就算房价每年涨7%，一年以后这套物业仅增值$21000元，还够不上中间房价的门槛呢，所以对墨尔本房价的走势几乎不起作用。
相比之下，投资者是地产市场持之以恒的参与者，因为他们的收入中多了租金和负杠杆投资带来的退税这两部分，所以与首房购买者相比，他们是财大气粗的，在市场中占了30%的比例，他们通常购买中等价位的房子。如果一位投资者买了50万的物业，一年后增值7%，那么这套房子就多增加了$35000元。在一个投资者活跃的市场中，这种效应会不断递增，你就会看到推动房价上涨的着力点。
在地产市场上最大的买方群体是重复买家，就是已经拥有一套住房，但是想将现有的住房更换或升级。据统计，澳洲人平均每7年换一套房子。所以这个群体人数众多，在市场上占了60%的份额。他们从第一套房屋增值中积累了很多财富，因此算得上财力雄厚。他们的需求往往是中高档的物业。假设一位买家购买了一套80万的房子，增值率还是7%，一年以后这套房子将增值$56,000，这几乎是首房购买者房屋增值的3倍。简而言之，重复买家是房价上涨的真正推动力，他们是市场的主导力量。
目前首房购买者已经淡出市场，投资者正源源不断地进场补充，因为他们知道，利率上涨预示着经济已经稳定下来，他们会一直在市场中活动，直到利率涨到不能接受的程度。重复买家具有更强的规避风险的意识，他们会一直等下去，直到确定经济已经完全恢复为止。当投资者和重复买家都活跃在市场上的时候，市场将达到巅峰状态。预计12个月以后，重复买家会大举进入市场，届时QBE所预测的价格涨势就会成为现实。
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