「硅谷之都」聖荷西對租房管控日益敏感

【大紀元2015年12月23日訊】（大紀元記者梁博硅谷報導）原擬於明年1月開始實施、較之以往更加嚴格的聖荷西租房管控議案，已經被延遲到明年3月下旬。該議案提出，降低年租金最高漲幅，並實行「正當驅逐」法令，以確保「無過錯」租客不被房東驅趕。

反對該議案的聖荷西屋主稱，「時間表的推遲是一個小小的勝利」。同時，一些觀察人士預測，未來聖荷西或許將與舊金山一樣，成為對租務異常敏感和嚴厲的加州城市。

這項只針對1979年以前建造的房屋租管議案引發強烈反響，租客歡迎、屋主反對，很多民意一致擔憂，該議案不僅無法解決聖荷西租房市場的根本問題，甚至可能會加劇房東與租客之間的對立，導致房源更加緊缺、租價更加高漲。

聖荷西位於舊金山灣區南部，是僅次於洛杉磯和聖地牙哥的加州第三大城市和美國的第十大城市。十八世紀，聖荷西還是一個農業小鎮，二戰結束後開始人口擴張和急速經濟成長，並迅速成為舊金山和南灣一帶的住房社區。近年來，隨著高科技公司大量湧入，聖荷西逐漸成為硅谷地區的商業和研發中心，被稱為「硅谷首都」。

聖荷西的經濟隨著高科技產業在硅谷的興衰而變動，在住房方面也同樣如此。目前，聖荷西城市人口已經突破百萬，全市共有租戶十幾萬人，租住比例越來越高。但是由於人口增長過快，住房供給遠遠無法滿足需求，導致租金一再飆升。

據該市官員稱，聖荷西的租金在過去五年暴漲近54%，從2010年的平均月租1,451元漲到2,227元。在本年度房地產網站Zillow公布的全美最貴的前十大租屋城市中，聖荷西高居榜首。租客每月收入超過四分之一用來支付房租，聖荷西和周邊地區也因此成為全加州乃至全美國生活費用最高的地區之一。

目前該市執行的是1979年通過、相對溫和的住房租賃管理條例。條例規定每年允許的租金漲幅最高為8% ，此後，聖荷西市從未調整過這一政策，儘管該地區消費物價指數自1983年以來平均每年增加3% 。

今年5月，聖荷西首次嘗試更加嚴厲的租賃管理條例，提出了降低年租金漲幅及加強保護第一承租人的議案，用以控制租價大幅上漲及保障老租客不被驅逐。議案同時要求屋主公開之前收取的租金，以防止新租客被多收租金。

據了解，該項議案被推遲是因為遭到聖荷西屋主的反對。

根據一項2007年的統計，聖荷西有約6%的家庭和8.8%的人口年收入在貧困線以下，生活在此處的普通階層越來越難以承受房租壓力，就連高科技創業人員和工程師也表示，他們不堪房租重負，生活品質一降再降。

但是，聖荷西屋主認為，造成房租保障的原因是供給不足。該議案明顯偏向租客，對屋主嚴重不公。一位聖荷西旅店老闆說，有些低收入租客面臨租不到房子或者無家可歸、流落街頭，他們確實需要基本生活保障，但是屋主也要應對生活成本上漲和入不抵出的壓力，房屋維修、保險和管理都需要費用。應該有一個合理的辦法使租賃市場越來越健康，而不是偏向某一方造成對立和畸形態勢。

「這個議案只針對1979年以前的老房子，本來這就是租金最便宜的一塊，占租房市場的三分之一，其它三分之二貴的都管不了，這太不公平，除了製造矛盾，解決不了任何問題」，聖荷西屋主趙女士說，省吃儉用、買一兩個老房子出租做小投資的華人群體受到很大傷害，「市場應該是自由的市場，市場不好的時候政府沒有補助過我們什麼，市場好的時候卻來限制我們」。

另一位市民則在微博上戲稱，按照聖荷西新租管條例簽訂的租房合約將「勝似婚約」，「離婚有自由，退租不自由」——在「正當驅逐」法案之下，屋主不可以「無過失」趕走房客，這意味著只要租客下定決心不走，「房東就和租客永遠綁在一起，生生世世、永不分離」，房東如果遇上「租霸」只能「走投無路」。

美國各州政府的租管從上世紀四十年代就已經開始，最初以控制戰時通脹為目的，之後幾經流變時緊時鬆，管制策略也各有不同。在加州，舊金山的租房管控最為嚴厲，在政策方面明顯傾向保護租客。有評論說，畸形租管政策造成舊金山房東和租客的關係「勢如水火」，房東的租房經歷可以用「血淚史」和「慘烈」來形容。

「聖荷西不太可能一步就走到舊金山吧」，趙女士判斷說，「如果聖荷西也像舊金山一樣淪陷，我的日子就沒法過了，沒有人敢租房子了」，她計算了一下，發現在沒有租管的情況下出現糾紛「被坑一下就好幾千上萬美元」，而一旦有了租管，「被坑一下起碼要上萬美元」。

從長期來講，畸形租管會產生壞房客、打擊房東，令房源減少、租價不降反升，對房東、租客和租房市場都沒有好處。幾年前，一位曾經獲得諾貝爾獎的經濟學家就提出：「租管只會帶來雙輸局面，這是經濟學上最無爭議的概念之一。」

急速擴張的住房需求和供應不足之間的矛盾，是造成聖荷西租價上漲的根本原因。因此，輿論普遍認為，控制需求和擴大供應理應成為政府按照市場規律調控房價上漲的兩種方式。

從上世紀八十年代以來，聖荷西採取了增加城市住宅密度的「聰明成長」策略以擴大住房供應，但是由於高科技公司不斷擴張和進駐，聖荷西住房資源仍然緊缺。

該市議員承認目前租房市場的尷尬困境，雖然他們表示對平衡各方利益負有責任，並為此聯絡房東和租客討論解決，但是到目前為止，仍然沒有找到令各方滿意的最佳方案。

有核心成員二百多人、外圍成員一千多人的自發組織——聖荷西屋主協會也在採取積極姿態，不僅參加市議會聽證會，還與市長和市議員見面溝通。他們認為，把政府該負的責任推給小業主，不能根本解決整個聖荷西房屋租賃市場的問題。

同時，有市民建議，市府可以考慮城市適度發展的整體規劃，並且，在討論解決租價問題的圓桌上，硅谷高科技公司不該缺席。他們抱怨高科技公司給當地社區帶來的負面影響，並希望這些公司能夠成為解決問題鏈條上的重要一環。

責任編輯：盛源