【大紀元2017年01月30日訊】（大紀元記者韓香茗報導）近日美國顧問公司Demographia發布的2017年《國際住房負擔能力調查》非常令人關注。這份調查顯示，奧克蘭房價已經10倍於收入，在全球最不可負擔的城市中，排名第3。香港和悉尼則分別高達18倍和12倍，極其嚴重不可負擔。
按照國際標準，平均房價3倍於家庭平均收入被視為可以負擔；如果超過3倍，則被視為不可負擔；如果超過5倍，被視為嚴重不可負擔；如果超過10倍，被視為非常嚴重不可負擔。
負責撰寫本年度Demographia報告的新西蘭智庫New Zealand Initiative執行董事奧利弗·哈特維奇（Oliver Hartwich）表示，目前奧克蘭房價已經不僅僅是住房危機問題，而是老百姓的災難，特別是對於中低收入者和年輕一代來說尤其如此。
對此，哈特維奇引用了德國的成功經驗，進行了深入的分析，以下是他個人的分析意見。
值得稱讚的是，Demographia在報告中強調了住房危機，迫使政治領袖們對其住房及規劃政策失敗的原因做出解釋。如果說Demographia報告有什麼遺漏的話，那就是這份報告沒有提供英語國家之外重要市場的參照。事實上，有些國家一直沒有遭遇過類似的房價飆升，德國就是個實例。
德國：房價下跌是好事
有這樣一個真實的故事。多年前，英國西敏寺銀行（NatWest）時任董事長亞歷山大勳爵（Lord Alexander）曾訪問德國聯邦銀行（Bundesbank，央行）。當時他隨身帶了份英國報紙，上面刊登著一條醒目的標題「好消息 – 房價再次上漲」。不過德國央行總裁卡爾 – 奧托·波爾（Karl-Otto Pöhl）則評論說：「在這裡，那是壞消息。」
這則故事反映了德國房市的不同。德國人認為，房價穩定或下跌是件好事。
《經濟學人》：德國房價36年不變
根據英國權威雜誌《經濟學人》（The Economist）的《住房價格指數》，目前德國住房平均成本（經一般性通脹調整）與1980年完全相同。
遺憾的是，《經濟學人》沒有新西蘭的房價數據，但該雜誌提供了其它英語國家的數據：自1980年以來，愛爾蘭和加拿大房價增長一倍以上，而英國和澳大利亞則增長兩倍以上。相比之下，德國房價之穩定著實令人稱奇。
德國何以創造奇蹟？
雖然文化背景不同，但住房需求是一樣的。德國人口密度相當的高，而且不得不面對老齡化社會對小戶型住宅的需求，況且強勁的經濟也在加劇住房需求。既然如此，那麼德國何以逃脫房價上漲的全球大趨勢呢？
簡而言之，是因為德國建了更多住房，但詳細解釋起來，就稍顯複雜。德國之所以能夠建造更多住房，得益於其政治策略。德國各市鎮能夠通過更有效的激勵措施來解決公民的住房需求。
與德國其它事情一樣，德國地方政府的財政極其複雜，但有一點非常突出，就是德國政府的融資方式。地方預算很大程度上取決於當地的具體情況。居民越多，地方稅收越高，當地政府的收入也就越高。
因此對德國各城市來說，吸引更多人來定居非常有意義。更多人到來實際上意味著更多納稅人的到來，而這些新納稅人將為自己所需要的基礎設施買單。這樣一來，德國議員們和決策者們當然更樂於劃分出開發用地，加速規划進程。正因為如此，他們一直能夠保持住房供應，靈活地適應住房需求。
其結果是房市長期穩定。而且對年輕人來說，沒有必要過早擁有住房，因為人們清楚，他們在租房的同時，不會錯過任何資本增值的機會。所以奧托·波爾才會說，德國人更高興看到房價下跌。
近年來，由於歐洲央行零利率及歐元區資本的湧入，德國的狀況有所改變，但德國房價卻與36年前毫無二致。
鑒於房價上漲已經成為新西蘭的一個重大難題，那麼新西蘭或許可以借鑑德國的經驗，房價上漲也許同樣並非不可避免。
責任編輯：易凡
