【大紀元09月25日訊】（大紀元記者謝如慧澳洲悉尼編譯報導)澳洲房市究竟是否存在泡沫？未來是漲還是跌？這個爭論已久的話題本週再次成為公眾關注焦點，市場預期也出現較大分歧。
據澳洲廣播公司報導，澳大利亞聯邦銀行試圖證明澳洲房市的經濟可承受性為全球最佳，仍是安全的投資選擇；市場分析人士則對該數據提出質疑，直言澳洲房價與收入之比幾為全球最高，並猜測儲備銀行的市場目標是讓房價在5到10年內保持穩定。
聯邦銀行的高管們在過去幾週的全球商務旅行中，通過圖表、數據和橫向比較反覆傳達著同一個信息：澳大利亞的房價，或作為最主要衡量指標的房價收入比和世界其它類似國家比起來，仍然是最合理的。
聯邦銀行證券部首席經濟學家詹姆斯（Craig James）認為，澳洲房價的可承受性在過去五六年中實際上無太大變化，「現在被破解的重大謎題之一就是，澳洲的房價並沒有超出人們的購買能力，這也是得到儲備銀行承認的。」
按照聯邦銀行提供的數據，澳洲主要城市的房價收入比為5.6，全國為4.3，遠遠低於美國舊金山和紐約的7，新西蘭奧克蘭的6.7以及加拿大多倫多的9.3，因此，澳洲的房價收入橫向來看仍然相當合理。
但從縱向看，這一指標比10年前高出了一倍多：90年代中期澳洲主要城市的住房均價僅為家庭年收入的3倍。詹姆斯對此的解釋是，隨著收入的提高，澳洲人有了多餘的財富和更多的可支配收入，而大多數澳洲人選擇了投資房產。
澳洲聯邦銀行的市場陳述受到了許多市場分析人士的質疑。指出其作為澳洲最大的住房貸款銀行，是房價上升的最大受益者，在數據引用和比較上都存在誤導性，作為比較基準的房價收入比指標數據來源不一致。如果全部採用國際人口統計組織Demographia提供的指標，澳洲房價收入比幾乎達到9，而不是報告中所稱的5.6或4.3。
數據偏差首先來自收入的算法。摩根銀行的全球戰略分析師米納克（Gerard Minack）指出，報告對澳洲採用了更廣義的收入統計標準，包括養老金和估算租金，後者由於只是一個影子收入並不被其它國家接受，而國際機構的收入算法僅僅基於小時工資，因此所引用的房價收入比指標並沒有可比性。
米納克說，如果比較是基於同樣的標準，「無論是廣義的收入還是狹義的工資收入，得出的結論都是一樣的，房價收入比在過去的15到20年中躍升了相當幅度。」而如果考慮到城市規模，調整後的指標得出的結論是「澳洲比英國、加拿大、新西蘭和愛爾蘭的房價要貴40%。」
另一個明顯的問題是收入指標。Demographia房價收入比用的是剔除最高和最低值的中間收入，而聯邦銀行對澳洲採用的是包含了最富有家庭收入的平均收入，這無疑進一步降低了數據的可比性。一個不容忽視的事實是，幾十年前悉尼一個普通家庭供房只需一個人全職工作，而現在需要兩個人才能實現這一目標。
澳大利亞聯邦儲備銀行與聯邦銀行的測算方法基本相同，並由此得出澳洲房價與收入相比在過去五年基本穩定的類似結論。不過儲備銀行的圖表顯示，澳洲房價在上世紀90年代中到本世紀初不到10年的時間內翻了一倍。在米納克看來，從儲備銀行當時的政策來看，90年代末到本世紀初的房價飆升已證明有泡沫成分，而泡沫仍需進一步消解。
就聯邦儲備銀行當前的市場目標而言，米納克表示，儘管儲備銀行在公開場合始終聲稱房市目前不存在泡沫，但極有可能採取政策使房價在5到10年的時間內保持穩定，直到收入逐漸趕上。「這是最好的策略，遠遠好於房價暴跌。」 米納克說。
房價穩定對於自住者來說無疑是最好的消息，而對投資者，尤其是中低收入投資者來說，則意味著將在相當長的一段時間內承受投資損失。
米納克的研究發現，在過去十年中，房產投資每年負收入的納稅人從50%上升到70%，也就是說，很多投資者目前只能通過抵稅抵消一部份的投資損失，預期中的資本增值才是其真正受益所在。
儘管各方對房市預期不同，但有一點是共同的：只要失業率繼續保持低位，澳洲房市不會出現美國式的大崩潰，這是因為澳洲人不到萬不得已，不會賒本出售自己的物業。
