德立昂地產(Deleon Realty) 硅谷豪宅專家

德立昂地產:Palo Alto 房市變局

文/肯.德立昂、衡可敏

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【大紀元2013年03月02日訊】富於活力的經濟環境、理想的氣候以及豐富的智慧資本-這些因素彙集在一起將世界各地的人們吸引到了矽谷。這種文化、創意及思維方式的彙聚融合恰恰是這一地區的魅力所在。在該地區人口結構經歷改變之際,房地產市場也在隨之發生變化。這些變化體現在新建樓盤的增加、現金全款支付、迅速減少的庫存房量以及越來越多的市場需求-這在那些有著好學校的區域尤為明顯。

要理解當地房地產市場的這種轉變,有必要關注買家都移民自哪些地方。總的來說,外國買家多來自於有著較高科技水準及教育水準的大城市,比如中國大陸的北京和上海、臺灣、印度的班加羅爾和新德里,以及其他新興經濟體。通常來說,這些地方的人們多少都會有些相似的需求。

新移民愛新房 不怕小

首先,「好」通常意味著「新」。那些最富有且最具吸引力的區域大都是有著很多新建築的地方。基於這種根深蒂固的觀念,很多移民來美國的人喜歡的都是條件較好的全新,或較新的房子。因此,帕洛阿托地區那些很對許多歐洲人及紐約人胃口的老式大房子將備受冷落,受歡迎的將是那些在位於中心城區有分區設計的新建屋苑。

不僅如此,由於這些買家多來自土地有限、居住擁擠的地區,帕洛阿托的許多小地塊及周邊區域也不會使他們望而卻步。基於此,便利的帕洛阿托地區在吸引力方面將毫無懸念地比Woodside和Portola谷這樣富有鄉村魅力的地方。

在這個火爆的賣方市場上,一旦外國買家找到了滿意的理想房子,他們需要給出一個相對來說具有競爭力的出價。幸運的是,基於文化及實際操作的綜合考慮,外國買家更傾向於用現金全款支付購買房產。從文化層面來說,許多國家不像美國人那麼容易接受負債觀念,尤其是長期負債。

國外買家現金多

從實際操作層面看,由於買家的主要收入及信用記錄均不在美國,他們很難獲得貸款。雖然有些銀行——最廣為人知的滙豐銀行和花旗銀行,已經開始了基於國際信用記錄的借貸業務,其審批程式也相當耗費時間。雖說對富有的外國買家來說,現金全款支付既便利又有競爭力,但也有相當一部分外國買家還做不到這一點。因此,手頭有著多個出價待評估的賣家需要考慮導致更長期限的委託付款請求的原因,並綜合各方面的因素整體權衡。

房產數量逐漸遞減

除了對出價方式的影響,過去20年來人口結構的變化也使得庫存房量逐漸減少。典型的「美國夢」中的買房經歷通常是指在一生中不斷升級換代。一般來說,一個人大學畢業後會攢個首付,買個小公寓或小房子,然後住在裡面直到因家庭成員的增加需要一個更大的房子。通常這時候,他們會賣掉第一處房產,然後用賣來的錢做為第二處房產的首付。但大多數外國買家採取的是買進保留的策略。當他們需要對住房升級換代時,很多人會保留原來的房產做為投資。結果就是,投入市場上的房產逐年減少。自然,這種庫存房量的減少也會推高當地的房地產價格。

當然,賣家或房地產仲介刻意將特定族裔的買家導向某個區域或某處房產是不適當的,甚至是非法的,但對那些可能會影響到潛在買家的文化因素保持清醒的認知絕對是明智之舉。這種認知包括在以外國語言出版的報紙上做廣告、按外國買家的喜好來建造裝修房產(比如考慮風水因素)以及在比較權衡出價時綜合考慮等等。

毫無疑問,美國大熔爐的精髓正在矽谷發揚光大。無論是買方或是賣方,保持對那些影響國外買家的各種因素的認知與理解都將有助於您設計出更好的交易架構,從而獲得最有利於自己的結果。更多詳情請洽﹕650-368-8688(國語)

德立昂地產 Deleon Realty
衡可敏(Kim Heng)亞太市場部總監
地址:2600 El Camino Real, Ste.110, Palo Alto, CA 94306
電話:650.516.7506

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