【大紀元2013年09月27日訊】讀者朋友，大紀元時報為您開闢這個《法國實用法律專家解析》欄目，內容涉及旅法華人、華僑和莘莘學子生活中的各種問題，由資深律師給予貼近實際、通俗易懂的解答。有實際問題需要解答的讀者朋友也可以通過郵件、電話與本報聯繫：電子郵件 dajiyuan.fr@epochtimes.com，電話 +33(0)1 69 24 65 69。
問：在轉讓商業資產時，律師要求提供石棉、白蟻和能耗等技術鑑定。請問是否有必要？
答：對於轉讓資產和公司股份，目前的立法沒有任何強制規定做技術鑑定，技術鑑定只是在銷售和訂立租約時才必須完成。但是從事商業活動必須根據其性質遵守勞工、公共健康、食品安全、市政、執業風險以及環保方面的相關規定。接待公眾的場所還需接受安全委員會的定期檢查。為此，購置商業資產者有必要瞭解相關信息。
在商業資產的轉讓中，為保證交易的絕對透明和安全，律師有義務儘可能幫助買方獲得相關資產的詳實信息，否則買方有可能要承受財務風險（裝修改造的費用過高）、運營風險（因關門造成的營業額損失）、行政風險（被吊銷營業執照）乃至刑事責任（危害他人生命安全），而賣方也有因沒有提供必要信息而被吊銷買賣合同的可能。
需要鑑定的內容視商業資產的性質而定。一般來說，較為常見的是石棉鑑定（DTA）和能耗鑑定（DPE），因為這兩項鑑定是簽訂商業租約所必須的。此外，電氣及防火設施鑑定（煙霧檢測設備、防火標示、建築耐火性能鑑定）對於銷售煙草、咖啡、彩票的商店也十分重要。總之，律師會根據客戶的行業以及專門的法規確定技術鑑定的種類。
若鑑定表明需要特殊維修，雙方可就維修費用展開談判，重新取得轉讓價格。
「轉讓商業資產」是指出讓在商業活動場所的一切，主要包括：商業租約、客戶、簽訂的合同、設施等。而「轉讓租約權」只涉及在特定的商業場所從事經營活動的權利。對於無經營活動的場所，房東可向房客收取一定的「進門費」（Pas de porte）。如果該處有經營活動，只要租約許可，房客也可轉讓租約權。
與商業資產的可自由轉讓屬性不同的是，90%的租約中有禁止轉租的條款，這時房客只能通過轉讓商業資產來達到轉讓租約的目的。
從理論上講，租約權的價值來自商業場所的市口，同房客的業務無關，所以房客在轉讓租約權中獲利總有些說不過去。而商業資產不同，它直接來自房客的經營業績，房客自然擁有產權和轉讓權。不過「商法典第L145-51條」規定，房東不可禁止以下房客轉讓租約權：退休及享受殘疾補助金者、單人責任有限公司（EURL）以及責任有限公司的佔多數股份的經營人。上述房客無需在轉讓租約權的同時轉讓商業資產。需要注意的是，如果房客轉讓租約權，那麼該店面的商業資產就不復存在。
為了限制轉租，租約中常見的限制還有：要求轉讓者預先通知房東，轉讓必須公正或在轉讓時付清房租等。
下期將繼續為您介紹商業資產和租約方面的問題。@
（責任編輯：德龍）
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