二線城市變盤:長沙幾乎所有樓盤都降價

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【大紀元2014年04月26日訊】(大紀元記者任義報導)越來越多的二線城市加入到降價行列,而降價的根源都是一致的:銀行信貸縮緊、庫存量太大。直接反映就是銷售的量價齊跌,長沙成為二線城市變盤樣本,幾乎所有樓盤開始降價。

樓市頻繁降價風險正在積聚

從中國黃曆新年之後,大陸房地產項目降價現象有愈演愈烈之勢。始於杭州、南京房地產項目降價的嘗試,正向更多熱點城市蔓延。在官方實質性調控政策未有出台背景下,房地產項目降價的蔓延體現了市場的自發調整。除去北上廣深四個一線城市,各個二線城市更令市場關注。

4月份以來,長沙每週新房成交量在1,500套上下浮動,相比去年同期成交量是直接腰斬,相比2013年全年週成交量則下降60%。而部份樓盤售價直降30%後,全城開發商的陣腳更是都被擾亂,如今幾乎所有樓盤都加入了降價陣營。

在市場經濟供需關係的邏輯鏈條中,價格信號處於末端。房地產項目出現大規模降價前,市場往往已先後出現投資過熱、供應過剩、銷售遲緩現象。

業內人士對目前房地產現狀分析的原因如出一轍:市場低迷主要源於兩個因素,首先是銀行信貸縮緊,首套房貸普遍上浮10%,購房者選擇觀望;其次庫存太大,嚴重供過於求,房子不好賣。

長沙統計局數據顯示,截至4月1日,長沙市內六區商品房存量面積2,572.34萬平方米,庫存總套數接近24萬套。若加上4個縣城,庫存量更大。

不過,市場調整期可能會比開發商想像得更長,資金承壓的現實已經讓開發商感到難以支撐。基本上目前中小開發商都在靠高利貸支撐著,行業內一般項目很難融到資,現在除了靠民間資金尚無計可施。

樓市頻繁降價產生的風險正在積聚,一旦發生普遍的降價現象,通常意味著區域內房屋供應已出現階段性過剩。在這種情況下,如市場供應進一步增加或需求大幅縮減,房地產項目降價現象可能觸發另一個邏輯鏈條的啟動:房價下降——房企資金鏈吃緊甚至斷裂——樓市崩盤——金融機構出現壞賬——地方經濟受到拖累。

與市場經濟供需關係的邏輯鏈條相比,在這種類似「多米諾骨牌效應」的作用下,房價下降引發的後果往往難以逆轉。業內人士認為,2012年長沙房企跑路、倒閉的現象遲早會再次上演,最快今年下半年,最遲明年會爆發。

金融機構不支持也可能引發系統性風險

中共央行25日發佈的報告顯示,一季度末金融機構貸款餘額為74.91萬億元,同比增長13.9%,增速比上年末低0.2個百分點。同時一季度貸款投向顯示房地產貸款增長趨緩。

中原地產首席分析師張大偉表示,目前信貸投放量的減少和信貸價格的提高,是當前商品房銷售放緩的最主要原因。一季度信貸的收緊已逐漸影響了樓市走勢,市場各方都在期待信貸鬆動,如果二季度繼續維持信貸平穩,樓市很可能出現價格調整加速的現象。

二線城市房價出現下調跡象,雖有開發商主動促銷考慮,也說明房價已背離市場購買力的真實狀態。二線城市無疑聚集了大量市場需求,但當房價超出合理區間時,真正有效的需求就會減少,迫使價格回歸。對這部份城市而言,地方政府和銀行若不能解決實際問題,更多的房地產項目降價現象就會發生,也可能引發系統性風險。

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(責任編輯:謝東延)

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