賈也:房價會斷崖式下跌?

──最可能是「跌不下去,漲不上來」

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【大紀元2015年12月05日訊】

導語:「跌不下去,漲不上來」的區間

社科院聲稱,明年二季度房價或出現斷崖式下跌。

這個預測絕對學院派的,根本不符合實際。筆者認為:中國的房價在2015年至2016年,剔除會繼續上漲的一線城市,將大面積地處於「跌不下去、漲不上來」區間。

一、「跌不下去」的秘密

要預測房地產的未來的形勢,不僅要看供需市場,而且還要看國家意志。

為什麼這麼說呢?原因很簡單。中國是全世界唯一一個政府壟斷專賣幾乎所有民生必需品(土地+住宅、水電油氣+道路、學校+醫院、銀行+保險乃至電話+網路)的國家,根本不能說是一個完全市場化的經濟體。從人們的經濟收入水準而言,中國早已成為全球房價最高、水價最高、電價電高、道路收費最高、學費電高、藥費最高、保費最高、存貸息差最高、話費最最高、上網費最高、各類收費也最高的國家。

但也正是因為是政府壟斷專賣的,這些價格往往充滿著國家意志。既為了經濟資料,又為了與民爭利,國家就有一種「想漲就漲」的原始衝動,至於能漲到多高?無非從兩方面考慮的:一方面是看老百姓忍受的能力,另一方面要看政府掌控的能力。說大白話,就是看老百姓忍受政府的貪婪和橫暴的極限。如果理解這一點,我們就可以明白:其實每一次房地產調控政策,就是國家在觸碰這個極限的臨界點的嘗試。

我們這個國家的經濟體已嚴重地被房地產所綁架。房地產成為許多地方政府的「第一財政」、「第一金融」,它們無不想從土地出讓金和稅收中得到政府運營的資金,饑渴程度到達了飲鴆止渴的地步。

正因為如此,房價才會無限制地上漲,而且是一輪又一輪地調控性上漲。這根本不是市場所決定的,而恰恰是國家意志的表現。牛刀之所以是中國最失敗的房地產專家,「信牛刀住牛棚」,因為這x根本就不懂中國的房地產。就像他在2014年預言中國2015年一線城市房價在將會跌去80%,中國房地產全面崩盤。他只是迎合了普通民眾的想法,也只有善良的普通民眾才會相信他的屁話。牛刀根本沒有考慮到一線城市所擁有的二、三線城市稀缺的教育資源、行政資源、金融資源等各種資源的集聚,更沒有考慮到國家意志,試問哪個國家能像中國這樣能全方面掌控社會?

筆者一直認為:2015年至2016年確實是中國經濟最困難的時期,但最困難的時期,並不說房價就會出現斷崖式下跌,而是一個艱難的調整期罷了。在這個時期裡,有三、四線城市房價下行壓力巨大,但一、二線城市很有可能會逆勢而漲,但就總體而言,房價還是保持大盤的穩定。為什麼國家一而再、再而三地強調確保不發生區域性、系統性金融風險?其實,這種風險並不是來自股市,而恰恰是來自樓市的。也就是說,國家還是會千方百計地穩定住房價的。

正因為如此,2015年至2016年這個時期,房價基本沒有多少懸念:漲不上來,這是市場經濟在起作用;跌不下去,那是國家意志在起作用。

所以說,房價下跌,跌出社科院所謂的斷崖式,跌出牛刀所謂的全面崩盤,那真是圖樣圖森破,絕對會誤人子弟的。

二、「漲不上來」的現實

既然如此,那就由筆者分析一下房價「漲不上去」的具體原因:

一、今年的房地產救市主要針對的不是一、二線城市,而是那些非限購的城市,即三、四線城市。中國的一、二線城市,有銷量沒土地,當然會飆升,而且國家重點垂注,可能會製造幾個「地王」來提振一下樓市的信心,所以,價格會飆升,而且飆升得很快。但是,中國的三、四線城市,有土地沒銷量,看看這些城市的樓市,一目了然,慘不忍睹,供給過剩,鬼城遍佈,紛紛在唱空城計,「去存量」壓力山大。此輪救市政策將購房首付由過去的三成降為二點五成,其實刺激作用不大,相反可能加劇恐慌,因為處在房價波動期,一方面會加重人民持幣觀望心態,另一方面也更是加深人們往一、二線城市跑的心理——因為一、二線城市不僅意味著更優質的社會資源,也有更高的抗跌能力。為了阻止這些人沖向一、二線城市,國家也只有繼續拉高一、二線城市的房價,通過房價來限制他們這種「逃離」。

二、現在,我們可以確定的是:中國的房地產面臨供給嚴重過剩、人民幣貶值、資金外流、人口老化等種種致命的衝擊,也就是說,房產市場無可挽回地進入了大拐點時期。經濟「新常態」也就是經濟增長放緩,更直白地說,就是面臨經濟下行的壓力,這種壓力不可能不反映到樓市上面來。筆者一直認為:樓市大拐點始於2013年,集中爆發期就在2015年至2016年,也就是今明兩年時間。應該說2015年至2016年是中國經濟最為困難的兩年。在這種情況下,中國的房地產已經確定地走向了一個大的調整趨勢。

三、人們可能會想到2008年的房地產救市。這種救市是瘋狂而不計後果的,打的是一支超劑量的強心針。當時最重要的是貨幣政策極度放鬆,10萬億信貸橫空出世,當年貨幣供應量一下猛增了30%。也說是,當時在經濟下行的情況下,採取發動印鈔機來拯救經濟。這個「信貸大躍進」政策導致全面遇冷的製造業企業主出於資產保值的需求,將用於生產的資金都投入到了房地產領域,結果就是房價也就一漲再漲,也就出現了製造業與房地產冰火兩重天的局面。但無理性地漲到2013年前後(2012年上半年也出現過階段性下跌),也就5年時間吧,到了強弩之末。現階段房地產救市,如果沒有極度寬鬆貨幣政策一同祭出,那麼房價上漲基本就是鏡花水月了。但是,目前即使想複製2008年的房地產救市也已無濟於事了,因為這將考驗大家有沒有信心繼續豪賭下去了。就像當年溫相所說的「信心比黃金更珍貴」——面對這樣嚴峻的經濟形勢,找回信心更是難於上青天了。

四、中國已然無法再複製2008年房地產救市政策了。對於這個「信貸大跌進」這個政策大家都懂,其實是後患無窮的,中國目前一系列問題也是拜這個政策所賜。因為經過2008年後的「信貸大躍進」後,商業銀行的資產負債表已經急劇膨脹和惡化,中國居民的資產負債表也已經不堪重負了,根本無力再進行大規模的擴張了。在當前情況下,商業銀行最重要的還是自保,而不是大規模擴張,接下來它們將會被大幅度上升的壞賬折磨得焦頭爛額。也就是說,2008年的「信貸大躍進」目前我們還處於消化階段,也就是說,李相還在為溫相埋單,估計要到2017年才能結束,甚至更長。

五、政府頂層也根本不想走2008年的老路,這條路繼續走下去的,那絕對要玩殘中國經濟的。這次銀行降低首付,但幅度並不大。為什麼呢?頂層的那些經濟智囊們都心知肚明:已經根本無法再製造房地產上漲的可能了。現在能夠而且唯一能夠做的,也只是防止房地產出現斷崖式下行的風險。本來呢,早該放手了,讓房地產市場理性回歸,既然真的是崩盤了,也是早死早投胎。但是政府被房地產綁架了,如果高層不表示一下的話,那麼三四線城市的財政就沒辦法揭開鍋,因為面臨賣地收入嚴重縮水的悲慘境地。需要再次指出的是:土地財政已經是地方政府的「第一財政」和「第一金融」。

六、為了防止出現區域性、系統性金融風險,國家希望商業銀行和居民為三、四線城的鬼城買單。但是接盤的風險確實太大。先說銀行:銀行是國家的,當然唯國家之命是從,但銀行也要有其風險評估的,降低杠杆會使得商業銀行面臨最大的風險。國家當然不希望銀行玩完了,所以今年李相一再強調要確保不發生區域性、系統性金融風險。也就是說,他也不允許銀行陪著玩大的,無底限、無節操地放貸。再說居民:居民當然可以出手買房子,但房價這麼高,不動用銀行貸款是基本不可能的。但是向銀行貸款要是真的還不起,怎麼辦?最終也只有一條路,那就是抵押給銀行。如果將房子抵押給銀行,也就意味著銀行被套牢了。因為在房子嚴重過剩的三四線城市,即使銀行拍賣房子都沒人敢接手,也就是變成真正的壞帳。大家都知道,在房過剩的局面,很多房子根本不是用來住的,而是用來投資的。當房子失去了投資功能,回歸居住功能,那就面臨真正的市場經濟,也就是要確保有人剛需性需求。銀行是不想承擔這個風險的,而是承擔不起這個風險了。

正因為如此,如果房地產越救市,那麼房價就會越下跌。房地產正如股市一樣,因為下跌預期還在,而且比起股市而言,房地產的泡沫更大,大得驚人。中國房地產接下來要面臨商業銀行不良貸款大幅度上升,信貸被動收緊,美聯儲加息導致的資金外流,人民幣貶值預期等三大不利因素,繼中國股市之後,房市也是明日黃花。正因為如此,高層也不想再將樓市漲上去了,而且全面上漲是根本不可能的事了。

怎麼辦?國家高層有意將房地產放在一邊冷冷,也就是用冷處理辦法。但是,冷處理並不是說置之不理,坐等讓房價出現崩盤式下跌。其實,國家還是做了許多動作的,只不過拐著在做。那麼具體做了什麼呢?

第一個就是全力拉升一線城市的房價。即使在樓市如此蕭條的情況下,還會在一線城市出現數量不菲的「地王」,再看看一線城市的房價,北、上、深一直在領跑「叫漲」,特別是深圳均價都到了4萬一方,房價高過了對岸的香港。這是為什麼呢?其實這裡有國家意志的表現。一線城市漲起來具有標杆作用,能穩住樓市大局,只一線城市在漲,給人感覺樓市不會是過於淒風慘月的感覺,甚至可以轉移掉人們對三、四線城市鬼城的注意力;另外,一線城市房價漲到高一點,而三、四線城市的房價卻十分平穩,甚至出現較大跌幅,那麼也就阻止了三、四線城市的人到一、二線城市來買房衝動,考慮生活成本和生活品質,就會選擇在三、四線城市買房。

第二個就是持續保持物價的上漲。現在人們感覺到什麼東西價格都上漲,這種感受其實是很強烈的,其實並不是供不應求而通漲,而是高房價的標杆效應下,在拉升物價。但是漲得過快,國家又會擔心引起民眾的情緒反彈,所以講究個適度。正因為如此,2015年中國CIP環比上漲幅度有所下降,但是同比還是增長了1.5%。當然,在物價上漲的同時,民眾的工資其實也是在逐年上漲。既然所有的東西都在上漲,而三、四線城市的房子卻沒有上漲,那麼物價漲了若干年後,而三、四線城市的房價一直保持在這個水位,人們就會忽然發現:原來三、四線城市1萬以下的房價似乎可以接受的了。這好比10年前,北上廣的住房均價不過1萬多,普通市民工資就二三千,那時候讓你買房,你肯定會想:這輩子要工作多少年才能買的起一套房?但是,現在如果我告訴你70萬能買套房,你買不買,當然買啦!

國家這兩個經濟手段一用,三、四線城市的房價雖然漲不上去,但是你想讓它跌下去,確實很難。問題是,在物價和工資雙重上漲的情況下,實際上三、四線城市的房價還是在變相地下跌,也就是說是「隱性下跌」。

如果說2015年至2016年中國經濟處於最困難時期,而這個時期就是在努力地處理房價「隱性下跌」,回到與人們相對能夠承受的消費水準上來。但是,付出代價的是,除了大家都覺得生活成本突然之間怎麼一下子高了這麼多之外,一、二線城市的居民將面臨更難以承受的房價。正因為如此,一些洞穿國家意志的房地產商和房地產專家會篤定地認為:北、上、廣、深等一線城市房價還會繼續上漲的。

結語

「信志強住洋房,信牛刀住牛棚」還是有一定道理的。中國經濟就是一部政治經濟學,你不懂得點政治,是根本無法解讀的。

--轉自作者博客

責任編輯:南風

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