五年 從拖欠貸款到走出法拍

李超然

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【大紀元2015年07月10日訊】(大紀元記者李超然綜合報導)房地產市場的不景氣造成拖欠房貸的人比比皆是,但對於經歷止贖的房屋很多地方的人似乎也正在體驗著一個超現實的結局:不付一分錢也可以繼續住在自己的家裡。其原因:止贖案件時間拖得太久,超過法律訴訟時限!

成千上萬的房主拖欠還貸已超過5年,佛羅里達、新澤西和紐約較多,而且那裏的貸款人必須由法院判決通過才能止贖。金融危機期間房價崩潰,止贖案件越來越多,處理時間越來越長,而且因為超出州法律限制,放貸銀行可能根本就無法掌控房產。

止贖過程漫長

新澤西訴訟時效為六年,去年十一月份,當地特倫頓破產法院Michael B. Kaplan 法官不得不判決取消一個止贖案件,讓一名欠了52萬美元,從2007年就沒還過貸款的人不用付錢又保住了房屋。該法官明確表示「沒有人應該得到免費的房屋。」但是由於受法律限制,「法院必須退出該程序。」自金融危機以來很難確定有多少止贖案件仍然逗留在法院系統,更難說有多少借款人仍居住在房子裡。例如,美國銀行已經對2萬筆至少五年未償還的貸款開始發起止贖,估計這其中有90%的房屋的屋主仍然居住其中。

造成拖延的不只是法院,多年來聯邦政府已經對其貸款修改項目做了69次變更計畫,迫使銀行多次廢棄之前提供給房主的貸款修改而轉向推廣新規定。當然,銀行處理法拍的過程也困難重重,經常出現偽造文書、貸款修改不成功和部門設置不健全等,使他們難以應付大量的不良貸款。很多情況下止贖案例也被律師推來推去,送到法庭又拖延再拖延。

房價2006年達到高峰以來,約有670萬美國人在止贖中失去房屋。Moody分析預計:還有80萬人也會在解決貸款危機時落得同樣下場。Moody首席經濟學家Mark Zandi說:「整件事情需10年才能解決,所以在一切結束前,我們可能還需要等一年或兩年時間。」

法律訴訟時效的限制

佛羅里達等州獨特的法律規定,可能有助於解決止贖危機。佛羅里達州房主的律師主張:房主違約一般是幾個月未還貸,這時起貸款人有五年時間提起止贖,要求借款人賠償全部貸款餘額。按其他州的說法,從房主第一次違約之後五年時間,如果法拍還沒有完成,就算超過了法律訴訟實現。而佛羅里達的律師認為,每次房主錯過月供時都應做五年重置,這樣可以延長法拍的處理時間,該觀點得到佛羅里達一些法官的贊同。

訴訟時效不能取消已經在法庭上進行的止贖。在佛羅里達的一些法院,房主律師認為一旦止贖被取消甚或是技術原因,如果訴訟時效已過,貸款人不能再上訴發起新一輪止贖,以沒收房屋。但是如果房屋進行銷售,貸款人對房屋有追索權,而且前提是房屋必須償清欠款。

銀行律師在法庭文件中警告說,如果州最高法院支持業主方,「這將產生一個公共政策風險」,並會壓制銀行今後在佛羅里達州貸款業務的積極性。新澤西州止贖的訴訟時效是6年,該問題才剛剛開始在法庭上開始討論。

從止贖到無債的故事

Susan Rodolfi雖然五年未還貸,但依然還住在房子裡。她的房子價值27萬美元,因收入不足,2009年11月,Aurora貸款服務機構對她的房子提出止贖。2010年6月,Aurora同意試修改她的貸款,但等了幾個月才將修改協議寄給她。她拒絕在收到的合同上簽字,說文件來得太遲。後來好多個月都沒有聽到關於她的案例的任何消息。結果是原來代表Aurora協調修改協議的律師事務所被投訴不當止贖,包括追溯文件後關閉了。她原來的抵押貸款律師因故未能出席止贖聽證會,所以法官駁回了她的止贖案件。現在她的貸款轉到了NationStar管理。但是止贖案件已經難以成立了。Rodolfi現在希望可以通過貸款修改的方式付掉欠款,重新建立自己的信用記錄。

責任編輯:李歐

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