舊金山房市第三季度

房市庫存極低+持續強勁需求=高壓Q3

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【大紀元2017年10月28日訊】(大紀元記者李歐編譯報導)每年第三季度(Q3)的房市,時常出現高低起伏的曲線,有點像搭乘雲霄飛車的感覺。因為有些買家希望7月趕緊買到房,8月多數人都出門度假而冷落房市,到了暑假結束的9月,大家又開始回到市場上競賽。

據房地產公司Paragon的統計,今年舊金山Q3與去年同期相比,房市的庫存量更少,不敷市場的需求量,尤其春季和秋季之間的活動通常會降溫,更促使第三季度鍋爐再度沸騰。我們知道的一件事是,9月新上市的數量通常是一年中數量最多的一個月,今年與去年相比,新上市房卻大幅下降,但是接受報價的數量增加了,顯示:庫存少,需求多的房市狀態。

舊金山第三季度中位數房屋銷售價格為136萬5,000美元,公寓中位數銷售價格為117萬5,000美元(圖1),與2016年第三季度的房價,分別大幅上漲了7%和11%。

圖1:舊金山從2005年以來的Q3中位數房價。(舊金山地產Paragon)
圖1:舊金山從2005年以來的Q3中位數房價。(舊金山地產Paragon)

在豪宅房市中,銷售季節性下滑,以及夏季典型的整體市場冷卻,價格中位數從第二季度下降至第三季度,這在很大程度上是不尋常的,而豪宅房屋房型第二季度下降了7.5萬美元,類似於往年的下降。但是,豪宅公寓房型扭轉了這一趨勢,反而增加了4萬美元。

再比較過去12年的新上市房數量統計,今年的新上市同比大幅下滑(圖2),因此對買家來說,在Q3競爭沒有任何好處。新上市的房屋房型,今年對比2005年,下滑46%;公寓房型下滑23%,都是驚人降低。

圖2:舊金山從2005年以來的Q3新上市房數量。(舊金山地產Paragon)
圖2:舊金山從2005年以來的Q3新上市房數量。(舊金山地產Paragon)

月庫存供應(MSI)越低,可以說賣家受惠較大。舊金山2017年第三季度,房屋房型的MSI,與過去12年的第三季度相比處於較低位置(圖3)。舊金山公寓房型的MSI相對高一些,但仍然屬於歷史低位(不包括新公寓列表的大量庫存,未列入MLS)。兩種房型的MSI都從2016年第三季度大幅下滑,有趣的是2016年的MSI,是2015年至2017年兩個非常火熱的房市之間,一個較冷的市場。

圖3:舊金山從2005年以來的Q3月庫存供應(MSI)。(舊金山地產Paragon)
圖3:舊金山從2005年以來的Q3月庫存供應(MSI)。(舊金山地產Paragon)

上市天數通常與MSI成正比關係,所以今年Q3的上市天數幾乎也處在歷史低位。房屋房型是12年來最少天數,公寓房型也只比過去幾年高一些而已(圖4)。

圖4:舊金山從2005年以來的Q3房屋上市天數。(舊金山地產Paragon)
圖4:舊金山從2005年以來的Q3房屋上市天數。(舊金山地產Paragon)

在過去6年中,售價超過上市價的百分比,通常從第二季度的春季銷售高點,下降到第三季度較為緩慢的季節。但今年比較不同,一直維持頗高的百分比,更在7月和9月衝出高點(圖5),而且是2015年以來的最高。總體而言,今年以來的超標上市價的百分比都相當亮眼。今年的低庫存、高需求在Q3更是表現突出,造成高壓房市的形成。

舊金山平均銷售房價比上市價(2015底~2017)。(舊金山地產Paragon)
舊金山平均銷售房價比上市價(2015底~2017)。(舊金山地產Paragon)
圖6:舊金山最貴大樓的每平方英尺價格(2015~2017)。(舊金山地產Paragon)
圖6:舊金山最貴大樓的每平方英尺價格(2015~2017)。(舊金山地產Paragon)
圖7:2017年最大的舊金山豪宅銷售(統計至今年9/12)。(舊金山地產Paragon)
圖7:2017年最大的舊金山豪宅銷售(統計至今年9/12)。(舊金山地產Paragon)

本文刊載於舊金山10月21日地產版,請點閱
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責任編輯:李曜宇

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