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租用商業房的租戶 12點提示

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【大紀元2019年06月02日訊】(大紀元記者容亮澳洲悉尼編譯報導)商業房出租通常涉及簽訂長期的租約。與任何的長期事務一樣,你必須確保房產和租賃條款適合你的需求。以下12條提示,可幫助你更好地與房主談判。

1、租金

商業房租賃通常按每平方米計價。年租金通常是按房子的面積乘以每平方米的要價來計算。

工作實例

面積50平方米的辦公空間,每平方米350澳元,相當於每年17,500澳元、或每月1,458.33澳元。

你應該始終牢記商品與消費稅(GST)將加在租金之上。

一些房東會在裝修期間免收租金或提供裝修費用的一部分。關於提供多少好處,他們將考慮諸如出租期長短和整個租期內的租金上漲等因素。

2、保證金和銀行擔保

當訂立商業租約時,房東通常會要求提供銀行擔保或保證金。這些存款由房東持有作為租戶的「擔保」。如果租戶違約,房東可以「提取」或「調用」這些形式的擔保。

保證金通常是現金保證金,在商業事務中,保證金可由房東或代理人的信託賬戶持有。

銀行擔保是銀行或信用合作社承諾向房東支付臨時款項的一種形式。租約將寫明在何種情況下房東可以「召集」或「提取」銀行擔保。

在做租房預算時,應該考慮到這筆費用。

3、租期

在談判商業房租賃時,你總是需要考慮租賃期限,並確保租期長短符合你的特定情況和需求。

一些租戶尋找長期租約,以便他們有時間在有租房保障的情況下建立其自己的業務。長期租賃是希望擁有可銷售資產的租戶的考慮因素。

但另一方面,如果你簽訂長期租約但你的業務增長速度超過預期,你可能會發現所租的房已經不能滿足你的需要,而你的租期仍有幾年的時間。

從安全的角度來看,房東通常喜歡長期租約。

作為一般規則,租約越長,房東提供的好處越多。

但是,還要記住,租約越長,租金重新審議就越多。

4、租金重審

商業房租賃將包含租金重審。沒有多少房東願意採用長期的固定租金。

租金重審將採用以下形式之一或不止一個:

  • *消費物價指數上升
  • *固定百分比增長(例如,每年3.5%)
  • *市場回顧

你應該將這些計入預算。

工作實例

如果你訂立五年租約,每年固定增長4%,你將看到在租期內有超過20%的租金增長。

5、裝修

你需要考慮,正在尋找的商業空間是否需要裝修。

如果需要,你應該了解裝修成本。在做預算時,應始終考慮裝修成本。

如第一條所示,有時房東會為你提供一部分的裝修費用。你應該注意,這些錢,通常是在裝修完工後房東才給你的。

6、使用許可

租約需要包含許可用途。你將使用該場所用於什麼?

通過談判達成廣泛的使用許可,這符合租戶的利益。這會允許業務的未來多樣化或可能允許分租安排(可能需要房東同意簽訂分租契)。

一旦租約簽署就具有約束力,如果更改,可能既費時又費錢。

7、日常支出

如果房東將房子的日常支出(或運營成本)轉嫁給你,包括水電、房子維護等,那麼請協商固定費用或封頂上限。此外,在你訂立租約之前,請確保房東在這方面透明,向你披露都包括哪些費用。

8、轉租和分租

你應該確保你的租約允許你轉租或分租。

例如,如果你要出售你的業務,那麼需要能夠將租約轉給新的一方。

如果業務結構發生變化(例如,持股或重組),則可能需要分租。

轉租和分租須經房東同意。此同意過程通常附有條件。

9、改動和改進

大多數商業租約規定,如果租戶想要對房子進行更改,需要房東的同意。

你應該在租約中包含一個條款,允許你對房子進行改動和改進。這些條款通常會寫明須經房東同意後才可以改動或改進。

10、復原和重新裝修

你應該始終了解租約中的「make good」條款或「yield up」條款。

許多商業租約要求租約結束必須把房子回置到空房狀態。但如果你在訂立租約時房子並不是一個空殼,那該怎麼辦?

一些租約規定在租約結束時把房子恢復到最初的狀態。如果你在裝修過程中撕掉了部分舊裝,那麼該怎麼辦?

商業租賃通常也有重新裝修條款。這意味著,你必須在特定日期或某些情況下重新裝修。

11、第一拒絕權

租戶可以通過談判將第一拒絕權條款寫進商業租約。

這些條款是根據具體情況起草的。

工作實例

你正在考慮在建築物中租佔350平方米的辦公空間,目前旁邊還有100平方米的空置空間,如果你的業務在未來擴展的話,你可能需要那點空間。因此你可以在談判時將第一拒絕權條款寫進租約中,這樣,如果有人要租那點空間的話,房東必須先問你是否需要。

12、費用

你應該清楚租賃過程中有關的費用由誰來支付。

商業房租賃租約的簽訂涉及的成本包括法律費用、抵押權人同意費和註冊費。

在某些情況下,可以要求租戶支付房東的租賃準備費用。你可以協商一個條款,讓每一方在租賃準備方面承擔自己的成本。

*請注意以上僅涉及商業房產租賃。零售店租賃受不同規則的約束。

責任編輯:簡沐

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