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共管公寓投資火爆 樓價漲幅超過房租漲幅

現在還適合投資多倫多公寓嗎?

專家提醒,現在人們炒公寓,就象前幾年炒獨立屋一樣。(Shutterstock)

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【大紀元2020年01月14日】(大紀元記者李平多倫多編譯報導)近年多倫多共管公寓投資市場火爆異常,房地產專家則警告,隨著共管公寓成本持續攀升,但租金已日益漲至人們再也承受不起的地步。專家預計,不到5年,共管公寓市場會轉向,到時租金收入無法支付公寓日常持有成本,投資者的現金流就會出問題。

投資者中,有為子女未來考慮的父母,有將公寓投資當養老儲蓄的自僱人士。專家稱,當下人們投資共管公寓,都想的是趕緊抓住機會入市,現金流排在其次。這樣做是否合適,需要三思。如果是指望靠租金掙錢,現在公寓樓價漲幅超過房租漲幅,要實現現金流平衡,月租收入得4,000元。

共管公寓開發太多

Urbanation市場調研公司總裁希爾德布蘭德(Shaun Hildebrand)表示,2016~2018年房租漲近10%,可預見未來估計還會年漲5%,隨著大量投資類共管公寓投放市場,一時間會感覺出租公寓似乎已建得夠多了,但這只是暫時現象。

據《多倫多星報》報導,多倫多租房市場中,共管公寓占近35%。今年竣工共管公寓估計有3萬套,去年是2萬套,今年1季度估計多達1萬套可入住。與此同時,今年還會有3,579套出租公寓竣工,數量遠超比過去20年。

到2023、2024年,新一輪開發的公寓大多竣工可入住。希爾德布蘭德稱,以25%首付、3.5%利息計,到時投資者月租需近4,000元才能實現現金流平衡,比目前2,500元平均月租高出60%。

房租漲到頂

去年第2季度和第3季度多倫多房租基本沒漲,說明房租可能已經漲到頂。希爾德布蘭德稱,目前市場上月租2,000元以下的只有微型公寓和小型公寓,越來越多人轉向這類公寓,同時越來越多人會從市中心搬到房租更便宜的郊區或老舊公寓。

多倫多地產局(TREB)數據顯示,去年11月二手公寓平均交易價格61萬7,658元,新公寓或期房平均交易價格86萬6,827元。希爾德布蘭德認為,只有等月底入不敷出時,投資者才可能改變,但即便如此,也不會對共管公寓市場產生太大衝擊。這是因為,投資新公寓的人,看到公寓過去3年漲了50%,都十分樂觀。

多倫多Realosophy地產經紀公司的地產經紀帕薩利斯(John Pasalis)擔心,目前共管公寓市場最大問題是租金和價格之間的巨大差異。他認為,5年前投資公寓的人問題可能不大,但過去1、2年投資公寓還在等公寓竣工的人,問題最大。

Realosophy許多客戶買公寓是為投資,經常諮詢經紀投資哪類公寓可實現現金流平衡,其中有些人即使有點負現金流可能沒關係,但多數都是拿房屋抵押貸款來投資公寓

租客承受力有限

帕薩利斯表示,目前共管公寓投資者和2016、2017年多倫多房市泡沫期間消費者心理十分類似,不同的是,當時人們是瘋狂炒獨立屋,現在是炒公寓。投資公寓雖說能有點租金收入,但如果今後價格再也漲不動了,買的公寓根本是物非所值,怎麼辦?

有些人3、4年前買了新獨立屋,1、2年前交割新房時發現,獨立屋價格跌了,後悔不已。如今的共管市場和當年的獨立屋市場非常相似,如今公寓市場更龐大,如出現類似情況,會更糟糕。帕薩利斯說,等4年後拿到樓花時,租金收入和持有成本真能打平?真的有錢賺?可能不大可能,有些租客對1臥公寓租金的承受力有限。

他說,前不久市中心一套共管公寓月租開價2,350元,沒人願意租,後來降到2,100元,才有11個人看房。這意味著,對於有些租客來說,月租即使多出200元,也是筆相當大的開支。如今許多人投資新樓花,都沒想到這點,等到樓花交割發現收支無法平衡時,就會拋售。

正現金流越來越困難

Connect Asset Management公司資深地產經紀科伊樂(Ryan Coyle)表示,過去15年他為不少客戶,其中許多是父母,提供投資建議,幫助他們投資公寓如何維持正現金流,截至目前客戶在市中心投資的公寓都實現了這個目標,但近年房價漲幅遠超租金漲幅,實現該目標越來越難。

他建議,要提高現金流,還有一個辦法,就是投資高端社區和高管套房,這類公寓出租對象多是追求生活品質的影視業和科技人士,比普通長租租客願意多付10%~20%的租金。有些投資者在乎的是公寓長期增值潛力,不在乎當下現金流是否為負。還有些人為了每個月底實現正現金流,儘量多付些首付。◇

責任編輯:文芳

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