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如何選對投資房:住宅vs商業房產比較

房地產專家表示,內城區的公寓房是悉尼房地產市場表現最差的部分之一。(簡玬/大紀元)

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【大紀元2020年08月16日訊】(大紀元記者黃阡陌澳洲悉尼編譯報導)房產是一個龐雜的資產類別,投資選擇也因此十分廣泛。對於有意涉足商業房產的投資者來說,了解住宅房產和商房產業的投資特點是一個有用的起點。澳洲資深投資專家雅尼(Michael Yardney)在雅虎財經網上分享了一些主要的考量因素。

據澳洲雅虎金融報導,大多數投資者從住宅房產入手,因為投資門檻和出租管理都相對容易。不過,住宅房產租金回報相對較低,扣除所有費用後,淨收益可能不到3%。

但另一方面,區位優越的住宅房產因其高增值潛力,總體回報非常好,尤其是在當下的低利率情況下。最佳的策略是長期持有房產,這樣無需為出售房產的增值而支付稅金,並可用增值的資產進行再投資。這意味著處於其資本積纍階段的投資者,實現的房產增值越多(即使是以較低的房產出租金收入為代價),但從長遠來看,(房產增值)將使得你積纍更多的財富。

當投資者最終過渡到投資正現金流階段時,將較高收益的商業房產添加到其投資組合中就很有意義。

警惕高回報住宅房產的風險

很多投資者青睞高回報的住宅房產,但通常來說,這樣的房產多集中在經濟不穩定的採礦小鎮。CoreLogic機構的調查顯示,全澳房產投資收益最高的地區是昆省的採礦小鎮黑水(Blackwater),那裡的獨立房中位價為12萬澳元,平均投資回報率為11.8%。這樣的房產增值空間十分有限,且價值波動大

更為明智的策略是投資三大首府城市(悉尼、墨爾本和布里斯本)中高檔化的、位於內環或中環郊區區位優越的房產,那裡有很多因素驅動房產增值,包括經濟增長、就業增長、人口增長和基礎設施投資。

就郊區選擇來說,比較理想的是自住比例高,人口收入較高的郊區,當地居民有能力而又願意在本地購房。當然,這樣的房產租金回報相對低,不過好處是空置率較低,價格更穩定,而且長期增值潛力更大。

投資商業房產的考量

商業地產涵蓋寫字間、商舖或倉庫等。相對住宅房產,投資商業地產的好處包括,投資回報更高,租賃期(3至5年)更長;租金一般每年按CPI遞增;折舊高,多數由租金支付所有支出。

不過,商業房地產投資也更複雜,需要了解複雜的經濟和市場因素;獨特的貸款要求,不同的租賃安排以及對潛在風險的良好把握。投資者還需要了解當前的利率、經濟和政治因素,如何影響商業房產的價值。

例如,在當前的低利率情況下,追求收益的投資者正在推高商業地產的價值,但是當利率最終上升時,房產價值就會下降。

此外,商業房產的投資門檻更高,部分原因是商業房產價格相對更高,部分原因是需要更高比例的首付款。

責任編輯:簡玬

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