【財商天下】大陸樓市泡沫超日本 破裂信號已現

【大紀元2021年10月01日訊】最近一段時間,恒大、融創等房地產企業的壞消息不斷,在北京嚴格的調控政策下,大陸房地產的投資和銷售持續轉冷,恒大危機繼續蔓延,而最讓人擔憂的則是房價下跌,因為這是最有可能引發房地產危機的導火索。

各種指標顯示,中國房地產泡沫的嚴重性,早就超過了日本房地產危機爆發前的情況,房地產「灰犀牛」似乎越來越近了。面對一觸即發的危機,北京當局真能化解各種風險,讓房地產市場軟著陸嗎?我們今天就來談談這些話題。

恒大危機越演越烈 導致房地產業恐慌

我們首先從恒大最近面臨的危機談起。

恒大是中國最大的高收益美元債發行人,但是從上週開始,恒大已經有兩筆美元債沒有按時付息了,總額高達1.31億美元。目前爲止,恒大還沒有對此事進行任何表態。

27日,路透社報導說,深圳市政府正在調查恒大旗下的「恒大財富」。在9月上旬時,「恒大財富」有一筆理財產品沒能兌付,當時,有上百位來自中國各地的投資人,到深圳的恒大財富總部去示威。報導中提到,在過去5年裡,恒大籌集資金超過人民幣1,000億元(154.7億美元),拖欠兌付散戶投資者大約400億元。

兩天前,大陸多家媒體也在報導,中國東部某省的住建廳,在8月中旬時,聯合多個部門成立了「恒大集團項目處置及風險化解專班」,全面核查債務缺口。結果顯示,恒大在該省有50多個項目,但是將近三分之一的項目,非正常停工或是逾期交付。而且,恒大方面也承認,兩到三年之內無法交房,只有大概10個項目,能夠建好房子並交付。另外,恒大的50個項目中,只有10個能自負盈虧,其餘項目,平均每個資金缺口都在10億元左右。

而在恒大處處危機的同時,幾天前,網上還傳出了融創紹興分部寫給當地政府的一封求助信,信中提到,自從6月3日以來,紹興市多次推出力度非常大的調控政策,公司的現金流動性遇到障礙和困難,懇請政府提供政策支持。不過,4天之後,9月28日,融創中國發了個聲明說,沒有提交過任何求助信,算是闢了謠,並表示,全國範圍內的項目建設運營正常、銷售良好。

融創是大陸的頭部房企,不過,截至9月28日,在香港上市的融創中國,今年的股價已經跌去了將近47%,近一個月更是下挫了33%。

一位大型房企高管對路透社透露,目前各家銀行,都在竭力避免成為最後的風險接棒者,正在以各種名義,要求房企提前歸還貸款,讓房地產企業的處境更為艱難。除了銀行以外,信託、保險等各類金融機構,對房地產項目也都是慎之又慎。一些違規涉入房地產項目的機構,也面臨著撤回投資的壓力。這些情況,也都顯示出愈演愈烈的恒大事件,正在轉變為行業性恐慌。

這些現象也說明,從去年「三道紅線」等新規定實施以來,房地產行業的遊戲規則已經改變,「高槓桿-高負債」的模式已經「玩不轉」,房地產行業勢必迎來一波大洗牌。

房地產市場轉冷 9城出台房價限跌令

在強力監管之下,房地產市場明顯降溫。中共國家統計局的數據顯示,7月份商品房銷售面積同比下降8.5%,是年內首次轉負。而易居房地產研究院的數據顯示,8月份重點監測的13個城市,二手住宅成交量大約是5.7萬套,比上月下跌了17.9%,同比跌幅達到36.6%。

而在目前融資難度加大、資金鏈緊張的影響下,企業拿地的積極性也明顯受挫。《證券日報》報導說,8月份,50家代表房企拿地總額同比下降了76.2%,環比下降51.8%。

我們以廣州舉例,9月26日到27日,舉行了第二批集中供地拍賣出讓,首日推出了24宗地塊,就有8宗遭遇流拍,流拍率高達33%;而成交的16宗地塊,也基本以底價成交。

不僅是廣州,近期完成第二輪集中供地的多個熱點城市,比如重慶、杭州、蘇州等等,和第一輪相比,都出現了流拍率上升、溢價率明顯下滑的情況,多個城市,甚至還出現了臨時「中止」出讓地塊的現象。

而且從拿地的情況來看,民營房企和國資房企的分化,已經非常明顯。國資房企頻頻出手拿地或者收購商業物業,而民營企業的處境日益艱難,一些企業的融資渠道甚至完全關閉。

在4月底的第一次土拍中,民營房企和國資房企還基本上勢均力敵,但在幾天前的廣州土拍中,在482億的總成交額中,國資房企,也就是國家隊的占比已經高達92%,成了絕對的贏家。

從這個現象我們也可以看出,習近平想要重回社會主義的路線正在部署中。中央政府,想先收回地方政府收取土地出讓金的權力,然後,再通過擠出房地產行業泡沫,讓國家隊出場逢低買入土地,借機把民營企業擠出土地市場,達到國進民退,收編民企的目的。而民營房地產要想生存發展,就必須做大,和地方政府利益捆綁,與中央政府虛情假意,投其所好。

目前,大陸房地產業進入寒冬,還有更突出的表現。

兩週前,河北張家口發出通知,要求「新取得預售許可證的項目,不得低於備案價格85%進行銷售」。據報導,目前以張家口主城區為例,已經從房價最頂峰的每平米1萬3,000元左右,降到了均價每平米8,000多元。尤其是進入今年下半年以來,有多個樓盤迫於現金流和銷售回款等壓力,開始降到低於成本價銷售。而主城區的房價,也距離最頂峰時已經下降了將近四成。

而張家口,已經是最近兩個多月來,第九個出台房價「限跌令」的城市。在此之前,唐山、桂林,昆明、瀋陽等城市都出台了類似舉措,其中,除了瀋陽、昆明是二線城市之外,其它七個城市都是三、四線城市。

也就是說,房價下跌在持續蔓延,而且已經從三、四線城市,發展到二線城市,而在之前的節目中,我們也已經專門談過樓市將有大危機,而房價下跌,也是最有可能引爆危機的導火索。為什麼這麼說呢?

中國樓市潛在危機 比日本泡沫期更嚴重

在9月27日,日經中文網刊登了一篇分析文章,談到中國當前的地產泡沫,已經超過當年泡沫期的日本,軟著陸並不容易,中共當局如果應對不慎,可能會進入經濟低迷期。

比如,1990年,日本泡沫化時期的東京,住宅價格是人均年收入的18倍;而來自「如是金融研究院」的統計顯示,廣東省深圳市的住宅價格,大約是人均年收入的57倍、北京大約是55倍、上海是46倍、廣州是40倍,從數據來看,中國大城市的房價,普通老百姓已經買不起了。

此外,中國民間債務餘額和GDP的比值達到了220%,也超過了日本在泡沫破裂之後的最高值218%。從整體貸款餘額中,房地產貸款所占的比例來看,中國目前接近三成,也高於日本泡沫期的大約21~22%。

文章暗示,中國泡沫經濟崩潰的信號已經出現,因為價格下跌,將進一步打擊高負債的房企的資金周轉。雖然中共當局對過度降價進行了直接干預,但是,金融機構不良債權的增加,可能會引發房地產危機,導致中國經濟低迷。

事實上,中國學者早就警告過中國房地產泡沫的風險,例如,在5月份的時候,國家金融與發展實驗室理事長李揚就曾表示,2020年,中國居民的槓桿率已經超過德國和日本;而2010年以來,中國居民債務的上升趨勢,和美國次貸危機爆發之前的趨勢相似,尤其值得警惕。

李揚還提到,房地產貸款需求增長,是居民債務上升的主要原因,所以居民債務與房地產市場存在風險互溢。而他最擔心的,就是房地產市場已經出現「負資產」,也就是房屋的市場價格低於未清償貸款的餘額。

上世紀80年代,日本政府為了遏制日元升值和維持貿易優勢,在貨幣政策上實行了低利率政策,推動了日本股市和房地產價格的快速上漲。

根據宏觀經濟學家任澤平的報告,1990年,東京、大阪、名古屋、京都、橫濱和神戶,這六大城市中心的地價指數比1985年上漲了大約90%。當年,僅東京都的地價,就相當於美國全國的土地價格,製造了世界上空前的房地產泡沫。

在股市與房市雙重泡沫的壓力下,日本政府選擇了主動擠泡沫,並且採取了非常嚴厲的行政措施,調整了稅收和貨幣政策,最終股市和房市的泡沫先後破裂。

1990年1月12日,日本股市暴跌70%。股價大幅下跌,導致幾乎所有銀行、企業和證券公司出現了巨額虧損,於是這些單位拋售了所擁有的大量不動產,房價開始下跌,資本開始撤逃。1991年,日本巨大的地產泡沫,從東京開始破裂,然後迅速蔓延到了全日本。在此後的幾十年中,日本陷入了長期的經濟低迷。

而中國房地產市場的現狀,和當年的日本何其相似?而且北京當局也是選擇主動擠泡沫,手段也相當嚴厲。但是,早在今年3月份,經濟學家馬光遠就曾經發文警告說,歷史的教訓說明,主動捅破泡沫的政策只會增加災難,而不是抑制災難。所以,儘管中國房地產市場存在一些泡沫破滅的跡象,但不能採取過於緊縮的政策,最好的辦法是,讓時間慢慢地消化泡沫。

顯然,北京當局並沒有這樣的耐心,所以在強力調控下,房地產泡沫破滅的跡象已經越來越明顯了。一些人認為,不同於完全的市場經濟,北京當局有的是辦法來化解風險。或許真是如此,但是,一個風險容易化解,一連串風險同時發生時,又怎麼化解呢?就算中共能救了恒大,但能救了所有倒下去的房企嗎?就算中共可以限制房價下跌,但又怎麼消化房企破產導致的銀行壞帳呢?

財商經濟研究所
策劃:宇文銘
撰文:李松筠
編輯:蔚然、宇文銘
剪輯:曲歌
監製:文靜
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責任編輯:連書華

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