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加拿大房市降溫 分析:投資房地產時機到了嗎?

加拿大許多買家買房是為了投資。專家認為,如果到春季房價再下跌10%至15%,投資成本可能低到足以抵消(或減輕)利率上升的影響。(Shutterstock)
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【大紀元2022年12月01日】(記者唐鳳報導)俗話說,危機與機會並存。在加拿大央行因應對通脹大幅加息後,加拿大房市開始出現疲軟,特別是多倫多市,房價和房屋交易量都大幅下跌,那麼作為投資人,是否到了入市抄底的時機?

據《多倫多星報》報導,抵押貸款經紀人布雷登.胡珀(Brayden Hooper)制定了雄心勃勃的房市投資計劃。

胡珀於2021年10月以48萬9,900元的價格購買了他的第一處投資房,即安省劍橋市的一套三室三衛公寓,他支付了20%首付,以每月3,000元出租,他獲得每月300元的正現金流。

他希望在未來5年,再買4套房產,用於長租和短租,包括經營Airbnb和混合用途的商業地產(一樓是商店,二樓是公寓)。

現在,胡珀面臨的最大問題是:何時才是購買第二套房產的最佳時機?

投資時機到了嗎?

投資格言通常是在市場低迷時進行投資。自2022年2月峰值以來,多倫多房價已下跌超過15%。然而,抵押貸款利率也同時增長了兩倍,這意味著較高的利率正在抵消較低的房價。

「但較高的利率不會永遠存在。」經紀人經理和Fox Marin Associates創始人拉爾夫.福克斯(Ralph Fox)說。

「更高的利率幫助抵消飆升的通脹,這將導致經濟放緩。」福克斯說,「當這種情況發生時,利率便會下降,因為它(高利率)是不可持續的。」

房地產專家表示,目前尚不清楚抵押貸款利率何時會下降,但一旦下降,將是投資的好時機。或者,如果到春季房價再下跌10%至15%,投資成本可能低到足以抵消(或減輕)利率上升的影響。

福克斯稱,現在市場的吸引力在於買家面臨的競爭減少,與2021年10月相比,2022年10月的銷售活動減少了49%,因此對買家來說是一個更加平衡的市場。

「買家不必像2022年1月和2月市場狂潮那樣激烈競爭。」他補充說,買家可以在報價中提出更多條件,例如驗房,並且可以有更多時間與賣家談判。

轉售還是出租?

多倫多Royal LePage Signature Realty銷售代表兼團隊負責人湯姆.斯托里(Tom Storey)表示,購買投資房產的目的應該是出租,而不是轉手。

「當價格下跌時,轉售房產並不明智。但如果是出租,並且是長期投資——擁有物業至少5年,但最好是10年,那麼這將是一項有利可圖的投資。」斯托里說。

目前,多倫多兩居室公寓的平均租金為3,360元,同比上漲27.7%。斯托里補充說,租金看起來不會很快下降,飆升的租金可以幫助投資者支付更高的抵押貸款。

然而,儘管多倫多租金大幅上漲,但仍不足以讓投資者的現金流為正,充其量可以保持現金流中性,這意味著他們在年底時不會從物業中獲利。

「在多倫多,這就是為什麼它應該是一項長期投資。」斯托里說,「你通常每個月都在虧損,但你的目標是在長期內建立大量資產。」

謹慎從事

Butler Mortgages抵押貸款經紀人羅恩·巴特勒(Ron Butler)警告說,即使保持現金流中性也是有危險的,投資者在購買前必須算一算細帳。

其中包括:每月的按揭付款;地稅和其年增長率;大約1%的財產價值應留作維修(如果房屋價值100萬,應留出至少1萬元用於維修);如果租戶離開,應該預留30天的空置期。

買家還需要評估資產回報率(資本化率,Cap Rate),計算方法是年租金收入(扣除抵押貸款以外的所有費用)與當前房屋市場價值之間的比率。利率必須高於支付的抵押貸款利息,否則將無法賺錢。

巴特勒說,大約10年前,資產回報率為6%到7%。但現在,安省南部的資產回報率為3%左右。在病毒大流行期間,當利率低至1.5%時,可以獲利;現在,利率接近6%,在多倫多市中心,很難獲利。

多倫多郊區

胡珀表示,為了獲得正現金流,在多倫多以外的地方購買房產是一個安全的選擇。這就是為什麼他在劍橋市購買房產,並正在尋找房價更便宜的地區,例如Ajax或Oshawa。

他說,這是一種權衡,離多倫多較遠的房屋升值不多,但你卻可以每月賺取利潤。

「我真的鼓勵投資者將目光投向別處,因為像劍橋這樣的地方,土地轉讓稅較低且房產價格『便宜』。」胡珀說,「你可以擁有更好的現金流,然後以比購買時更高的價格出售。」◇

責任編輯:文芳

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