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美國現久違的買方市場 這兩州房價在下降

文:李歐

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【大紀元2024年05月26日訊】現在美國買房很不容易,除了利率高、房價高之外,市場上的房源也不多,普遍都是賣方市場,買方都要經過披荊斬棘才能成為屋主!但是,隨著很多買家退出市場,賣家等不到買主,有些地方已經悄悄出現買方市場,而且這些不是人煙稀少、缺乏就業的地方,都是之前的熱點地區、吸引了大批人潮搬家!想知道在哪裡嗎?跟我一起來看看。

簡單的說,賣方市場就是賣方握有主導權,有喊價優勢,一般來說就是需求超過供給,造成競價的行為;買方市場正好反過來,是買方有減價談判的空間,賣方居於劣勢,這時候往往就是供給大於需求,賣方盼著買方趕快出價來買房。

2023年 南部人口持續成長

今年5月16日,美國人口普查局公布了2023年,全美人口和住房單位估算,發現東北部和中西部地區有人口反彈的跡象,原本2022年,5萬人口以上的城市數量平均下降0.3%和0.2%,但是2023年卻增長了0.2%和0.1%,代表過去一年,有不少人搬到東北部和中西部,這和之前我們跟蹤報導的情況非常吻合,因為這兩個地區的小城市房價低、相對便宜,所以在這個高房價、高利率時代,特別會受到歡迎。

不過,還有一地區更是受到歡迎,那就是南部地區!根據人口普查局的數據,從5000人到5萬人的小城市,南部地區的增長都是四大地區中最多的,其中5千人到1萬人的城市,和1萬到5萬人的城市,南部地區幾乎都是數量最多的;5萬人以上的城市,南部僅次於西部,以255個少於西部的295個。

其實,在人口2萬以上的城市中,人口成長率最高的15個城市,有13個都位於南方,僅僅德州就有8個。名列榜首的是德州達拉斯附近的塞萊納(Celina),人口成長26.6%,是全美人口成長率0.5%的53倍之多。而且,人口增長最快的前四名都是德州,除了塞萊納以外,還有富爾希爾市(Fulshear city)、普林斯頓市(Princeton city)、安娜市(Anna city)。

同時,在人口數量增加最多的城市中,德州的聖安東尼奧(San Antonio)在2023年,增加了約22,000人,比任何城市都多,重新奪回了人口增加排名的第一名,而且總人口數已經很接近150萬人的里程碑。

另外,在聖安東尼奧東北邊,距離280英里處的沃斯堡(Fort Worth),屬於大達拉斯都會區的一部分,這個城市也吸引了逾2.1萬人的增長,人口逐步逼近百萬大關。第三名是北卡羅來納州的夏洛特(Charlotte),人口增加了1.5萬人左右,邁入90萬人口的大城。

事實上,現在人口成長率最快速的城市,大部分都是人口在5萬人以下的小城市,前15名德州就占了8名,名單中除了拉斯羅普市(Lathrop city)在加州屬於西部,雅典市(Athens city)在俄亥俄州屬於中西部,其餘都是南部地區的州。

如果是從增加的人口數量來看,增加最多的前15名大部分屬於中大型城市,德州也占了7個,佛羅里達州占了3個,只有一個在哥倫比亞特區,其餘也都是南部地區的州。

好了,以上說了這麼多,無非就是想給大家了解,現在的美國人口趨勢,還是有很多人都在往南部移動,這當中以德州和佛羅里達州吸引最多人,所以這兩州的城市人口增長都是名列前茅,尤其是德州,真的是大量吸納人口,很驚人!

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50大城市 房市熱度評估

不過,不要以爲吸引很多人口,當地的房地產市場就很火熱。根據Zillow的5月份的新報告顯示,全美50個最大的城市中,德州、佛州的大城市,正在成為買方市場!這兩個疫情期間最熱門的州,他們的房屋市場供應量正在超越需求。有趣的是,其它39個大城市,要麼是賣方市場,不然就是強勢賣方市場,跟德州、佛州形成了強烈對比。

為何德州、佛州會出現這樣的差異呢?首先,我們先來了解Zillow是如何評估市場熱度的,Zillow是觀察了快速待過戶房屋交易的比例,如果有很多這種快速交易的案例,當然市場就是比較火熱,越是偏向賣方市場;再來,他們也觀察上市房降價的比例,如果降價越多,代表進入買方市場;第三是觀察上市房的數量,假如數量越多,讓買方選擇更多,也會偏向買方市場。

第四個,他們採用了一個新指標來評估熱度,他們對賣家或買家進行民調,訪問他們在交易中的感受,是不是有競價、緊張或輕鬆的感受,藉此來評估一個地方的房市熱度。

根據以上的主要指標的評估,德州和佛州的最大都會區,比如休士頓、奧斯汀、聖安東尼奧、傑克遜維爾、奧蘭多、邁阿密和坦帕,都出現市場冷卻的情況。以數字來說,100代表火熱,數字越小市場就越冷,佛州大城市大約處在四十幾分的程度,德州則大約在五十幾分。

從數據上發現,其它南部以外大城市,都呈現深紅色或是橘色的高分程度,呈現賣方市場,就連之前遭到人口流失的舊金山,現在熱度都達到111分,再度成為最火熱的城市之一。

為何德州、佛州房市降價?

為何德州、佛州房市會有這樣的轉變呢?其實這樣的結果,不讓人意外,這可以說是市場的一種平衡機制,過去漲太多,現在就得回來修正一些,符合正常的市場水平;那過去幾年失落很多的城市,現在也需要漲一點回來,畢竟過了疫情期間不正常的房市表現,現在市場正在逐漸回到正常表現。

所以,德州、佛州現在過高的房價,正在讓潛在買家吃不消,因為買房的熱錢退去,剩下就知道誰是真金白銀,誰是真正有實力買房的人。但不僅僅是過高的房價,和過高的利率在侵蝕買家的負擔能力,現在連房屋保險都居高不下,還有連帶高房價造成的房產稅稅基增加,都在打擊當地的買房信心。

佛羅里達州邁阿密(Miami)可售房源持續增加中,導致供給超過需求。(Shutterstock)

一但需求大量減少,滯留市場的房產就會持續增加,然後降價求售的房產也會增多。4月底,Redfin發布的住房報告中就顯示,佛州西海岸的住房供應正在激增,而且賣家正在降低要價。

Nest Seekers International的首席經濟學家,艾琳・賽克斯(Erin Sykes)認為,現在是前往南部地區的時候,因為可售房源持續增加,為買家提供更多選擇,也更有談判優勢。像是賽克斯,他們最近的交易都比上市價低了百分十至百分之二十。這是很驚人的降價幅度!

另一個增加房源供應量的原因,是德州、佛州的新建築非常多,這兩個州的建築法規相對寬鬆,所以蓋房速度超級快。一位佛州屋主說他經常去奧蘭多旅行,沿途最偏遠地區,出現的房屋數量都讓他感到驚訝。

另外,特別是在邁阿密和西棕櫚灘,市場上新建公寓單元的數量令人震驚。然而,其中許多單位的售價超過200萬美元。不過,這麼貴的房產,實在讓人難以下手,尤其在高利率、高通脹時代,房市中缺的不是高價豪華房,最缺的就是平價的經濟適用房。如果這種情況不趕快改善,高價房長久賣不出去,對整體房價都會受到波及,如果導致高價房跳水求售,對中低房價衝擊也會很大。

如果我們到Realtor.com查找降價房產數量,會發現邁阿密有1278個房產正在降價,降價從數千元到數十萬美元都有,但同時邁阿密有8436個房產在上市,換句話說,降價比例大約是15%。再看到德州的聖安東尼奧,更是出現3306個房產在降價,而總體上市房有13,747,降價比例達到24%!

我們反觀被評估為賣方市場的城市,查找聖荷西,當地只有139個房產在降價,但全部上市房也只有1406個,降價比例大約是9.8%。再到最火熱的紐約州水牛城看看,降價房屋有107套,全部售房有1193,所以降價比例大約是8.9%,果然是比聖荷西更勝一籌!

全美房市表現

從Redfin看到全美的即時房市概況,截至5月19日的四週期間,全美銷售房價中位數,年漲幅又漲4%,而且利率也漲了,交易量也出現大跌幅。所幸是新房源,和市場上的可售房供應量都有增加,只有3.2個月的供應量,整體都是偏向賣方市場,不過房屋降價的比例達到6.4%,已經是2022年11月以來的最高水平,顯示賣方對銷售緩慢,逐漸出現焦躁的反應,導致有更多人願意降價。

從城市來看的話,德州的聖安東尼奧和沃斯堡,也如同上面我們分析的情況,是降價幅度最大的城市,銷售價中位數的降幅分別跌1%和0.6%的比例。不過,佛州的西棕櫚灘還有12%的升值。所以,大家要留意,並非所有的德州、佛州都會區都在降價,地區性的市場情況差別仍然很大,但是也要留意,不同數據的統計情況也會有所差異。

另外,新房源增加最多的出現在聖荷西、賓州的蒙哥馬利縣、鳳凰城、西雅圖和聖地亞哥。看得出來,西部房市的熱度重返非常明顯,比之前是不可同日而語了!◇

責任編輯:李曜宇#

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