【大紀元2025年10月23日訊】(記者李捫心綜合報導)新西蘭經濟復甦的不平衡性或許在房地產市場最為明顯。儘管復甦依然脆弱，但全國各地正在出現一些規模較小的復甦跡象，而不同地區房地產市場卻展現出截然不同的狀態。
經濟學家普遍認為，這只是曇花一現，但儲備銀行將面臨微妙的平衡，鑑於市場預期今年至少還會降息一次，官方現金利率（OCR）可能在11月降至 2.25%。
房地產市場一分為二
雖然全國房價兩年來一直處於震盪狀態，但地區間差異卻十分顯著。農村地區和乳製品密集型地區正在經歷真正的增長。其中，奧塔哥地區領漲，房價年漲幅近 6%，而坎特伯雷和南地地區則錄得 2-3%左右的穩健漲幅。
城市中心的情況則截然不同。惠靈頓的房價在過去一年下跌了 -3%，奧克蘭則下跌了 -1%。
惠靈頓尤其面臨嚴峻的房地產市場環境。該市正努力應對持續的家庭財務壓力、低迷的消費者信心以及疲軟的服務業——這三重威脅導致其房地產市場持續下滑。 房地產數據研究公司 Cotality NZ 9 月的數據顯示，惠靈頓房價當月下跌了 -0.4%。
然而，一個群體卻成為了明顯的贏家——首次購房者。他們在 9月創下了紀錄，佔全國房屋銷售總量的 28.2%。他們的主導地位在惠靈頓尤為明顯，儘管房價下跌，但他們在波里魯阿的購房量中佔比近 40%，在惠靈頓市中心的購房量中佔比超過 24%。
Cotality NZ 的研究主管尼克·古道爾（Nick Goodall）表示，背負房貸的投資者正在重返市場。他們的市佔率目前正回升至 25% 的長期平均值。
古道爾表示：「這種復甦是由規模較小的媽媽爸爸投資者推動的，他們受到近期監管變化的鼓舞，例如恢復抵押貸款利息抵扣和降低抵押貸款利率，這些變化減少了每月抵押貸款的補充金額。」
「今年到目前為止，抵押貸款投資者支付的中位數價格為 75.9 萬元，低於 2024 年的 77 萬元，這表明一些人在當前市場中找到了精明的交易。」
古道爾指出，這些投資者在漢密爾頓和基督城尤為普遍，分別佔購買量的 29% 和 27%。
他說：「這群人大多持觀望態度，因此為首次購房者和父母投資者讓路，他們是現有的自住業主或‘搬家者’，他們比平時更安靜。」
未來房地產市場充滿變數
古道爾認為，儲備銀行近期將官方利率（OCR）下調了 50個基點，這是「最不後悔」的選擇，旨在為經濟提供快速啟動。市場預計，年底前儲備銀行至少還會再下調一次，OCR可能降至 2.25%。
從 12 月 1 日開始，LVR 限制（貸款價值比）也將放寬，在自住業主發放的貸款中，把首付比例可以低於 20%的比例，從 20% 提高到 25%；向投資者發放的貸款中，把首付比例可以低於 30%的比例，從 5% 提高到 10%。
不過古道爾表示，由於貸款機構實際上並沒有接近限制，因此影響可能有限，似乎不太可能引發房地產市場的新一輪熱潮。因為首次購房者群體已經很強大了，目前自住業主貸款中只有約 12-13% 的首付低於 20%。但由於目前投資者很難獲得低首付貸款，因此放寬貸款速度限制對他們來說可能更重要。
古道爾表示：「隨著春季銷售旺季的到來，待售房產總數比去年同期下降了 12%，但仍高於五年的平均水平，這意味著市場在很大程度上有利於買家。」
「較低的抵押貸款利率預計將支撐市場，未來六個月內約有 44% 的現有房屋貸款可重新定價。」
總體而言，復甦的跡象正在出現，但目前還沒有人期待房地產市場繁榮。
房地產市場波動劇烈 但缺乏方向
九月份，對房地產市場來說，有點像一個過渡月份，它開始走出冬季的低迷，但還沒有累積足夠的動力來迎接夏季。這使得很難預測房地產市場在進入聖誕節/新年假期休眠期之前，在通常的初夏高峰期會如何發展。
從總體來看，通常對房地產市場產生重大影響的兩個因素，是影響需求的房貸利率和影響供應的待售房屋庫存數量。
抵押貸款利率自去年 8月以來持續下降，兩年期固定平均利率從去年 9 月的 6.0% 降至今年 9 月的 4.6%。這種下降通常會引發銷量和售價的飆升，但到目前為止，這種情況並沒有發生。
新西蘭房地產學會（REINZ）最新的報告顯示，今年 9月住宅銷售量為 6,346 套，較去年同期僅成長 3.1%。同時，今年9月的房屋售價中位數，卻比去年同期下降了 -1.5%。
基本上，自 2022 年底以來，房屋價中位數每月都在 75 萬至 80 萬元的區間內波動，這表明近三年來房價基本持平。
價格持平的主要原因之一是市場庫存過剩，這使得買家在價格談判中佔上風。有證據表明，造成這種情況的主要原因，是許多賣家對價格的期望過高。
有這麼多的房產可供選擇，那些出售的房產都是以市場價格出售的。那些定價過高的房屋則處於萎靡狀態。
截至今年 9 月底，房地產銷售網站 Realestate.co.nz 共有 30,721棟住宅待售，較去年 9月成長 2.3%，但較 2023 年 9 月成長 30.3%。因此至少就目前而言，買家仍然有很多選擇。
interest.co.nz 網站也密切關注另外兩個指標，以了解市場的走向——過剩房屋數量和退出掛牌數量。過剩房產數量，是指每月行銷活動結束時未售出的房產數量，而退出房產數量，則是指已完全撤出銷售或仍在掛牌出售但不再積極進行行銷的房產數量。
在過去四、五個月裡，這兩組數據均穩定下降，但也呈現季節性變化。數據顯示，到目前為止，今年 9 月底的過剩房屋數量與去年同期大致相同，而撤出銷售的房屋數量則往往高於 12 個月前的水平，9 月出現大幅下降。
不幸的是，排除了通常的季節性變化之後，所有這些數據實際上並沒有表明市場出現任何重大變動。因此，如果你想預測夏季市場的走向，那麼兩種情況都有可能帶來回報。
希望十月份的數據能更能說明問題。
責任編輯：藍克
