【大纪元2025年10月23日讯】(记者李扪心综合报导)新西兰经济复苏的不平衡性或许在房地产市场最为明显。尽管复苏依然脆弱，但全国各地正在出现一些规模较小的复苏迹象，而不同地区房地产市场却展现出截然不同的状态。
经济学家普遍认为，这只是昙花一现，但储备银行将面临微妙的平衡，鉴于市场预期今年至少还会降息一次，官方现金利率（OCR）可能在11月降至 2.25%。
房地产市场一分为二
虽然全国房价两年来一直处于震荡状态，但地区间差异却十分显着。农村地区和乳制品密集型地区正在经历真正的增长。其中，奥塔哥地区领涨，房价年涨幅近 6%，而坎特伯雷和南地地区则录得 2-3%左右的稳健涨幅。
城市中心的情况则截然不同。惠灵顿的房价在过去一年下跌了 -3%，奥克兰则下跌了 -1%。
惠灵顿尤其面临严峻的房地产市场环境。该市正努力应对持续的家庭财务压力、低迷的消费者信心以及疲软的服务业——这三重威胁导致其房地产市场持续下滑。 房地产数据研究公司 Cotality NZ 9 月的数据显示，惠灵顿房价当月下跌了 -0.4%。
然而，一个群体却成为了明显的赢家——首次购房者。他们在 9月创下了纪录，占全国房屋销售总量的 28.2%。他们的主导地位在惠灵顿尤为明显，尽管房价下跌，但他们在波里鲁阿的购房量中占比近 40%，在惠灵顿市中心的购房量中占比超过 24%。
Cotality NZ 的研究主管尼克·古道尔（Nick Goodall）表示，背负房贷的投资者正在重返市场。他们的市占率目前正回升至 25% 的长期平均值。
古道尔表示：“这种复苏是由规模较小的妈妈爸爸投资者推动的，他们受到近期监管变化的鼓舞，例如恢复抵押贷款利息抵扣和降低抵押贷款利率，这些变化减少了每月抵押贷款的补充金额。”
“今年到目前为止，抵押贷款投资者支付的中位数价格为 75.9 万元，低于 2024 年的 77 万元，这表明一些人在当前市场中找到了精明的交易。”
古道尔指出，这些投资者在汉密尔顿和基督城尤为普遍，分别占购买量的 29% 和 27%。
他说：“这群人大多持观望态度，因此为首次购房者和父母投资者让路，他们是现有的自住业主或‘搬家者’，他们比平时更安静。”
未来房地产市场充满变数
古道尔认为，储备银行近期将官方利率（OCR）下调了 50个基点，这是“最不后悔”的选择，旨在为经济提供快速启动。市场预计，年底前储备银行至少还会再下调一次，OCR可能降至 2.25%。
从 12 月 1 日开始，LVR 限制（贷款价值比）也将放宽，在自住业主发放的贷款中，把首付比例可以低于 20%的比例，从 20% 提高到 25%；向投资者发放的贷款中，把首付比例可以低于 30%的比例，从 5% 提高到 10%。
不过古道尔表示，由于贷款机构实际上并没有接近限制，因此影响可能有限，似乎不太可能引发房地产市场的新一轮热潮。因为首次购房者群体已经很强大了，目前自住业主贷款中只有约 12-13% 的首付低于 20%。但由于目前投资者很难获得低首付贷款，因此放宽贷款速度限制对他们来说可能更重要。
古道尔表示：“随着春季销售旺季的到来，待售房产总数比去年同期下降了 12%，但仍高于五年的平均水平，这意味着市场在很大程度上有利于买家。”
“较低的抵押贷款利率预计将支撑市场，未来六个月内约有 44% 的现有房屋贷款可重新定价。”
总体而言，复苏的迹象正在出现，但目前还没有人期待房地产市场繁荣。
房地产市场波动剧烈 但缺乏方向
九月份，对房地产市场来说，有点像一个过渡月份，它开始走出冬季的低迷，但还没有累积足够的动力来迎接夏季。这使得很难预测房地产市场在进入圣诞节/新年假期休眠期之前，在通常的初夏高峰期会如何发展。
从总体来看，通常对房地产市场产生重大影响的两个因素，是影响需求的房贷利率和影响供应的待售房屋库存数量。
抵押贷款利率自去年 8月以来持续下降，两年期固定平均利率从去年 9 月的 6.0% 降至今年 9 月的 4.6%。这种下降通常会引发销量和售价的飙升，但到目前为止，这种情况并没有发生。
新西兰房地产学会（REINZ）最新的报告显示，今年 9月住宅销售量为 6,346 套，较去年同期仅成长 3.1%。同时，今年9月的房屋售价中位数，却比去年同期下降了 -1.5%。
基本上，自 2022 年底以来，房屋价中位数每月都在 75 万至 80 万元的区间内波动，这表明近三年来房价基本持平。
价格持平的主要原因之一是市场库存过剩，这使得买家在价格谈判中占上风。有证据表明，造成这种情况的主要原因，是许多卖家对价格的期望过高。
有这么多的房产可供选择，那些出售的房产都是以市场价格出售的。那些定价过高的房屋则处于萎靡状态。
截至今年 9 月底，房地产销售网站 Realestate.co.nz 共有 30,721栋住宅待售，较去年 9月成长 2.3%，但较 2023 年 9 月成长 30.3%。因此至少就目前而言，买家仍然有很多选择。
interest.co.nz 网站也密切关注另外两个指标，以了解市场的走向——过剩房屋数量和退出挂牌数量。过剩房产数量，是指每月行销活动结束时未售出的房产数量，而退出房产数量，则是指已完全撤出销售或仍在挂牌出售但不再积极进行行销的房产数量。
在过去四、五个月里，这两组数据均稳定下降，但也呈现季节性变化。数据显示，到目前为止，今年 9 月底的过剩房屋数量与去年同期大致相同，而撤出销售的房屋数量则往往高于 12 个月前的水平，9 月出现大幅下降。
不幸的是，排除了通常的季节性变化之后，所有这些数据实际上并没有表明市场出现任何重大变动。因此，如果你想预测夏季市场的走向，那么两种情况都有可能带来回报。
希望十月份的数据能更能说明问题。
责任编辑：蓝克
