【大紀元10月12日訊】(大紀元記者劉宗琪編譯報導) 如果你覺得你已經對房市景氣可能的反轉﹐作了妥當的投資組合規劃﹐也許你該認真的看一看下面的報導。的確﹐過去一些傳統的風險規避作法﹐曾經令投資人成功躲過危機。例如某人在1991年﹐賣掉在紐約的房子﹐並且用賣房子的錢去投資股市﹐此舉不僅令其成功躲過90年代房地產貶值的風險﹐同時還在這10年間﹐賺進股市上揚的利潤。
但專業的投資顧問提出警告﹐過去的模式可能不適用於下一波的房市反轉﹐ 那是因為較之以往﹐現今的股市與債市﹐甚至於整體經濟形勢﹐與房地產的榮枯有著密不可分的關係。雖然多數專家普遍認為一旦房市泡沫破滅﹐房價在未來幾年內﹐頂多下跌20%到30%﹔不過﹐即便是小幅度的價格調整﹐也可能對股市及債市產生嚴重的影響。
“假如房地產出現較大幅度的下挫﹐整體的經濟成長將會少掉一半的動力。” 美心集團(Maxim Group)的首席市場策略師 Barry Ritholtz表示﹐“這將會出現景氣衰退的危機﹐股市也必然會受到傷害。”
對銀行業的抗風險能力測試
Barry Hyman是位於紐約的Ehrenkrantz King Nussbaum公司的證券市場首席分析師﹐他對有些人寄望股市可以取代房市﹐成為下一波投資熱點的看法﹐表達了不同的意見。他舉一些以S&P 500股價指數作為投資標的的基金為例﹐指出這些基金的投資組合中﹐有一大部份的持股﹐是與房地產行業有關的金融服務業和消費型產業。
在S&P 500指數的組合成份中﹐金融服務業的比重高達20%。金融機構過去得益於低利率的經營環境﹐曾大力發展房地產的貸款業務。未來一旦景氣反轉﹐這些金融機構將暴露在極大的風險之中。今年9月15日﹐標準普爾(S&P)公司進行了一項對金融機構抗風險能力的檢驗﹐以未來兩年﹐房市下跌20%作為假設條件﹐檢舉結果顯示受創最深的前十大機構中有Wachovia, Wells Fargo, and JPMorgan Chase…等大型金融機構。
消費型的產業包括一些零售商和連鎖的餐飲業﹐這些公司也將受房市下挫的影響﹐它們佔S&P 500指數的比重達13%。晨星投資機構(Morningstar) 的資深分析師Dan McNeela表示。“目前普遍的認識是﹐一旦房市下挫﹐整體信貸規模勢將縮水﹐消費者的支出也將隨之減少。”
油價與房價間的關係
稍早前油價狂飆﹐股市卻未受太大影響。其主要原因﹐Barry Hayman表示是因為消費者目前正享受著房地產上漲的財富效果。根據政府公告的數據顯示﹐全國房價在過去一年間平均上漲15%。“萬一房價上漲的因素消失﹐消費者的信心指數與消費者支出都將雙雙下滑﹐而這兩項指標對美國經濟前景有著重大意義。”
美心集團(Maxim Group)的 Barry Ritholtz推估﹐目前全美經濟成長的動力﹐一大半來自房地產相關的產業﹐包括大量相關行業的雇員、建築工程本身、以及各類消費者的支出﹐可以說整個市場繁榮度﹐與房地產業的興盛息息相關。“雖然你現在購買的是科技股或能源股﹐但用宏觀的角度來觀察﹐一旦房市受挫﹐所有的產業將無一倖免於難。”
下場會很難看嗎?
即使你的持股中有屬於固定收益投資的部份﹐也可能隱藏著房地產的風險。債券型基金看似是風險最小的投資﹐其實也不然。隨著房貸市場的大量成長﹐許多的這些貸款也被打包成固定收益型的證券型態﹐轉賣到這些基金的持股中。
“你可能無法完全知悉你的投資﹐究竟有沒有暴露在那些高風險的貸款之中。” USAA GNMA信託基金的基金經理人Didi Weinblatt表示﹐如果利率的上揚導致房價下跌﹐部份的屋主可能會停止繳納貸款﹐因為屆時可能會出現貸款總額高於房地產價值的情形﹐“我擔心到時下場會很難看。” Weinblatt如是說。
一般說來﹐管理能力良好的共同基金出現信貸風險的機率並不高﹐不過如果投資在避險基金(hedge fund)上就很難說了。有時一些高收益型的衍生商品﹐就包含了一些重新包裝過的房貸型資產﹐而這種特殊的貸放資產﹐究竟隱藏多少潛在風險﹐迄今市場上還未曾有過處理經驗。
準備追根究底
別以為在你的持股中﹐沒有不動產投資信託基金(REITs)或房屋建設公司的股票﹐就可避開了房地產下跌的風險。這些公司在S&P 500指數中比重只佔1%﹐而且不動產投資信託基金(REITs)多數經營的是商業型、工業區及租賃市場的業務﹐與住宅型的房屋市場仍然存在一定的區隔。
那麼我們該如何保護自己呢? 首先﹐要檢討自己持股中是否過份集中在房地產相關的股票。其次﹐要對債券型基金的細部投資進行了解。當然更好的作法是多持有一些現金部位﹐來降低總體風險。
目前的房地產市場雖未出現下跌走勢﹐但上漲力道已漸漸顯出疲態。此時提醒大家注意﹐如果房市開始出現反向勢頭﹐那些看似與房地產無關的股票型和債券型基金﹐往往就是爆出令人措手不及的問題所在。(內容取自10月4日商業週刊 )
(http://www.dajiyuan.com)
