房貸降息 應主動爭取

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【大紀元4月25日訊】記者陳麗珠/專題報導

央行連續7次調升利率,調幅已達1個百分點,近期又積極引導市場利率走揚,即使市場游資多,各銀行仍然殺低利率搶房貸業務,2%以下的優惠利率卻僅限於首年初貸,第7個月以後大都採取浮動計息方式,尤其到了第3年,房貸利率與初貸前半年差距高達1個百分點以上,精打細算的房貸族,開始著手規劃房貸搬家事宜,銀行業者透露,若繳款紀錄優良,第3年以後的利率有「商量」空間,房貸搬家前,第一步應與往來銀行議價,再做定奪。

央行於93年10月開始升息後,因銀行滿手濫頭寸,市場利率上揚幅度有限,銀行自辦的優惠房貸利率至今維持在2%以下,近期又因雙卡業務遭到緊縮,以至於房貸等屬於擔保放款更是銀行不敢忽略的一塊市場大餅。

房貸利率攀升至3%

同時,根據央行統計,正當消金業務處於風聲鶴唳之際,2月份消費性貸款中,購屋貸款餘額繼續維持上揚趨勢,達到4.015兆元,主要是房貸屬於有擔保貸款,銀行授信風險低,即使不敷成本,銀行還是忍痛繼續推出初貸首年或前半年利率低於2%的優惠房貸專案。

然而,對於初貸者而言,選擇往來銀行大都純就貸款利率進行比較,已有2年資歷的舊房貸戶,即將邁入第3年時,房貸利率優惠程度非常有限,大都跟隨銀行所設定的定儲指數加碼浮動計息,以目前市場水準觀察,第3年的房貸利率大都攀升至3%以上,遠高於首年時期的優惠利率。

銀行業者坦言,過去1、2年,央行升息幅度不大,房貸族還感受不到第2、第3年房貸利率上揚的速度,初貸首年或前半年優惠利率若為1.9~1.98%,第7個月至第3年利率約為2.5~2.8%左右,目前首貸初年或前半年利率還是一樣1.9~1.98%,到了第3年利率大約上揚至3~3.5%左右,差距可不小,房貸族開始可以感受到負擔加重,思考搬家問題是自然的事。

降低負擔紛轉貸

除此,銀行業者說,由於許多房貸戶前2年都處於繳息不還本,到了第3年開始償還本金,負擔加重,利息又上調,考量負擔,因而轉貸到其他銀行機率也不低。業者建議,倘若貸款戶的繳款紀錄優良,信用佳,業者不希望重新尋找客戶,因此,貸款戶認為第3年起的房貸利率高,第一步可以與往來銀行議價,銀行通常會酌予降利率,效果頗佳,降幅端視個人財務狀況。

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綁約條款 提前清償要罰錢

記者陳麗珠/專題報導

貸款時間3年的房貸族動了搬家念頭,搬家前要仔細檢視房貸契約,房貸族精打細算,銀行也非省油的燈,包括一銀、合庫等銀行早已加了綁約條款,郵局近期也加入「綁約」行列,連部分還款都要收取提前清償違約金,最高收到提前還款金額的1%,亦即,提前還款200萬元,必須付出高達2萬元的「分手費」。

銀行表示,銀行給了房貸戶優惠貸款利率後,內部的相關管理成本還是存在,只好被迫採取以時間換取利潤的作法,一般而言,收取提前清償違約金的時間不會擴及整個貸款年限,通常只綁個2年,最高約5年,為了貸款戶搬家及攤平管理成本,業者在給予優惠房貸利率的同時,附加處罰條款,想要提前還錢,那麼就得繳交提前清償違約金。

以郵局為例,以往雖不綁約,現在推出的「好利貸」利率低,前3年分段式固定利率,各為2.15%、2.65%及2.85%,第4年起按指標利率固定加碼0.85個百分點,目前為2.895%,利率遠遠低於政府的優惠房貸,第3年的固定利率也低於市場水準,只好加了綁約條款。舉凡此類專案貸款的貸款戶,無論是提前償還全部或部分貸款時,第1年按提前償還金額1%、第2年0.5%、第3年0.25%,遞減比率計收違約金,第4年起不收違約金。

老銀行雖是人情味較濃,但不脫在商言商的本質,對於想要提前清償的房貸戶,一銀按申請塗銷日前3個月內累計償還之借款本金的1%計算違約金;合庫則是依提前清償本金的1%收取違約金,不過,銀行也透露,提前清償違約金不一定適用全部的房貸戶,若屬於銀行眼中的「優質客戶」,為了留住客戶的心,提前清償違約金的收取與否也有彈性空間,懂門道的民眾不妨多詢問往來銀行,多為自己爭取權益,給自己多一點機會,說不定,將來想轉貸至其他銀行,就不用支付違約金。
(http://www.dajiyuan.com)

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