【大纪元1月3日讯】（大纪元记者彦平、叶平麻州渥本巿报导）康明斯地产公司（Cummings Properties）是新英格兰地区唯一被《建筑物》杂志（Buildings Magazine）列入美国前50名的商业地产公司，也是渥本（Woburn）及周边几个市镇的最大纳税户。公司自1970年成立以来，一直保持稳定增长的业绩，同时不忘资助社区。业主比尔．康明斯（Bill Cummings）在时下商业地产并不景气的大环境下， 逆流而上， 将于本月(2010年1月)18日新张其紧靠128号公路的商业大楼TradeCenter 128。这座占地五十万平方英尺的商业大楼是继Cummings Center后，康明斯地产公司推出的第二大商业建筑群，目前已出租80%。我们不妨来听听年过七十，但依然雄心不减的比尔在从事商业地产整满40周年之际，讲讲他略带传奇的创业经历，也许不失为您新年伊始的一个启迪呢。
从零开始 涉足商业地产
初见比尔，感觉像是拜访久违的老友，愿意听他讲几十年来满腹的故事。他那满挂个人“历史”照片的办公室更是告诉你他十分乐于和你分享这一切。
四十年前的比尔，从未料想自己会成为商业地产商，因为家族中没人曾涉足此行业。父亲是一名房屋粉刷工。他留给比尔的不是万贯家资，而是努力工作和节俭等让比尔受益至今的人生信条。1958年于Tufts 大学毕业后，比尔进入当地一家化学公司受训成为一名推销员，每周70美元起薪的最大价值是它让比尔看到了自己在经商方面的潜力。在一次因“太年轻”而未被晋昇后，比尔决定不再等待，要着手开创自己的事业。
比尔9,000美金买下了Medford 当地一家老字号的果汁制造生意，先以其卓越的销售才能说服Harvard和MIT把果汁销到其学生餐厅，继而将果汁推向其它几百间学校便易如反掌了。
1966年，比尔携家人来到渥本。他开始注意到这里的地产开发市场。周末时他常常带着孩子们外出一边游玩，一边看别人是怎么盖楼的，慢慢的他觉得自己也能做同样的事。在从欧洲渡假四个月回来之后，比尔卖掉了果汁生意，开始了他的商业地产生涯。
在最熟悉的社区购置物业
比尔认为做大量投资前，一定要充分了解所要投资的社区，因为不同的地区和社区对做生意的要求都不同，了解当地情况会对未来做到心中有数。比尔的主要物业都集中在渥本和其周边的市镇，因为他认为这里有很便利的交通，紧靠I-95和I-93高速公路。在这一地区出生和成长的比尔显然怀有浓厚的乡情，他半开玩笑地表示，绝不到自己骑单车骑不到的地区去置办物业。
目前占地1,000万平方英尺共90多处康明斯地产公司的物业，主要集中在包括Woburn、Bedford、Wakefield和Stoneham在内的九个社区。
商业的远见 智慧地投资
让比尔最引以为豪的投资莫过于在90年代初期以50万美金买下占地200万平方英尺的Cummings Center。
这里之前曾是一家在全美也是规模可数的大型鞋厂“United Shoe Machinery”，但因安全问题已被废弃10年。由于物业的规模太大，一直无人愿接手整修。眼看着3,000万美金的叫价持续下跌，降到500万时，比尔给了50万的出价，对方坚决不接受。后来王安电脑大楼仅以50万成交的消息，终于助比尔以50万美金成为这一历史遗物的业主。
比尔彻底整修这座已经废弃不堪的巨型建筑的代价是6,000万美金，但保留了原建筑设计师的设计风格。后来这座容纳近400个商家并为Beverly镇提供4,000多个工作机会的Cummings Center，被华尔街日报的知名建筑评论家Ada Louise Huxtable誉为“让历史重生的杰作”。
成功的管理之道
比尔表示，公司一贯推崇对人的尊重。非常重视每一位员工所反映的问题，认为个体问题往往是公司整体运作的局部反映。在这种相互尊重和关心的工作氛围中，康明斯地产公司的员工平均工作时间是10年，甚至很多员工一家两代在公司任职，比尔说这在建筑业中是不多见的。记者见到的公司前台的一位接待人员就已经在这里工作了20年。 比尔表示，公司除提倡重视每一位员工意见的企业文化外，也为员工提供很好的福利，而且从不裁员。
康明斯地产公司在内部管理上也下足功夫，很多管理者也是实际操作者以便能管到实处。与众多大公司有所不同的是，康明斯物业雇人相对较多，因为力求完成工作中相关的很多大小事宜。比如公司可以自己承担建房任务，不用外包，这样公司的收入就会丰厚很多，只有在工程很多的时候，才会考虑外包，而且盖好的房子继续为公司所拥有和管理。再有，公司在及时付款方面履行严格的管理政策，雇有大概40人在薪资部门工作，也是公司赢得众多长期合作伙伴的重要因素。
谈到下一波可能会是商业地产法拍潮时，比尔不无自豪地表示：“我们没有任何贷款，从来也不欠款，谁也法拍不了我们。”
康明斯的基石：小商业客户
比尔说很多生意人不愿意做很多为小企业服务的事情， 认为利少事多，而康明斯物业的基石就是小企业商家。公司管理2,000个不同的商家，只有几个是租用面积超过10万平方英尺的大商家，其它大量的都是租用面积只有500呎、1,000呎。可以说75％ 的租客都属于租用面积小于5,000呎的小商家，包括银行、医生、律师、旅行社、餐馆、理发店、托儿所、风水师等等。
比尔说，康明斯地产公司成功的吸引了很多需要小实验室并继续扩展的商家。他说：“你需要一个罩子，一个合适的排风系统和一个地方做实验，同时你希望在一个有很多人与你做类似事情的环境中做事， 大家可以互相交流， 就像在Cambridge一样，我们有很多这样的租客。”“我们提倡大家互相交流、互相打招呼，不管认识不认识，当你在走廊里行走时，你要和所有人打招呼，这会让人感觉愉快，从而创造一个良好工作环境，这就是我们的企业文化。”
回馈社区
1986年成立的康明斯地产慈善基金会（Cummings Properties Foundation）旨在回馈社区。该基金会为康明斯地产公司拥有物业的几个社区内的几百家当地机构持续提供资助。基金会第一项较大的投资是在90年代以800万美金买下渥本一家破产的医院，并将其改建为一家在新英格兰地区被视为典范的非盈利老人居住中心New Horizons。人过七十古来稀，在这里居住的100多位老人平均年龄为85岁，老人们最大的感受是在这里得到以尊重为本的服务和找到自己同龄的伙伴们。一位老人在本周刚刚度过了中心为她精心准备的百岁生日。
2002年，康明斯地产慈善基金会又出资5,000万美金资助Tufts 大学兽医学院的发展，其后更名为康明斯兽医学院。基金会从1996年至今已为当地高中学生提供了数百万美金的大学奖学金。比尔觉得大学对他来说就是一个人学习和成熟的过程。他希望通过资助能让孩子们更顺利的找到实现自己梦想的机会。
康明斯地产慈善基金会希望最晚于2013年实现其捐助10亿美金的目标。届时，基金会希望正式建立基金申请实体，更好地从事慈善捐助事业。
恬淡积极的人生法则
73岁的比尔在妻子Joyce的“勒令”下，已宣布退休，但依旧保持每周工作50小时。比尔说，妻子曾是一位医院的营养师，还是在他卖果汁的时候两人相识相恋。第一次约会时他们一起去看了波士顿普天寿（Prudential）大楼的开张。在婚后有了第一个孩子后，妻子Joyce 就再没上班，比尔坦承四个孩子实际都是Joyce 养大的。孩子们现在都已离家并有了自己的事业，他们一个是摄影师，一个和学海洋生物学的太太一起热衷旅游，一个在纽约市做脚科医生，还有一个是心理医生。
在问及是否为孩子们没有继承他的地产事业而遗憾时，比尔说，遗憾自然会有，但孩子们都能做自己最感兴趣的事才是让他最欣慰的。“因为无论你做任何一件事，如果不是从内心感兴趣去做，那一定是做不好的。”比尔说，这是他从自己父亲那里就得到的教诲。
现在比尔和Joyce很热衷旅游，两人今年制定了更多的旅游计划。比尔不无骄傲地讲述他在新西兰旅游时参加蹦极跳(Bungee Jumping)那至今想起来都令人兴奋的经历。
比尔说当时围观的人数远远超过“一试身手”者，当时他是64岁，比尔还“遗憾”地表示，如果是65岁，他就可以免费了。很难想像这样的年纪还能有如此勇气和身体实力来体验“凌空下落”的感受。由此想到其屡屡冒险而又成功的投资经历，也许是同出一辙吧！◇ (http://www.dajiyuan.com)
