美房市明显复苏 住房融资改革呼声再起

【大纪元2013年07月02日讯】(大纪元记者林南综合报导)最近几个月,美国房市明显复苏,国会推动住房融资改革的步伐加速。25日,参议院两位议员提交了一份旨在对美国住房金融市场进行改革的提案,呼吁降低政府在抵押贷款融资市场的作用,让更多私人资本进入市场,并建议五年内撤销房利美房地美两大抵押贷款融资机构。重拾旧题,外界开始热议。

新的住房金融改革法案由维吉尼亚州民主党参议员华纳(Mark Warner )和田纳西州共和党参议员考克(Bob Corker)联合提出, 并由另外六名两党议员联署。提案认为,美国不能回到房利美房地美模式,因为这种模式灾难性的带来利润私有化和风险社会化。此外,最近的住房回升已经让房利美和房地美开始产生利润,政府因此也将从中受益。现在是时候开始平仓,逐步废除房利美房地美的时候了 。

该法案的两位作者认为,政府提供某种形式的干预,旨在加强流动性,让房利美和房地美更好地平衡政府公共部门和私营公司的风险,同时把风险更多地转移给后者。

为保护纳税人免受房地产市场崩溃带来的灾难性损失,提案建议创建联邦抵押贷款保险公司(FMIC),在五年内逐渐取代“两房”,直至其被废除 。作为新的担保方,FMIC仅在大规模私人资金用尽的情况下提供保障性支持。此外还要求由私营机构或私人投资者购买贷款商发行的抵押贷款,并在贷款出现违约的情况下承担10%的损失。

《华盛顿邮报》发表评论说,这个提案将比老系统更透明。因为房利美和房地美的会计实务,资本和管理比较难以评估,新系统将有利于政府公开保证其资产 – 抵押贷款,最终可能更容易衡量其风险。

但专家认为,新提案对于资本的要求仍然很重,没有充裕的钱做后盾,仍难制衡其风险。

废除房利美房地美 房主将受到何种影响

如果房利美和房地美被关闭,结果如何?《沃顿知识在线》表示,从理论上来说,房利美和房地美提供担保,使其证券足够安全,所以,即使利率比其他地方更低,投资者依然感到满足。这两家机构得到这些投资的结果就是更低的抵押贷款利率,从而,能让人们购买住房的付出更低。但事实是否确实如此,尚存争议。

如果没有房利美和房地美将抵押贷款转变成证券,私营证券化市场可能将再度兴旺。

沃顿商学院房地产学教授苏珊·华彻特(Susan M. Wachter)认为,30年期的贷款会延续下去,但是,借贷成本会非常高,所以,借贷者会转向可调节利率抵押贷款,通常情况下,这种贷款被核准时,利率会较低。这会让房主面临更大的风险,因为可调节利率抵押贷款的利率常常每12个月调整一次。当现行利率上涨时,利率经调整以后,需要房主每月偿付更多的贷款,从而,会导致家庭预算吃紧。

房利美与房地美的背景

房利美,又称全国联贷协会(FNMA),目前由联邦住房金融局(Federal Housing Finance Agency)监管。其主要业务是在美国房屋抵押贷款二级市场中收购贷款,并通过向投资者发行机构债券或证券化的抵押债券,以较低成本集资,赚取利差。美国政府于1938年设立了房地美,以帮助低收入家庭获得住房抵押贷款,后来房地美走向私营化。1968年,该机构转变成了上市公司。

房地美,又称全国联贷协会联邦住房抵押贷款公司(FHLMC),是美国政府赞助企业(GSE, Government Sponsored Enterprise)中第二大的一家,商业规模仅次于房利美(Fannie Mae)。它是美国政府于1970年创建的上市公司,该公司的成立旨在与房利美竞争。

2008年9月,由于次贷危机持续、房贷市场低迷、法拍屋大幅增加,“两房”由美国联邦住房金融局接管运营。

房利美、房地美的主要职能是通过向银行购买抵押贷款债权,释放银行的现金流以便用于发放新的贷款,从而最终帮助美国家庭顺利买到住房。

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