site logo: www.epochtimes.com

从围墙看出好邻居?论加州围墙新法

人气: 264
【字号】    
   标签: tags: , ,

【大纪元2016年03月05日讯】美国人有这样一句话:“好篱笆才有好邻居”(Good fences make good neighbors)。相邻住家的围墙之争屡见不鲜,通常是针对围墙的位置、安装和维护等方面。所幸加州立法机构2013年新颁布的好邻居围墙法(The Good Neighbor Fence Act of 2013),比原有的841法案清晰明确得多,给出了非常具体的规则。

该如何与邻居“共享”围墙?

2013年的围墙法属于加州民法841法典,841是根据1872年颁布的最原始的围墙法案修改而来,规定围墙两侧的屋主“须共同履行维护围墙的职责”。新的围墙法描述“被认定平等分享围墙的住家,应该共同且平均承担围墙的安装、维护的合理费用,除非当事人通过书面协议另有约定。”

尽管这段法律条文看起来非常简单明了,但是“被认定”和“合理”这几个词给了律师很多回旋余地。所以法律章程又接着解释了当事人必须提供什么样的证明以反驳其他人的“认定”。

当一位屋主打算安装或维修与邻居共享的围墙时,该屋主必须至少提前30天给每个共享该围墙的邻居提供书面通知。该通知必须包括:
1)告知邻居对被认定的围墙,应承担共同的责任与费用;
2)描述共享围墙存在的问题;
3)对于该问题提出的解决方案,包括成本预算;
4)提出的费用分摊方式;
5)提出时间表。

如果邻居不同意,他就必须通过具有优势的证据来推翻上述的“认定”,来说明这种责任分担方式将是“不公正的”。比如说,该邻居的费用支出与他所得到的利益是极不相称的;或者该项目的费用是不合理的。如果邻居取得成功,法院将按照法院认定的合理方式,来规定双方费用支出的比例。

这意味着,如果处理不好,邻里间常见的围墙问题有可能会导致邻居很生气,而律师们就有机会做生意了。

仅适用地产分界线上的围墙

需要特别注意的是,分担责任的这一规则只适用于“Division Fences”,意思是指,恰恰是位于地产分界线上的围墙。如果围墙完全位于一家物业主的地盘之内,尽管相邻物业上的主人也部分受益,但是上述规则在这种情况下并不适用。

在实际操作中,任一方屋主针对共同的围墙,进行任何动作之前,都应该主动和相关的邻居沟通。如果大家都了解自己一方的责任和根据围墙法应当采取的步骤和程序,一些潜在的问题就可以因此而化解。

什么才算是恶意围墙?

去年我和Ken DeLeon(德立昂地产创办人)在莫斯科和一位顶尖房地产经纪人会谈。当我们在城外开车穿过一个漂亮的社区时,我们看到一个巨大的高级住宅,周围被大面积的金属墙壁围起来,金属墙有20英尺高,我们得知这是普京总统的家。

很显然,这道墙可以阻止普京的邻居侵入普京的地盘,也可以阻止普京侵入邻居的地盘,但是,如果这堵墙位于加州,将会违反“恶意围墙法案”。

加州民法法典841.4规定,任何高度超过10英尺的围墙而且是“以激怒相邻物业的物业主为目的,恶意竖立或维护起来的围墙,算是一种私人妨碍行为。”在硅谷的许多地方,当地关于围墙高度的条例限制更为严格。

然而,有趣的是,许多地方的业主和房地产经纪只了解到有一个法规叫作恶意围墙法规。他们以为只要是建筑方式让他们觉得讨厌的围墙都是“恶意围墙”。其实“恶意围墙”是以围墙的高度和建造的意图来衡量的。

综合上述,房主了解适用于自身情况的法律非常重要。不幸的是,当一个屋主决定卖房时,需要考虑的事情太多了,很容易就忘记围墙问题。某些邻居会认为这是一个占便宜的机会,有些人甚至不惜和即将售房离去的人开战。

无论是哪种情况,对准备卖房的屋主来说,在回应你的邻居之前,先找一位合格的地产律师咨询至关重要。

德立昂地产DeLeon Realty
电话:650-543-8500

责任编辑:李曜宇

要想定期快速浏览一周新闻集锦,请点这里。

评论
2016-03-05 3:47 PM
Copyright© 2000 - 2016   大纪元.