【大纪元2022年04月08日讯】（大纪元专栏作家Keith Weinhold撰文／曲志卓编译）如果你走进你最喜欢的杂货店，看到80%的货架是空的，你会怎么想？
店里空荡荡的。这家商店只有五分之一的库存。这太诡异了。让我们称之为“货架意识”。这唤起了你内心的什么样的感觉？
这些商店货架就像是当今美国住房的可用供应量，它仅为2018年水平的三分之一。此外，这是使房地产市场达到平衡所需的供应量的五分之一，令人震惊地稀缺。
这是房地产崩盘吗？是的。我早就说过，美国房地产的真正崩盘已经发生了。不是价格暴跌，而是始于2020年4月的供应崩溃。
这是我预计不会出现任何房价暴跌的一个重要原因。当供应不足时，竞标战更激烈了，而这会刺激价格。
现代社会已经变得更加家庭化，人们愿意为房屋支付更多的钱。在2019年，家是你生活和睡觉的地方。今天，在家里你还会工作、锻炼、教育孩子和种植。今天，家更有用了。
美国银行（Bank Of America）预测，到2022年底，房价将上涨10%，2023年将再上涨5%。
空荡荡的商店货架会引起购物者的恐慌。他们倾向于购买所有能买到的东西，甚至囤积。这个场景可能会让你装满购物车：洗衣粉，蔬菜，花生，意大利面，杏仁和A.1.牛排酱（如果商店的A.1酱汁卖完了，我就称其为是一种饮食迫害）。
美国人正在囤积房屋。一些抵押贷款利率低的房主不想出卖他们的房产。当他们搬家时，他们越来越多地将以前的家作为出租房。首次购房者正被投资者挤出市场。
房地产投资者在这个市场中“看到”了什么？要理解这一点，你必须要了解通货膨胀率远高于抵押贷款利率。
这意味着，当你获得抵押贷款时，你可以用美元偿还银行，这些美元贬值的速度比贷款的利息还要高。
这也是为什么人们不想卖掉他们的房子，而失去抵押贷款的原因。他们宁愿保留它。
一个精明的投资者会拥有历史上升值的东西（房地产），同时借入价值贬值的东西（美元）。
无论是杂货还是房屋，当重要资源变得稀缺时，人们就会满载而归。我们谈论的是食物和住房。这些都是绝对的生活必需品。
衡量房地产市场活力有三个主要驱动因素（点击衡量近期水平）：
供应量可延续的月数 ——5至6个月为平衡
销售与挂牌价格比率 ——95%至99%是平衡的
在市场上挂牌的天数（DOM，Days on Market）——30到60天是平衡的
所有指标都表明，明年市场将充满活力，尽管竞标战可能比去年少。
回想一下，在2008年房地产引发的全球金融危机中，供过于求是罕见的全国房价低迷的原因之一。可笑的抵押贷款承销标准（mortgage underwriting standards）是另一个原因。
这样想吧。今天，住房供应增加500%才能使市场达到平衡，而不会有供过于求的情况。对于入门级房地产细分市场（通常提供最好的租金），供应更加稀缺。
今天的住房供应危机何时会好转？这将需要几年时间。一些缓解即将到来。住宅和公寓建设最近达到了45年来的最高水平。
但住房供应是没有弹性的。它只是慢慢改变。
生产洗衣粉、大米和胡萝卜塞满杂货店的货架，比制造供应不足5倍的新住房更容易。为什么？
供应品不同—— 许多受限制的供应链项目必须汇聚在一个地方进行住房建设。
劳动力不同—— 建造住房的劳动力不足。培训新劳动力需要时间。在线教授这些技能效果不佳。
法规—— 一些司法管辖区已经认识到危机，正在放宽这些法规，特别是加利福尼亚州。
创新限制—— 我专门用一集“致富教育”（Get Rich Education）播客来解释为什么3D打印和运输集装箱解决不了问题。
需求和效用是重要的市场指标。但由于它的无弹性和助长竞标战的能力，我更“密切关注供应”。这种普遍缺乏住房库存可能感觉像是历史上最长的崩溃。
作者简介：
基思‧温霍尔德（Keith Weinhold）是 GetRichEducation.com的创始人。他撰写有关房地产投资的文章，并主持每周一次的“致富教育”（Get Rich Education）播客。
原文“The Longest Housing Crash in History”刊于《英文大纪元时报》
本文仅代表作者本人的观点，不一定反映《大纪元时报》的立场。
责任编辑：叶紫微#◇
