美国地产:利率追踪

随着美联储抑制通胀 抵押利率可能突破6%

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【大纪元2022年05月07日讯】(大纪元记者李欧编译报导)专家预计抵押贷款利率很快会更高,这对购房者来说又是一次打击。跟随美联储升息的步伐,抵押贷款利率不断攀升,现在30年固定利率不止突破5%,住房市场经济学家已经在考虑会不会涨到6%的可能性。

美联储周三(5/4)宣布,将把短期利率提高0.5个百分点(两码),以遏制通胀。这意味着抵押贷款利率可能会上升得更高。事实上,周四房地美(Freddie Mac)公布过去一周以来的30年固定利率,已经再度突破十多年来的新高,来到5.27%。

房地美首席经济学家山姆・哈特(Sam Khater)表示:“随着30年期固定利率达到2009年以来的最高点,抵押贷款利率本周恢复攀升。”“虽然住房负担能力和通胀压力对潜在买家构成挑战,但房价将继续增长,但预计未来几个月将放缓。”

十年间30年固定利率抵押贷款走势图,如今已经升到5.27%的高点。(房地美提供)

抵押贷款利率 还会涨到多高?

位于图森(Tucson, AZ)的Lending Arizona的抵押贷款经纪人洛克・安德鲁斯(Rocke Andrews)认为,今年的利率将突破6%。他看到房价上升到5%左右,已经迫使他的许多客户寻找更便宜的房子或提供更低的报价。

其他房地产专家认为,今年利率不太可能涨到那么高,但不是不可能。
更多内容请见视频:美联储恐怕更鹰派!固定利率狂上升?|历史上如何对抗通胀|高利率是买家的机会?|三招立马降低利率!省钱大作战【美国地产热点】第66集

美国全国房地产经纪人协会首席经济学家劳伦斯・云(Lawrence Yun)表示:“5.5%肯定是可以达到的,6%有点牵强。”“但到目前为止,抵押贷款利率的上调还是相当令人惊讶的——也许还有更多的惊喜。”

值得注意的是,根据房地美的数据,1981年抵押贷款利率达到18.6%,当时美联储也在与通货膨胀作斗争。专家们并没有预料到它们会达到如此高的水平。即便是去年底,多数专家仍仅预测到今年底可能上升到4.5%,但如今早已突破先前预期的天花板。

有专家认为,抵押贷款利率可能不会再飙升,至少不会立即飙升。它们目前很高,因为市场长期以来一直预计美联储会提高自己的利率。

房地美副首席经济学家连恩・基弗(Len Kiefer)说:“利率正处于上升轨道”,“在过去的几个月里,利率一直在乘坐火箭飞船,但步伐可能会有点平缓。”

利率上升的好处

如果通胀平静下来,美联储可能不会大幅加息,抵押贷款利率可能会趋稳甚至略有下降。然而,如果通胀继续急剧攀升,美联储可能会以更大的幅度提高联邦基金利率,这可能导致抵押贷款利率更高。

美联储希望用二十多年来的最大增幅升息,以冷却通胀。因为当联邦基金利率较高时,借钱或使用信贷进行购买会变得更加昂贵。因此,如果购买产品的人减少,就会减轻一些压力,让供应商有机会赶上,并给价格一些稳定的空间。

不过,无论抵押贷款利率保持在5%的范围内,还是进一步上升,买家的好处是房屋竞争可能会减少,竞标战和报价会减少。

根据抵押银行家协会的最新数据,在截至4月29日的一周内,购房者提交的抵押贷款申请减少了11.1%。房屋销售数量也在下降。

图森的贷款人安德鲁斯说:“有一段时间,你不得不比挂牌价高出3万到4万美元才能(被卖家)考虑(接受报价)。”上个月,他开始看到这些报价下降。 “现在,我有几个买家的购买价格与挂牌价相同。”

高利率和房价的“惩罚性组合”

对于一直在努力应对创纪录房价和现在超过5%利率的购房者来说,这确实不是个好消息。一年前,利率还不到3%,但是在4月28日的一周内平均已到达5.1%,然而又经过一周时间,显然它再度上扬了。

更高的利率可以让每月抵押贷款偿还增加数百美元,在整个30年期间增加数万美元的利息。这迫使许多买家搁置了拥有住房的梦想,因为他们负担不起高利率和房价的“惩罚性组合”。

“我们已经没有先例了”,房地美的基弗(Len Kiefer)说:“这是对市场的真正考验。在这一代人的时间里,我们从未见过像这样的(抵押贷款)利率增长速度。”

考虑到更高的价格和费率,与一年前相比,今天购买同一房产的人可能会多支付约47%的费用。这是由于高通胀、天然气和能源价格上涨,以及租金上涨而导致的所有额外支出。

Realtor.com首席经济学家丹尼尔・海尔(Danielle Hale)说:“买家正在寻找他们能负担得起的东西。他们再也负担不起同样的价格了。”

海尔还说,“我认为房价上涨将达到顶峰。随着需求下降,成本也会下降。”价格将每年上涨1-2%,接近历史平均水平——不会下降,因为房源供给还是不够,“我们还是落后”。

住房卖家与买家的拉扯

住房专家预测,房价两位数增长的日子可能已经不多了。价格可能会继续上涨,但每年只会上涨几个百分点,因为买家再也买不起了。它们还可能在某些房地产市场中趋于平缓,甚至下跌。

NAR的云预测道:“房地产市场将会降温”。他预计销售额也将继续下降。“买家根本无法以这些利率获得抵押贷款。”

但预计大多数房地产市场的房价不会下降,至少下降幅度不会很大,因为仍有很多买家和投资者想要买房。

“仍然有相当多的家庭想要购买,不想应对市场狂热的房屋”,海尔说,如果他们跳回市场,“可以阻止价格下跌”。

那些不依赖抵押贷款的投资者也可以保持价格坚挺。婴儿潮一代出售已付清贷款的房屋,缩小面积以换成他们可以直接购买的房屋。而那些在昂贵地区拥有房产的人,也能很轻易购买其它地区更便宜的房子。

根据Realtor.com的数据,在全美3月份房屋挂牌价中位数达到40.5万美元,比去年同期上涨13.5%。

海尔说:“更高的抵押贷款利率使买卖双方更难就房屋价格达成一致”,但是“卖家可能最近看到了非常高的售价,并且把这个高价牢记在心里。”

对购房者来说,尤其是没有大量现金储备的首次购房者,将在财务上变得更加困难。这是一个艰难的房地产市场,而且在买卖双边都需极力拉扯的情况之下。◇




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本文刊载于旧金山5月7日地产版

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责任编辑:李曜宇

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