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2025年美国房市4个矛盾 5个关键问题

文:李欧

【大纪元2024年11月04日讯】年底到了,照惯例我们要来谈谈明年的美国房地产趋势。过去的一年,大家都经历满艰辛的挑战,心里在一种很忐忑不安的情况、期盼利率哪一天会赶快下降、希望房源会不断增加,很可惜这些情况都没有如愿发生,只能说在某些时刻有稍微改善。那么2025年会带给我们更好的转机吗?能期待明年吗?

2025年即将到来,美国房地产市场却矛盾重重,让许多人感到困惑。全美的抵押贷款利率、租赁模式、拥有住房的梦想和住房趋势似乎都在冲突,既创造了机会,也带来了不确定性。

如今的房市是一个复杂的格局,租房和买房之间的紧张关系比以往任何时候都更加明显,住房的需求因地区差异凸显了市场的不平衡。2024年即将结束之际,以下四点房市矛盾,很可能在迈向2025年依旧发生,甚至更趋严重。

第一个矛盾:尽管美联储降息,抵押贷款利率仍然顽固

虽然之前也有不少专家预测,抵押贷款利率会因为降息,在2025年逐步下走,走向5%的范围。但是,自从降息以来,利率却不断往上爬升。转眼间10月31日,三十年固定利率已经来到7.09%。

2025年的抵押贷款利率不容乐观。(Shutterstock)

我们都知道通货膨胀数据已经降温,2025年美联储会继续降息,但是美国经济却表现出强劲的态度,让未来降息的步伐不得不减缓。而且,当前抵押贷款利率,已经反映了对美联储明年一系列降息的预期,而经济前景看好,进而推高公债殖利率,因此抵押贷款利率可能不会进一步下降。

高盛的分析师认为,对利率真正重要的是,美联储的宽松幅度与预期相比。也就是说,预期的降息和实际的降息差距多少,假如实际降息比预期的多,利率有可能会进一步下降,否则抵押市场将提前消化降息的讯号,并且提前作出反应。

因此,在美国经济在相对强劲的情况下,不可能加大力度降息,也就无法使利率进一步下降,近期十年期国债殖利率持续出现上扬,也代表对降息强度减弱的反应,连带牵动抵押贷款利率走高。所以2025年,我们很可能将会看到,美联储缓慢降息,抵押贷款利率或许保持在6%左右的高位,但呈现美联储慢慢降息的矛盾现象。

第二个矛盾:租房很普遍,但成为屋主仍是美国梦的黄金标准

在大城市和郊区市场,租房不仅更常见,而且对于那些因价格过高,而无法拥有住房的人来说,租房往往是唯一可行的选择。

租房提供了灵活性,减少了财务负担,并且免除了财产税、房屋维护和保险的负担。所以,越来越多的人选择长期租房,实际上2024年,约34%的美国家庭都在租房。

然而,尽管租屋者的比例不断增加,拥有住房仍然是美国梦成功的黄金标准。虽然拥有住房的成本越来越高,屋主需要操心、劳动的工作很多,但是透过长期持有房屋,累积财富的满足感,始终是人们想要达到的梦想。

不过,在进入2025年,在当今快节奏、高流动的社会中,许多人越来越重视租房所提供的灵活性,但拥有房屋仍然被视为成功、稳定和财务安全的最终标志。但是住房成本持续扩大,使得租房和买房之间的矛盾不断加大。

另一方面来说,租房通常被视为不太经济的选择,毕竟每个月交出去的租金,并不能够长久建立家庭的财富。不过,今天要成为一名屋主对经济上的负担却相当沉重,而租屋者却可以避免高昂的前期购买成本,包括首付和成交费用,同时还可以避免持续的维护费用、房产税、保险费用和意外维修费用。根据一家财务公司(Ally Financial Inc.)的统计,除抵押贷款外,平均拥有房屋的成本,约为每年18,000美元。

相对来说,租房者省去拥有房屋的成本,换来了搬家的灵活性,可以去寻找更好的工作机会,或更低的生活成本。对某些人来说,这种灵活性开辟了一种不同形式的财富创造。反观屋主,有些人还因为所谓的“锁定效应”,而被迫困在现在的房子里,不敢随意搬家。所以这样的矛盾在2025年依然会很突显。

第三个矛盾:有些地区的住房需求很高,而有些地区则难以出售

尽管许多市场长期受到住房短缺和库存低的困扰,但有些市场却面临供应过剩和销售停滞的困境。在加州、新泽西州和华盛顿州等高需求市场,可供销售的房屋通常很难找到,尤其是经济适用房、入门型房产,竞争很激烈。今年9月份,加州房价中位数较上季上涨6.5%,到达886,560美元。

相较之下,在佛罗里达州则面临困境,飓风损害带来的保费上涨,可能使房屋所有权更像是一种负债,而不是一种资产。根据佛州政策项目最近的一份报告,2017年至2022年间,佛州的保险费率飙升了45%。

10月份肆虐佛州的海伦飓风,让私人保险损失达60亿美元,许多佛州人不得不重新评估购屋成本。所以,虽然一些州的买房需求很高,但其它州的房主却面临保险负担,和买家兴趣停滞的问题,这加剧了美国的区域失衡。这也是2025年,不得不面对的热销与停滞的矛盾状态。

第四个矛盾:虽然是卖方市场,但销售绝非易事

即使在美国的高需求地区,卖房也不像看起来的那么容易。上市房收到报价的数量虽然不低,但抢房的情况确实减少许多。根据Zillow最近的一份报告,虽然上市房收到报价的中位数仍为2份,但收到4份或更多报价的房屋数量有所减少。这提醒卖家,即使在火热的市场中,卖出房屋可能比预期更加困难,房主面临更严格的买家审查、贷款难度,以及其它卖家的更多竞争。

由于这样的困境,根据Zillow的同一份报告显示,大约三分之二的卖家(66%),至少考虑过出租而不是出售房屋。尤其是年轻的卖家,更倾向于出租房屋作为替代方案,既可创造现金流,也能等待更高的房屋升值空间。18至29岁和30至39岁之间的人,是考虑出租房屋比例最高的两个年龄层,分别为82%和83%。要出租、还是要卖房?这个矛盾可能会让卖家有些难以抉择,或许还得考量当地市场情况,还有自身的财务状况来做决定。

这里做一个声明,以上的论述只是根据近两年的美国房市发展,所做出的推论,仅供参考,如果市场的抵押贷款利率有不同的变化,将带来不一样的结果,要请大家留意。

2025年:美国房市4个矛盾、5个关键问题 #美国地产热点

接下来,还有5个很重要的问题,大家可能会想进一步了解。

第一个问题:2025年该买房,还是要继续等待

这不是一个买或不买的是非题,事实上2024年,许多准购屋者选择观望,希望2025年能带来更有利的市场。但房价持续上涨和供应紧张,意味着2025年仍可能是购屋的艰困时期。然而,如果利率出现下降,这将改变市场格局——不仅会让买家更负担得起购买,而且之前锁定较低利率的房主,可能最终会选择出售,这将增加急需的库存。

第二个问题:2025年抵押贷款利率会不会下降

同样这不是能简单回答的问题,有些专家认为利率可能降到5%的范围,但如同我上面讲的,也有专家认为会维持在更高的区间。我相信即便利率在某个时间点有所下降,都不要指望会回到3%,而且下降可能会更加缓慢。

第三个问题:2025年美国房地产市场会不会衰退

几乎所有的专家都认为房市不会衰退,至少这不是一个迫在眉睫的危机,现在的贷款标准比前一次经济大衰退之前要严格得多,而且在低库存和高需求的情况下,房地产市场不太可能陷入衰退,除非爆出黑天鹅事件,例如全球范围的经济大衰退、地缘政治导致更激烈的冲突等等。

第四个问题:2025年房价会不会下跌

虽然这也不是一刀切的答案,但是我看到许多的预测皆认为,2025年房价会温和上涨。整体2024年的房价平均增长率为4.5%,其中CoreLogic预测,到2025年,房价升值将放缓至平均2%。但是不同需求和供应的地区,会有不同的涨跌情况,例如在佛州的部分城市、亚特兰大和盐湖城,可能会面临较大的价格下调。另外,也有些市场,可能没有变化。

第五个问题:2025年是卖方市场,还是买方市场

尽管,我们知道2024年的房屋市场,对买家来说,逐渐有所改善,听到更多的卖方让步的例子,但市场仍然很紧张,以至于2025年大多数地区,可能还是卖方市场。

好消息是,库存和需求似乎会更加平衡,但许多地区供应仍然严重不足,因此很难成为真正的买方市场。尽管如此,买方实际能有多大的谈判空间,还得看该房产的竞争程度。◇#

责任编辑:李曜宇

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