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2024美国大选 住房问题成关键投票因素

文:李欧

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【大纪元2024年06月10日讯】今年11月,美国总统大选在即,每年经济议题都是选举的重点攻防战,虽然今年也不例外,不过通货膨胀以来的美国经济其实不算差,只是一般美国人可能感受不到经济的韧性,对他们有什么帮助。为什么呢?其中一个主因就在房地产!

房价太高了,利率也太高了,让很多人,尤其是年轻一代人都买不起房子。新的民调中显示,年轻的Z世代在考虑美国总统选举时,把住房负担能力放在首要的考虑因素。

住房成年轻人首要考量

在一项Redfin新的民调查中显示,美国年轻选民现在最关心的不是哪个州能不能合法堕胎的问题,现在,他们更关心的是,哪里能找到住得起的房子。

在疫情引发的房地产需求爆发之后,美国的住房负担能力却以最快的速度恶化。简单的说,缺乏住房、房价飞涨、租金飙升、房贷利率也跟着升息上涨。很多人买不起房,有些人几乎付不起房租,这种情况将影响美国选民如何投下手中的那一票。

从这份三千名美国房主和租屋者的民调中,我们已经看到了一个大概情况:有9成1的成年Z世代表示,在考虑11月的总统选举时,住房负担能力是他们首要考虑的因素。

住房已经成为这一代人的关键问题,超越了整体经济、教育、枪支管制,以及堕胎的权利。对住房负担能力的忧心,也高于对维护民主、移民、学生债务,以及外国战争或地缘政治冲突等问题。其实,这些都是Z世代一直热衷的议题,但住房会成为重中之重,也不足为奇,因为这确实是30年来住房市场最严峻的时刻。

Redfin的专家发现,新房子的成本成长速度是年轻人收入的两倍。年轻人也关心很多其它经济、教育和政治议题,但是,今天他们更有可能将住房问题作为投票的一个考虑因素,因为这直接影响他们的住房、生活方式和积累财富的能力。

去年是美国有史以来住房负担能力最差的一年。根据Redfin的数据,目前只有2成6的Z世代成年人拥有房屋,而多数人则是要支付昂贵的租金。绝大部分18~27岁的年轻人,没有前一栋房子可以用来换房,储蓄也不够,而且从2019年以来,美国的租金中位数就增加了2成以上。

因此,对于逐渐进入买房、成家阶段的年轻人,或者是要进入社会工作,需要租房的年轻人,住房问题都是一个大问题(big problem)!

2024美国大选 住房问题成关键投票因素|美国年轻人最担忧的事|原来房价会影响投票|美国房市的好消息!【美国地产热点】第160集

不同世代 考量重点不同

这份民调还发现,千禧世代、X世代和婴儿潮世代,都选择把“整体经济实力”,作为影响他们总统大选的首要因素,或者是担忧的问题。住房负担能力问题,对年纪越大的人来说,越被放在后面的因素,千禧世代在第三位(87%),X世代在第四位(83%),到了婴儿潮世代,住房问题已经被排到第六位(80%)的考量因素。不过,住房问题在每个世代中,始终有8成以上的人将其列入重要考量,所以仍然是相当高的比例。

Redfin今年稍早也有做另一项民调,对整个选情进行了更广泛的调查,发现超过一半(53.2%)的房主和租屋者表示,住房负担能力正在影响他们在即将到来的总统选举中投票给谁。另外,近三分之二(64.2%)的房主和租屋者表示,住房负担能力使他们对经济产生负面的看法。

经济学家达里尔・费尔韦瑟(Daryl Fairweather)认为,住房负担能力之所以是选民普遍最关心的问题,是因为抵押贷款利率和房价上涨,加上严重的住房短缺,使许多美国人无法实现拥有住房的梦想。

虽然经济表面上强劲,但许多家庭并没有感受到好处,因为他们正在努力工作,存钱买房的时候,一抬头才赫然发现,不是房价已经高得买不起,不然就是缺乏可以选择的房子。

对于不同世代的人群,选举投票的考量重点也有所差异。(Shutterstock)

房主更偏向共和党人

在往年的大选中,也有几个和房地产相关的研究。巴克莱银行前分析师兼住房经济撰稿人,阿齐兹・桑德吉(Aziz Sunderji),今年进行的一项独立分析发现,房主将自己视为坚定的共和党人的可能性,是租房者的两倍;而租屋者则更常将自己视为坚定的民主党人。

这个研究结果,确实是符合现实表现,因为在共和党州,往往屋主、房东受到更多的保障;但是在民主党州却反过来,租客权利更容易受到重视。

投票与房价的关系

另一项名为“住房表现和选民”的研究中,分析了美国每个县在过去6次的总统选举中,房价和选举结果之间的关系。结果研究发现,选举前四年房价大幅上涨的摇摆县,更有可能投票给现任候选人,而房价表现较差的县,更有可能投票支持挑战政党的候选人。

研究中所谓的“摇摆县”,指的是在2000年至2020年间,美国有641个县(占所有县的23%)至少有一次投票更换不同的政党。

拜登上任期间,全美房价涨了4至5成,有些地方甚至达到6成。准确来说,研究发现四年内房价每上涨1个百分点,这些摇摆县的选民,投票给现任候选人的可能性就会增加0.36%。而且,如果选举前最后一年房价涨幅最大,房价和投票行为之间的关系就更强烈。

但是研究者说,在不是摇摆县的地区,无论如何,他们都会投票给同一政党,他们不会对经济因素做出不同的反应。研究者也提醒,选民如何看待选举和整体经济时,这些调查结果只是众多参考点之一,还有许多因素需要考虑。

今年五月初盖洛普民调显示,只有不到4成的美国人认为,政府为整体经济做出正确的决策;另外,连续第二年,只有21%的受访者表示,现在是买房的好时机,该比例创下历史新低;而7成的受访者预计房价将继续上涨。

与疫情前相比,潜在购屋者年薪需要多赚约5万美元才能买房,而美国房屋短缺大约达到200万至700万套,导致房价居高不下。上面的民调中也都显示,选民对住房问题的忧心,很大程度上会影响他们的投票方向。

供需关系正在平衡

不过,现在我们来看一个好消息,对于观望的购屋者来说,买房可能会变得更便宜!宏观研究所的高级投资策略师布莱恩・尼克预测,不久的未来房价可能会下跌。专家表示,这是因为更多的库存正在慢慢进入房地产市场,而需求却在降温,从而缓解了近年一直供需不平衡的情况。

根据全国房地产经纪人协会的数据,今年4月份待过户房屋销售量,年减7.4%。同时,与2023年同期相比,4月份市场上未售出房屋数量增加了16%。

为何市场的待售房源增加了呢?原因就是现在利率实在太高了,今年以来,30年固定利率大约维持在百分之七左右,这让很多观望的买家逐渐失去信心,所以现在市场的买气十分低迷。但反过来说,这样却让市场供给量增加了。

尽管,我们现在还是看到全美房价中位数在温和上涨,不过尼克预测,随着市场房源供给增加,未来3到6个月内房价可能会下跌!

5月份,realtor.com记录到全美中位数上市价,同比继续上涨0.3%,达到442,500美元,而4月份为43万美元。房价缓慢上涨的原因,是因为有越来越多的低价房进入市场。实际上,5月份,南部地区房源年增率达到47.2%,继续成为增加最多的地区;西部增加34.5%;中西部增加20.5%;东北部最少,只有9.4%。

而且经济学家认为,低价房屋的库存增长速度,快于其它中高价位的市场,20万至35万美元的房屋数量增加了46.6%,这个消息对资金有限的买家肯定非常鼓舞。

如果住房负担能力在接下来的几个月获得改善,对拜登来说会比较有利。◇#

责任编辑:李曜宇

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