7天19市調控升級 大陸樓市拐點是否已到?

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【大紀元2016年10月06日訊】(大紀元記者李默迪綜合報導)大陸10月初假期期間,樓市「限購限貸」成為熱門詞,出台樓市新政的城市多達19個,有些城市今年已經不止一次調控樓市,有的二套房首付比例已經升至80%。但是,大陸房地產依然面臨難題,過去遺留的經濟問題以及人為因素仍擺在眼前。

繼9月30日北京升級樓市限貸後,截至10月6日,大陸又有18個城市緊隨其後出台新的限貸限購措施,分別是天津、蘇州、鄭州、成都、無錫、濟南、合肥、武漢、深圳、廣州、佛山、南京、廈門、珠海、南寧、東莞、惠州、福州。

本輪限貸限購的幾項記錄

北京的政策一貫被視為「風向標」,此次北京將首套房首付比例提高到35%,大陸最高;二手樓交易按差額20%徵收個人所得稅,這是大陸唯一按差額徵收個稅城市。

蘇州市的限貸措施中規定,擁有1套住房且未結清貸款,再次購買住房的貸款最低首付比例由50%上調為80%,蘇州因此成為大陸二套房首付比例最高的城市。

另外,鄭州、南京、濟南、合肥都把首套房最低首付比例上調至30%,目前是二線城市最高。

鄭州、合肥、南京、廈門、深圳等城市,今年已經至少兩次出台樓市調控政策。比如鄭州10月2日出台限購後,10月3日又出台限貸政策;南京在最近10天兩次發布樓市新政;深圳今年3月25日曾調控樓市,此次再次升級。

大陸房地產難題多

美國《財富》雜誌( Fortune)10月5日報導,大陸房地產的火爆正在增加人們對持續增長的債務的擔憂,以及銀行系統的風險。這一輪最新的限購限貸措施是當局為了抑制信貸資金流入房地產領域,進而控制資產泡沫。

大陸中國指數研究院的數據顯示,9月份大陸100個城市的新建住宅均價為每平方米人民幣12,617元(人民幣,下同),比8月份上漲2.83%。上海和深圳的平均房價分別超過每平方米4萬元和6萬元;二線城市9月份環比漲幅最高的是鄭州,上漲近7%。

美國經濟諮詢公司Longview Economics分析師Chris Watling以深圳為例表示,深圳房價從去年年初至今已經上漲了76%,一個普通住房就要近500萬人民幣,僅次於美國矽谷的房價,這或許是市場崩盤的前兆。

針對未來大陸房價走勢,目前經濟界的一個觀點認為,本輪密集調控會令大陸樓市有所降溫;另一種觀點認為房價不太可能出現回落,也許流入上述城市的資金會有所減少。

野村證券分析師則提醒,此次限貸限購措施是為了抑制大中城市的房價漲勢,但同時需要避免這種漲勢從大中城市溢出到小城市。

這涉及到目前大陸房地產市場的另一個僵局——工業產能過剩和樓市過剩的城市,其房價走勢與上述暴漲的城市截然不同,普遍漲幅低於5%,有的甚至下降。

這樣的城市大多存在資源外流的問題,包括人力、資金等都大規模流向沿海城市,依靠投資已經無法解決問題,當局只能先集中去庫存、去產能、清理地方政府和國有企業壞帳。在這種情況下,如果房地產漲勢轉向這些城市,或將對去庫存造成阻力。

另外,這一輪樓市新政中,一些城市計劃加大住宅用地供應,比如廣州、南京、珠海等。

土地供應問題最典型的是上海市,其人為減少土地供應的做法受到媒體和經濟界人士的廣泛批評,直指減少土地供應直接導致地價和房價暴漲。但是上海自今年3月25日調控樓市之後,至今沒有再出台新的樓市和土地政策。#

附:9月30日~10月6日大陸19個城市升級限購限貸措施一覽表

限購 限貸
北京 首套和二套普通住宅的首付比例提高到35%、50%;二套非普通自住房首付比例至少70%;二手房交易按差額20%徵收個人所得稅。
天津 已有1套住房的外地家庭,暂停在市内六区和武清区购房。 首套房首付比例提高到40%。
鄭州 指定区域内拥有2套及以上住房的本地家庭、拥有1套及以上住房的非本地家庭,限购180平方米以下的住房。 首套房首付比例提高到30%;二套房首付比例提高到40%。
成都 (高新区、锦江区、武侯区等)一人只能新购1套住房。 二套房首付比例不低於40%。
济南 本地家庭限購3套房。 首套和二套房的最低首付款提高到30%、40%。
无锡 外地家庭限购2套房。 二套房最低首付比例提高到40%。
合肥 (市区)本地家庭限購2套房。 首套房最低首付比例提高到30%。
武汉 (主城區及經濟開發區)外地家庭限購2套房。 首套房贷款首付比例提高到25%,二套房首付比例提高到50%。外地人購買二套房,不發放房貸;本地人購買第三套房,不發放房貸。
蘇州 外地家庭限購1套房。 擁有1套住房且未結清貸款的,最低首付比例由50%上調為80%。
南京 本地成年單身人士(含離異)限購1套住房;外地家庭購買首套房,購房之日起前2年內在南京累計繳納1年及以上的個人所得稅或社會保險。 二套房首付比例提高到80%。
廈門 180平方米及以下的住房,本地家庭限購2套、外地家庭限購1套、在購房之日前3年內在本市沒有連續繳納2年以上個人所得稅或社會保險的外地家庭,不得購買。 首套房首付比例不低於30%;擁有一套住房且貸款未結清的,普通和非普通的首付比例分別不低於60%和70%。
廣州 本地家庭限購2套住房;外地家庭購房之日前5年內在本市連續繳納3年以上個人所得稅或社會保險的,限購1套住房,不得補繳。 首套房和擁有1套住房且已結清貸款,首付比例30%;擁有1套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭,首付比例不低於70%;三套房不發放房貸。
佛山 預售商品房時,應當取得商品房預售許可證
深圳 外地人社保連續繳納時間由3年提至5年,本地成年單身人士(含離異)限購1套住房。 首套住房首付比例30%,二套房首上調至70%。
珠海 144平方米及以下住房,本地家庭限購3套、外地家庭限購1套;外地家庭購買首套房,自購房之日起前2年內在南京累計繳納1年及以上個人所得稅或社會保險。 首套房最低首付比例提高至30%;二套房最低首付比例不低於40%;第三套房不發放房貸。
南寧 商品房實售價格不得高於預售申報價。
東莞 本地家庭限購2套;外地家庭擁有1套住房且無法提供前兩年內一年以上繳納個人所得稅或社會保險證明的,以及擁有2套及以上住房的,暫停銷售新建商品住房。 首套房首付比例30%以上;擁有一套住房但沒有貸款的家庭,首付比例30%以上;擁有一套住房但貸款未清還,首付40%以上;擁有兩套及以上住房的家庭不能再申請房貸。
惠州 預售商品房時,應當取得商品房預售許可證
福州 市內五城區範圍內、建築面積144平方米及以下的商品住房,本地家庭限購2套、外地家庭限購1套、外地籍家庭無法提供前兩年內繳納一年及以上個人所得稅或社保證明的不能購買。 首套房本地家庭首付比例30%,外地家庭首付比例40%;二套房首付比例40%。

責任編輯:劉毅

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